Cómo ganar dinero con opciones de bienes raíces
Para muchos estadounidenses, los bienes inmuebles, en la forma de una casa familiar o propiedad de alquiler, son su mayor inversión. Estos inversores a menudo perciben el sector inmobiliario como una de las inversiones más seguras y rentables de forma fiable durante un período de tiempo. Sin embargo, la inversión inmobiliaria implica un alto costo de entrada (generalmente financiado por un préstamo con intereses), un largo período de inversión y una gran incertidumbre. En lugar de comprar bienes inmuebles, los inversores pueden comprar opciones inmobiliarias para invertir en bienes inmuebles a un costo menor y con menos gastos.
Una mirada realista al cálculo de ganancias en bienes raíces
Un inversor inmobiliario novato puede mirar un apartamento de dos habitaciones, ver que en cinco años aumentó su valor de $ 100, 000 a $ 300, 000 y concluir un triple del valor de la inversión. Sin embargo, este análisis simple omite los gastos relacionados con la rutina, incluidos los cargos financieros por la compra de propiedades, los pagos mensuales de intereses, los impuestos a la propiedad, las comisiones a los agentes durante la compra o venta, las tarifas mensuales de asociación, mantenimiento y reparaciones, seguros y otros impuestos aplicables (por ejemplo, ganancias de capital impuesto sobre la venta eventual de la propiedad, o una valoración por encima de cierto nivel que califica al propietario para un impuesto sobre el patrimonio).
Teniendo en cuenta todos estos factores, la valoración realista de los rendimientos de la propiedad se reduce sustancialmente. Los desarrollos durante el período de inversión también pueden generar dificultades para vender la propiedad más adelante. Por ejemplo, una nueva carretera ruidosa o un aumento en la delincuencia pueden devaluar la propiedad. (Para lecturas relacionadas, vea: Los factores más importantes para invertir en bienes raíces ) .
Una forma más económica de invertir y obtener ganancias de bienes raíces es a través de opciones de bienes raíces.
¿Qué es una opción de bienes raíces?
Una opción de bienes raíces es un contrato especialmente diseñado entre un comprador y un vendedor. El vendedor ofrece al comprador la opción de comprar una propiedad por un período de tiempo específico a un precio fijo. El comprador compra la opción de comprar o no comprar la propiedad durante ese tiempo. Por el derecho de esta opción, el comprador paga al vendedor una prima de opción. Si el comprador decide comprar la propiedad (en otras palabras, ejercer la opción de bienes raíces), el vendedor debe vender la propiedad al comprador de acuerdo con los términos del contrato preexistente.
Es posible que haya encontrado el concepto de opciones al comprar acciones. Las opciones brindan muchas opciones al comprador. Se pueden ejercer anticipadamente, retener hasta el vencimiento de la opción o vender a un segundo comprador antes del vencimiento. Los promotores inmobiliarios y los inversores en propiedades residenciales comerciales o de alta gama suelen utilizar las opciones inmobiliarias. Las opciones de bienes raíces brindan más flexibilidad y una oportunidad comercial y de inversión de bajo costo para los compradores, con beneficios limitados para los vendedores. (Para lecturas relacionadas, vea: Cómo funcionan las opciones de bienes raíces).
Ejemplo de un comercio de opciones inmobiliarias
Aquí hay un análisis exhaustivo del riesgo y la recompensa de un escenario de opciones inmobiliarias. Suponga que un constructor tiene $ 500, 000 y quiere comprar terrenos listados por $ 2 millones. El constructor no está seguro de algunas cosas:
- ¿Puede el constructor recaudar $ 1.5 millones a través de préstamos bancarios u otras fuentes?
- ¿Puede el constructor obtener los permisos necesarios para el desarrollo residencial o comercial o para una mayor subdivisión de la propiedad?
- ¿Puede el constructor recaudar dinero y obtener permisos antes de que otro constructor compre la tierra?
