Relación préstamo-valor: definición de relación LTV
La relación préstamo-valor (LTV) es una evaluación del riesgo crediticio que las instituciones financieras y otros prestamistas examinan antes de aprobar una hipoteca. Típicamente, las evaluaciones con altos índices de LTV son de mayor riesgo y, por lo tanto, si se aprueba la hipoteca, el préstamo le cuesta más al prestatario.
Además, un préstamo con una relación LTV alta puede requerir que el prestatario compre un seguro hipotecario para compensar el riesgo para el prestamista.
Fórmula de relación LTV y cálculo
Los compradores de viviendas pueden calcular fácilmente la relación préstamo-valor de su vivienda.
LTVratio = MAAPV donde: MA = Monto de la hipotecaAPV = Valor de la propiedad tasado \ begin {alineado} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {donde:} \\ & MA = \ text {Monto de la hipoteca} \ \ & APV = \ text {Valor de propiedad tasado} \\ \ end {alineado} LTVratio = APVMA donde: MA = Cantidad de hipoteca APV = Valor de propiedad tasado
El proceso implica dividir el monto total del préstamo hipotecario en el precio total de compra de la vivienda. Por ejemplo, una casa con un precio de compra de $ 200, 000 y un préstamo hipotecario total de $ 180, 000 resulta en una relación préstamo-valor del 90%. Los prestamistas hipotecarios convencionales a menudo ofrecen mejores condiciones de préstamo a los prestatarios que tienen relaciones préstamo-valor no superiores al 80%.
La relación LTV se calcula dividiendo el monto prestado por el valor de tasación de la propiedad, expresado como un porcentaje. Por ejemplo, si compra una vivienda valorada en $ 100, 000 por su valor de tasación y realiza un pago inicial de $ 10, 000, obtendrá un préstamo de $ 90, 000 que resultará en una relación LTV del 90% (90, 000 / 100, 000).
Para llevar clave
- El LTV a menudo se usa en préstamos hipotecarios para determinar la cantidad necesaria para realizar un pago inicial y si un prestamista extenderá el crédito a un prestatario.
- La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de hipotecas y capital propio la tasa de interés más baja posible cuando la relación préstamo-valor es igual o inferior al 80%.
- HomeReady de Fannie Mae y Freddie Mac's Home Los posibles programas hipotecarios para prestatarios de bajos ingresos permiten un índice LTV del 97% (pago inicial del 3%) pero requieren un seguro hipotecario hasta que el índice caiga al 80%.
LTV y suscripción de préstamos
La relación préstamo-valor es un componente crítico de la suscripción de hipotecas, ya sea con el propósito de comprar una casa, refinanciar una hipoteca actual en un nuevo préstamo o pedir prestado contra el capital acumulado dentro de una propiedad.
Los prestamistas evalúan la relación LTV para determinar el nivel de exposición al riesgo que asumen al suscribir una hipoteca. Cuando los prestatarios solicitan un préstamo por un monto que se encuentra en el valor de tasación o cerca de él y, por lo tanto, una relación préstamo-valor más alta, los prestamistas perciben que hay una mayor probabilidad de que el préstamo caiga en mora porque hay poco o nada de capital acumulado dentro de la propiedad. En caso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede tener dificultades para vender la casa lo suficiente para cubrir el saldo pendiente de la hipoteca y obtener un beneficio de la transacción.
Factores que afectan la relación LTV
Los principales factores que afectan la relación LTV son el pago inicial, el precio de venta (contrato) y el valor de tasación. Para lograr la relación LTV más baja (y mejor), aumente el pago inicial e intente reducir el precio de venta. Usando el ejemplo anterior, suponga que compra una casa que tiene un valor de $ 100, 000 pero el propietario está dispuesto a vender por $ 90, 000. Si realiza el mismo pago inicial de $ 10, 000, su préstamo es de solo $ 80, 000, lo que resulta en una relación LTV del 80% (80, 000 / 100, 000). Si aumenta su pago inicial a $ 15, 000, su préstamo hipotecario ahora es de $ 75, 000, lo que hace que su relación LTV sea del 75% (75, 000 / 100, 000).
Todo esto es importante porque cuanto más bajo sea el índice de LTV, mayores serán las posibilidades de que se apruebe el préstamo, menor será la tasa de interés y menos probable será que deba comprar un seguro hipotecario privado (PMI).
Ratio LTV y tasas de interés
Si bien la relación préstamo-valor no es el único factor determinante para asegurar una hipoteca, un préstamo o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, desempeña un papel importante en el costo del préstamo para el propietario. De hecho, una relación LTV alta puede evitar que califique para un préstamo o una opción de refinanciamiento en primer lugar.
La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de hipotecas y capital propio la tasa de interés más baja posible cuando la relación préstamo-valor es igual o inferior al 80%. Un índice LTV más alto no excluye que los prestatarios sean aprobados para una hipoteca, aunque el costo total del préstamo aumenta a medida que aumenta el índice LTV. Un prestatario con una relación LTV del 95%, por ejemplo, puede ser aprobado, pero la tasa de interés puede ser hasta un punto porcentual más alto que para un prestatario con una relación LTV del 75%.
