Cómo ganar dinero en bienes raíces

Ya sea que siempre haya sentido curiosidad por el potencial de inversión de los bienes raíces, o simplemente harto de infomerciales que prometen formas poco conocidas de "beneficiarse de su propiedad", vale la pena aprender, de verdad, cómo los bienes raíces crean riqueza.

En este artículo, no estamos buscando estrategias oscuras para invertir en bienes raíces u ofrecer una introducción a la propiedad de vivienda (para lo último, consulte la Guía para compradores de vivienda por primera vez ). En cambio, este artículo se centrará en las formas básicas en que se gana dinero a través de bienes raíces. Y, afortunadamente para nosotros, estos no han cambiado en siglos, sin importar qué tipo de brillo traten de poner los gurús del momento.

Tutorial: Explorando inversiones inmobiliarias

Apreciación

La forma más común en que los bienes raíces ofrecen un beneficio: se aprecia, es decir, aumenta su valor. Esto se logra de diferentes maneras para diferentes tipos de propiedad, pero solo se realiza de una manera: a través de la venta. Sin embargo, puede aumentar su retorno de la inversión en una propiedad de varias maneras. Una de ellas, si pidió dinero prestado para comprarlo en primer lugar, es refinanciar el préstamo a un interés más bajo (use nuestra calculadora de hipotecas para calcular las tasas de refinanciamiento actuales). Esto reducirá su costo base para la propiedad, aumentando así la cantidad que borra de ella.

Tierra cruda

La fuente más evidente de apreciación de la tierra no desarrollada es, por supuesto, desarrollarla. A medida que las ciudades se expanden, la tierra fuera de los límites se vuelve cada vez más valiosa debido a la posibilidad de que los desarrolladores la compren. Luego, los desarrolladores construyen casas que aumentan ese valor aún más.

La apreciación de la tierra también puede provenir del descubrimiento de minerales valiosos u otros productos básicos, siempre que el comprador tenga los derechos sobre ellos, por supuesto. Un ejemplo extremo de esto sería el petróleo sorprendente, pero la apreciación también puede provenir de depósitos de grava, árboles, etc.

Propiedad residencial

Al mirar propiedades residenciales, la ubicación es a menudo el factor más importante en la apreciación. A medida que evoluciona el vecindario alrededor de una casa, agregar rutas de tránsito, escuelas, centros comerciales, parques infantiles, etc., puede hacer que el valor aumente. Por supuesto, esta tendencia también puede funcionar a la inversa, ya que los valores de las viviendas caen a medida que el vecindario decae.

Las mejoras en el hogar también pueden estimular la apreciación y esto es algo que el propietario puede controlar directamente. Poner un baño adicional, calentar un garaje y remodelar una cocina con electrodomésticos de última generación son solo algunas de las formas en que un propietario puede tratar de aumentar el valor de una casa. Muchas de estas técnicas han sido refinadas por aletas de propiedad que se especializan en agregar soluciones de alto rendimiento a las casas en poco tiempo.

La remodelación de bienes raíces y la inversión de propiedades pueden ser una forma rentable de crear una apreciación rápida a corto plazo, aunque requiere una planificación cuidadosa.

Propiedad comercial

La propiedad comercial gana valor por las mismas razones que la tierra en bruto y los bienes raíces residenciales: ubicación, desarrollo y mejoras. Las mejores propiedades comerciales tienen una demanda perpetua. (Para lecturas relacionadas, vea 7 Pasos para un acuerdo comercial de bienes raíces ).

El papel de la inflación

Hay que considerar un factor importante al considerar la apreciación: el impacto económico de la inflación. Una tasa de inflación anual del 10% significa que su dólar solo puede comprar alrededor del 90% del mismo bien el año siguiente, y eso incluye la propiedad. Si un terreno valiera $ 100, 000 en 1970, y permaneciera inactivo, subdesarrollado y sin amor durante décadas, todavía valdría muchas veces más hoy. Debido a la inflación galopante a lo largo de la década de 1970 y a un ritmo constante desde entonces, probablemente tomaría más de $ 500, 000 para comprar ahora, asumiendo que $ 100, 000 era un valor justo de mercado en ese momento.

Por lo tanto, la inflación por sí sola puede causar una apreciación en el sector inmobiliario, pero es un poco una victoria pírrica. Aunque puede obtener cinco veces más dinero debido a la inflación, muchos otros bienes cuestan cinco veces más para comprar ahora, por lo que el poder adquisitivo en el entorno actual sigue siendo un factor. (Obtenga más información en 5 Historias de inflación fuera de control ).