En esta situación, una opción de bienes raíces es apropiada. Para un costo no reembolsable definido (llamado prima de opción de bienes raíces) de, digamos, $ 25, 000, el constructor puede firmar un contrato de opción de bienes raíces con el vendedor. La opción de bienes raíces le permite al constructor fijar el precio de venta de la propiedad en $ 2 millones durante un período de seis meses.
El contrato de opción de bienes raíces incluirá las siguientes condiciones:
- Detalles de la propiedad (ubicación, tamaño y otros detalles)
- Duración del contrato (seis meses a partir de la fecha de negociación)
- Prima de la opción o monto de la contraprestación ($ 25, 000 no reembolsables pagados por el comprador al vendedor en la fecha de intercambio)
- Precio de compra acordado si la opción se ejerce durante el contrato ($ 2 millones)
Para la duración de seis meses del contrato, hay cuatro escenarios posibles.
Escenario 1: El constructor está aprobado para un préstamo bancario de $ 1.5 millones. También confirma que puede obtener los permisos necesarios para el desarrollo. Ejerce su opción de bienes raíces para comprar la propiedad al precio predeterminado de $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones más y se queda con la prima adicional de $ 25, 000.
Escenario 2: después de dos meses, el constructor descubre que no podrá obtener un permiso de desarrollo. En los próximos cuatro meses, el constructor logra encontrar otra parte dispuesta a comprar la propiedad por $ 2 millones. El constructor vende la opción de bienes raíces a la nueva parte por un nuevo precio de $ 30, 000. La nueva parte reemplaza al constructor en el contrato de opción original. La nueva parte ejerce la opción y compra la propiedad por $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones de la nueva parte además mantiene la prima de la opción de $ 25, 000 del constructor. El constructor vendió la opción por $ 30, 000, por lo que gana $ 5, 000 y no tiene una propiedad que no puede usar.
Escenario 3: el constructor es simplemente un comprador de opciones que busca beneficiarse de la apreciación del precio de la propiedad. Si el precio demandado de $ 2 millones aumenta a $ 2.2 millones en cinco meses, el constructor se beneficiará al ejercer la opción de comprar la propiedad y venderla con fines de lucro. Al final de la transacción, el propietario obtiene $ 2 millones más la prima de la opción de $ 25, 000, el constructor obtiene una ganancia de $ 175, 000 y el comprador de la nueva opción compra la propiedad deseada a las tasas actuales del mercado.
Escenario 4 : el constructor no puede obtener un préstamo o permisos. Tampoco puede encontrar un nuevo comprador para su opción. El constructor deja que la opción caduque y pierde la opción premium. Sin embargo, el comprador pudo evitar una inversión potencialmente mala de $ 2 millones al pagar la prima de $ 25, 000 (1.25% del valor real del acuerdo). El vendedor se beneficia por $ 25, 000 y continúa buscando un comprador.
En todos los casos, una vez que se establece un contrato de opciones de bienes raíces, el vendedor ya no tiene la opción de vender la propiedad o a qué precio. El vendedor debe esperar seis meses para la decisión del comprador. Es por eso que el vendedor recibe y mantiene la prima de la opción, independientemente de lo que el comprador finalmente decida.
La línea de fondo
Las opciones inmobiliarias ofrecen un método de menor costo para comerciar, invertir y beneficiarse de las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, son efectivamente contratos OTC entre dos partes individuales sin supervisión reguladora externa. Las partes involucradas deben asegurarse de que el contrato de opciones sea justo. El incumplimiento del vendedor de opciones es uno de los principales desafíos en los acuerdos de opciones inmobiliarias. En tales casos, el único recurso del comprador es una demanda. La falta de información disponible públicamente y los registros anteriores de los participantes de opciones inmobiliarias es otro desafío. Los inversores de opciones inmobiliarias también deben considerar gastos adicionales, como honorarios por servicios legales, como la redacción y el registro del contrato.
(Para más información, consulte: Invierta en bienes raíces con $ 1, 000 o menos ).
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