Además, si el índice LTV es superior al 80%, es probable que tenga que comprar un seguro hipotecario privado (PMI), que puede agregar entre 0.5% y 1% del monto total del préstamo anualmente. Un PMI del 1% en un préstamo de $ 100, 000, por ejemplo, agregaría $ 1, 000 a la cantidad pagada por año o $ 83.33 por mes. Los pagos de PMI continúan hasta que la relación LTV es 80% o inferior. La relación LTV disminuirá a medida que pague su préstamo y a medida que el valor de su vivienda aumente con el tiempo.
Requerir una relación LTV del 80% (o inferior) para evitar el PMI no es ley, pero es práctica de casi todos los prestamistas. A veces se hacen excepciones para prestatarios con altos ingresos, menor deuda u otros factores como una gran cartera de inversiones.
La relación préstamo-valor máxima es la relación más grande permitida del tamaño de un préstamo al valor en dólares de la propiedad. Cuanto mayor sea la relación préstamo-valor, mayor será la porción del precio de compra que se financió. Dado que la vivienda actúa como garantía para el préstamo, la relación préstamo-valor es una medida de riesgo utilizada por los prestamistas. Se considera que los diferentes programas de préstamos tienen diferentes factores de riesgo y, por lo tanto, tienen diferentes relaciones máximas de préstamo a valor.
Tipos de préstamos y relación LTV
Ciertos tipos de préstamos tienen reglas especiales cuando se trata de la relación LTV.
Préstamos FHA
Los préstamos de la FHA, que permiten un índice LTV inicial de hasta el 96.5%, requieren una prima de seguro hipotecario (MIP) que dura todo el tiempo que tenga ese préstamo, sin importar cuán bajo sea el índice LTV. La mayoría de las personas refinancian a un préstamo convencional una vez que el índice LTV alcanza el 80% para eliminar el MIP.
Préstamos VA y USDA
Los préstamos VA y USDA, disponibles para militares actuales y anteriores o aquellos en áreas rurales, respectivamente, no requieren seguro hipotecario privado a pesar de que la relación LTV puede ser tan alta como 100%. Sin embargo, los préstamos VA y USDA tienen tarifas adicionales.
Fannie Mae y Freddie Mac
HomeReady de Fannie Mae y Freddie Mac's Home Los posibles programas hipotecarios para prestatarios de bajos ingresos permiten un índice LTV del 97% (pago inicial del 3%) pero requieren un seguro hipotecario hasta que el índice caiga al 80%.
Las opciones de refinanciación simplificadas, que eximen los requisitos de tasación (lo que significa que la relación LTV de la vivienda no afecta el préstamo), existen para préstamos FHA, VA y USDA. Para aquellos con una relación LTV superior al 100%, también conocida como “bajo el agua” o “al revés”, la opción de refinanciación de alto préstamo a valor de Fannie Mae y la refinanciación de alivio mejorada de Freddie Mac, que están diseñados para reemplazar el programa de refinanciación HARP que expira el 31 de diciembre de 2018, están disponibles.
Clasificación de la relación préstamo-valor
Una relación LTV de 80% o menos se considera buena para la mayoría de los escenarios de préstamos hipotecarios. Una relación LTV del 80% ofrece la mejor posibilidad de ser aprobado, la mejor tasa de interés y la mayor probabilidad de que no se le requiera comprar un seguro hipotecario. Sin embargo, como se señaló anteriormente, los préstamos VA y USDA permiten una relación LTV más alta (hasta el 100%) y aún evitan costosos seguros hipotecarios privados, aunque se aplican otras tarifas.
Para la mayoría de las opciones de refinanciamiento, a menos que esté solicitando un refinanciamiento de retiro de efectivo, la relación LTV no importa, por lo que no existe tal cosa como “buena” o “mala”. Si solicita un refinanciamiento de retiro de efectivo, un LTV relación de 90% o menos se considera buena.
LTV versus LTV combinado - CLTV
Si bien la relación LTV analiza el impacto de un préstamo hipotecario único al comprar una propiedad, la relación combinada préstamo-valor (CLTV) es la relación de todos los préstamos garantizados de una propiedad con respecto al valor de una propiedad. Los prestamistas usan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se usa más de un préstamo, por ejemplo, si tendrán dos o más hipotecas, o una hipoteca más un préstamo o línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC). En general, los prestamistas están dispuestos a prestar préstamos a tasas de CLTV del 80% o más a prestatarios con altas calificaciones crediticias.
La relación LTV considera solo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, la relación LTV es del 50%, el resultado de dividir el saldo primario de la hipoteca de $ 100, 000 por el valor de la vivienda de $ 200, 000. Los prestamistas principales tienden a ser más generosos con los requisitos de CLTV.
Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba algo. Si el valor de la propiedad disminuye a $ 125, 000 antes de que el prestatario incumpla, el titular del derecho de retención primario recibe el monto total adeudado ($ 100, 000), mientras que el segundo titular del derecho de retención solo recibe los $ 25, 000 restantes a pesar de que le deben $ 50, 000. El titular del gravamen primario asume menos riesgo en el caso de la disminución de los valores de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar en un CLTV más alto.
Limitaciones de LTV
El principal inconveniente del préstamo a valor es que solo incluye la hipoteca principal que el propietario debe y no incluye otras obligaciones, como una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria. Por lo tanto, la combinación de préstamo a valor (CLTV) es una medida más inclusiva de la capacidad del prestatario para pagar un préstamo hipotecario.