Asegurar hipotecas de la Autoridad Federal de Vivienda
Es posible que haya oído hablar del seguro hipotecario privado (PMI), un seguro que debe pagar cuando solicita un préstamo hipotecario con un pago inicial de menos del 20% de un prestamista convencional. Desafortunadamente, si bien la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) es más generosa que los prestamistas convencionales en muchos aspectos, también requiere un seguro hipotecario para préstamos de pago inicial bajo. En este artículo, aprenderá qué es el seguro hipotecario de la FHA, en qué se diferencia de PMI, quién está obligado a tenerlo y por cuánto tiempo, cuánto cuesta y sus opciones para evitarlo o deshacerse de él. Empecemos.
TUTORIAL: Conceptos básicos de la hipoteca
¿Qué es el seguro hipotecario de la FHA?
Al igual que PMI, el objetivo del seguro hipotecario de la FHA es proteger al prestamista. Cuando los prestatarios tienen una equidad mínima en sus hogares, el riesgo (para el prestamista) de que el prestatario incumpla es mayor, porque el prestatario no tiene tanto que perder alejándose y dejando que el banco ejecute la ejecución hipotecaria de la casa (solo observe todas las personas que se alejaron de sus hipotecas con 0% de anticipo, burbujas de vivienda). (Para obtener más información sobre la FHA, asegúrese de leer Comprensión de los préstamos hipotecarios de la FHA ).
Los préstamos de la FHA tienen requisitos de pago inicial más bajos y requisitos de ingresos y crédito menos estrictos que los préstamos convencionales. Sin embargo, si prestara una gran cantidad de dinero a alguien, con características de préstamo menos que perfectas, querría una garantía de que también se le reembolsaría de una forma u otra. Con el seguro hipotecario, si deja de hacer los pagos de su hipoteca y se aleja de su casa, la aseguradora ayudará a su prestamista a recuperar sus pérdidas. Entonces, si bien el seguro hipotecario puede parecer una molestia porque no protege al comprador, si no existiera, muchas personas probablemente no podrían obtener préstamos hasta que tuvieran pagos iniciales más altos, porque los bancos considerarían Los préstamos son demasiado arriesgados. Muchas personas encuentran que pagar las primas del seguro hipotecario es una mejor opción que esperar varios años hasta que tengan un pago inicial lo suficientemente alto como para evitarlo. (¿Usar una segunda hipoteca es la mejor opción para evitar el PMI? Lea Outsmart Private Mortgage Insurance para obtener más información).
La FHA también requiere el pago de algo llamado seguro hipotecario por adelantado (UFMI). La UFMI requiere que quienes soliciten un préstamo paguen el 1% del valor del préstamo por adelantado cuando el préstamo se cierre, de acuerdo con la carta del Hipotecario 2010-28 emitida por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Tiene la opción de pagar este monto en efectivo cuando cierra su préstamo, pero la mayoría de las personas optan por transferirlo al monto total de su hipoteca.
Si puede pagar este monto por adelantado, es una buena idea hacerlo, porque si lo transfiere a su préstamo, a la larga será mucho más costoso. Digamos que su casa cuesta $ 250, 000, usted pone el mínimo requerido de la FHA del 3.5% (250, 000 x 0.035 = 8, 750), y su hipoteca cubre los $ 241, 250 restantes (250, 000 - 8, 750 = 241, 250). En una hipoteca a 30 años, con una tasa de interés del 6.5%, el UFMI original de $ 2, 412.50 (241, 250 x 0.01 = 2, 412.50) finalmente le costará alrededor de $ 5, 491.77.
Si desea hacerse el favor de pagar realmente el UFMI por adelantado, necesitará tener más ahorros antes de comprar. Por supuesto, aumentar su pago inicial de 3.5% a aproximadamente 4.5% (técnicamente, a 4.47%) de $ 8, 750 a $ 11, 162.50, o $ 2, 412.50 adicionales (el costo de UFMI), tendría exactamente el mismo efecto en sus finanzas a largo plazo.