Ingresos

La segunda gran forma en que los bienes raíces generan riqueza es mediante el pago regular de ingresos. Generalmente conocido como renta, los ingresos de bienes raíces pueden venir de muchas formas.

Ingresos de tierra cruda

Dependiendo de sus derechos sobre la tierra, las compañías pueden pagarle regalías por cualquier descubrimiento o pago regular por cualquier estructura que agreguen. Estos incluyen gatos de bomba, tuberías, pozos de grava, caminos de acceso, torres de celdas, etc. La tierra cruda también se puede alquilar para la producción, generalmente la producción agrícola.

Ingresos de propiedad residencial

La gran mayoría de los ingresos de la propiedad residencial viene en forma de renta básica. Sus inquilinos pagan una cantidad fija por mes, y esto aumentará con la inflación y la demanda, y usted le quita los costos y reclama la porción restante como ingreso por alquiler. Si bien es cierto que obtendrá un pago del seguro si sus inquilinos queman el lugar, el pago solo cubre el costo de reemplazar lo que se pierde y no es un ingreso en un sentido real.

Ingresos de propiedad comercial

Las propiedades comerciales pueden generar ingresos de las fuentes antes mencionadas, siendo el alquiler básico nuevamente el más común, pero también pueden agregar uno más en forma de ingresos por opciones. Muchos inquilinos comerciales pagarán tarifas por opciones contractuales como el derecho de primer rechazo en la oficina de al lado. Los inquilinos pagan una prima para mantener estas opciones, ya sea que las ejerzan o no. El ingreso de opciones a veces existe para tierras en bruto e incluso propiedades residenciales, pero están lejos de ser comunes.

Alternativas

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), los valores respaldados por hipotecas (MBS), las corporaciones de inversión hipotecaria (MIC) y los grupos de inversión inmobiliaria (REIG) pueden conocerse como alternativas dentro del sector inmobiliario. Estas inversiones generalmente se consideran vehículos para obtener ingresos inmobiliarios, pero tienen diferentes procesos para hacerlo y diferentes procesos para ingresar.

Con un REIT, el propietario de múltiples propiedades comerciales vende acciones (a menudo cotizadas en bolsa) a los inversores (generalmente para financiar la compra de más propiedades) y luego transfiere los ingresos del alquiler en forma de distribución. El REIT es el arrendador de los inquilinos (que pagan el alquiler) pero los propietarios del REIT registran los ingresos una vez que se eliminan los gastos de operación de los edificios y el REIT. Hay un método especial para evaluar un REIT.

Los MBS y los MIC se eliminan aún más, ya que invierten en hipotecas privadas en lugar de las propiedades subyacentes. Los MIC son diferentes de los MBS en el sentido de que tienen hipotecas enteras y transfieren los intereses de los pagos a los inversores, en lugar de asegurar partes del capital y / o intereses. Aún así, ambas no son tanto inversiones inmobiliarias como inversiones de deuda.

También pueden existir otras alternativas como REIG. Los REIG suelen ser inversiones privadas con su propia estructura única, que ofrece a los inversores inversiones de capital o servicios de sociedades.

Existen varias alternativas inmobiliarias creíbles para ganar dinero en el sector, pero vienen con diferentes advertencias y puntos de entrada.

Humo y espejos

Al igual que otras alternativas con bienes raíces subyacentes a la inversión, la mayoría de los métodos de "sorprender con un rendimiento súper fantástico" son simplemente una capa superior a las fuentes básicas de ingresos.

Por ejemplo, hay opciones informales de bienes raíces residenciales en las que paga una tarifa, o prima, para tener derecho a comprar una casa por un período específico por un precio acordado. Luego, encontrará inversores que pagarán más que el precio de su opción por la propiedad. En este caso, la prima que obtiene es esencialmente una tarifa de buscador para igualar a una persona que busca una inversión con una persona que busca vender, en realidad no es diferente de la comisión de un agente de bienes raíces. Aunque se trata de ingresos, no proviene de poseer (es decir, mantener la escritura de) una propiedad inmobiliaria. (Para una discusión más detallada, vea Cómo ganar dinero con las opciones de bienes raíces ).

La línea de fondo

Hay varias estrategias comprobadas para ganar dinero en bienes raíces. La apreciación, la inflación y los ingresos ocupan un lugar destacado en la lista, pero también existen varias inversiones inmobiliarias alternativas. Comprender sus inversiones, riesgos y si el proceso general lo vale o no depende de usted.