¿Cómo difiere el seguro hipotecario de la FHA del seguro hipotecario privado?
El costo anual de un seguro hipotecario de la FHA cambia según el pago inicial proporcionado. A partir de abril de 2011, HUD ha cambiado el seguro hipotecario de la FHA al 1.10%, con un pago inicial mayor o igual al 5%. Para aquellos que tienen un pago inicial inferior al 5%, deben pagar una prima de seguro del 1.15%. Entonces, en una casa de $ 250, 000 con un pago inicial mínimo de $ 8, 750 (3.5%), su prima mensual del seguro hipotecario se basaría en un monto de préstamo de $ 241, 250 y costaría $ 231.20 por mes. Este monto debe pagarse con su pago mensual de la hipoteca.
El PMI, por el contrario, podría costar hasta el 1.15% del saldo del préstamo, por año, o $ 231.20 por mes en este ejemplo, dependiendo de nuestro puntaje de crédito. La diferencia radica en los requisitos. PMI requiere que posea una excelente calificación crediticia de más de 720 para recibir una tasa de aproximadamente 1.15% n de acuerdo con la Prima mensual y las tasas mensuales PMINU proporcionadas por PMI en mayo de 2011. Si su puntaje de crédito es más bajo, deberá presentar un pago inicial más grande antes de que le ofrezcan cualquier tipo de seguro. El seguro hipotecario de la FHA solo requiere un puntaje de crédito mínimo de 580 para ser elegible para un pago inicial del 3.5%, pero la mayoría de los prestamistas requieren un puntaje de crédito de 620-640, lo que aún le permite comprar una casa antes. Por lo tanto, si tiene que tener un seguro hipotecario, el seguro hipotecario de la FHA puede ser el menor de los dos males. Según la legislación federal de 2011, las primas del seguro hipotecario son deducibles de impuestos, por lo tanto, ya sea que tenga un seguro hipotecario regular PMI o FHA, la deducción fiscal puede suavizar el golpe, pero consulte con su contador para ver si cumple con los requisitos adecuados para recibir esta deducción fiscal. (Lea 6 Razones para evitar el seguro hipotecario privado para obtener más información sobre por qué el seguro de la FHA es el menor de estos males).
Una ventaja que a veces tiene PMI sobre el seguro hipotecario de la FHA es que no todos los prestamistas requieren un pago por adelantado del seguro hipotecario como el UFMI de la FHA.
¿Quién debe tener un seguro hipotecario de la FHA y por cuánto tiempo?
A partir de febrero de 2011, cuando obtiene un préstamo de la FHA, puede pagar tan poco como 3.5%. Pero, al igual que con los préstamos convencionales, a cambio del privilegio de pagar tan poco dinero, tendrá que pagar un seguro hipotecario hasta que su relación préstamo-valor sea lo suficientemente alta, en otras palabras, hasta que haya pagado un Cierto monto del préstamo. También debe pagar una prima de seguro más alta. Cuando su capital es lo suficientemente alto (22% en el caso de un préstamo de la FHA), el prestamista se preocupa mucho menos de que se vaya de la casa, si comienza a tener problemas para hacer sus pagos mensuales. En la misma casa de $ 250, 000, de nuestro ejemplo anterior, cuando la compró por primera vez y se le pidió que contratara un seguro hipotecario, su única pérdida, si se fue de la casa, habría sido su pago inicial de $ 8, 750 (3.5%). Si bien esto no es una pequeña parte del cambio, es mucho menos significativo que alejarse de $ 55, 000 (o el 22% del costo total).
Según el HUD, aquellos con préstamos de más de 15 años deben realizar pagos mensuales del seguro hipotecario durante cinco años y tienen una relación préstamo-valor del 78% (lo que significa que han pagado el 22% del capital del préstamo, incluido su pago inicial original), antes de que el seguro ya no sea necesario. Si posee un préstamo con menos de 15 años, entonces el único requisito es la relación préstamo-valor del 78%. (Para obtener más información, lea Conquering The LTV Calculation ).
¿Cómo puede evitar o deshacerse del seguro hipotecario de la FHA?
Debido a que el seguro hipotecario de la FHA agrega un gasto significativo al costo de la vivienda propia, probablemente se esté preguntando si hay algo que pueda hacer para reducirlo o evitarlo, y en qué momento puede deshacerse de él.
La forma más fácil de evitar el seguro hipotecario, por supuesto, es dejar el 20%. Puede hacer esto esperando a comprar hasta que tenga más ahorros, o en algunos casos, comprando una propiedad menos costosa, donde puede pagar el 20%. Por supuesto, de manera realista, si está buscando un préstamo de la FHA con un pago inicial del 3.5%, probablemente esté caminando en una línea muy fina entre poder pagar cualquier hipoteca y tener que seguir alquilando.
Si los precios de la vivienda se aprecian, significativamente, después de comprar, es posible que pueda refinanciar su salida de PMI. Para que esto funcione, el valor de su hogar deberá haberse apreciado lo suficiente como para darle un 22% de equidad en el hogar.
Si no puede refinanciar para aumentar su relación préstamo-valor, siempre puede hacer pagos adicionales al principal para aumentar su relación más rápidamente. Esto no solo lo ayudará a deshacerse del seguro hipotecario más rápido, sino que también lo ayudará a pagar su casa más rápido, reduciendo la cantidad de intereses que pagará a largo plazo y aumentando aún más sus ahorros. Si toma esta ruta, deberá comunicarse con su prestamista para cancelar su seguro hipotecario. (Lea nuestro artículo relacionado Cómo cancelar su hipoteca para conocer más razones buenas para retirar esta deuda lo antes posible).
Algunos prestamistas pueden ofrecer programas de préstamos especiales que no requieren el pago de primas mensuales del seguro hipotecario, a pesar de permitir un pago inicial bajo. Quicken Loans, por ejemplo, tiene un programa llamado "PMI Buster" para prestatarios que pueden pagar al menos 5%. Sin embargo, los prestatarios deben esperar que, si bien los prestamistas que ofrecen programas similares a este no requieran el PMI tradicional, compensarán el mayor riesgo de otorgarle préstamos de otra manera, como ofreciéndole una tasa de interés más alta. De hecho, este es el caso del producto de préstamo PMI Buster, que anuncia "un pago más bajo al eliminar el PMI tradicional con el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI). LPMI puede integrarse en su tasa hipotecaria".
Si todo lo demás falla, un día alcanzará una relación préstamo-valor del 78% simplemente haciendo sus pagos mensuales de la hipoteca. En la compra de una vivienda de $ 250, 000 que hemos estado discutiendo a lo largo de este artículo, alcanzaría el 22% del capital después de 11 años y nueve meses. Esto significa que pagará un total de $ 32, 599.20 (141 x $ 231.20 = $ 32, 599.20) en primas mensuales de seguro hipotecario hasta que pueda cancelar el seguro.
Nota: Se supone que su prestamista suspenderá automáticamente el seguro hipotecario cuando llegue a este punto con un préstamo de la FHA.
¿Vale la pena?
Al considerar un préstamo de pago inicial bajo, piense si el costo adicional del seguro hipotecario inicial y las primas mensuales del seguro hipotecario le valen la pena para obtener una casa antes. Es difícil calcular si ganará o perderá financieramente, a largo plazo con este acuerdo, ya que no puede predecir qué tasas de apreciación de la vivienda se producirán entre el momento en que tenga que dejar el 3, 5% y el momento en que tenga 20% para sofocar. Tampoco puede predecir, con precisión, cuántos años le tomaría ahorrar el 16.5% adicional, porque los ingresos y los gastos pueden cambiar, para bien o para mal, de una manera que nadie puede anticipar. Por estas razones, puede ser mejor decidir psicológicamente si se siente cómodo pagando el dinero extra requerido para el seguro hipotecario para tener un lugar donde llamar.
Para obtener más información sobre la compra de esa primera vivienda, asegúrese de leer Conceptos básicos de financiación para compradores de vivienda por primera vez .