Hipotecas versus préstamos con garantía hipotecaria: ¿Cuál es la diferencia?

Las hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria son préstamos en los que usted promete su casa como garantía. El prestamista puede confiscar su casa si no cumple con los pagos de su hipoteca. Si bien los dos tipos de préstamos comparten esta importante similitud, existen diferencias entre los dos. Los consumidores deben entender sus opciones al pedir prestado contra el valor de su vivienda.

Para llevar clave

• Las hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria son préstamos en los que usted promete su casa como garantía.
• El banco presta hasta el 80% del valor de tasación de la casa o el precio de compra, lo que sea menor.
• Un préstamo con garantía hipotecaria está garantizado por la equidad en la propiedad.

Hipotecas

Cuando las personas usan el término "hipoteca", generalmente están hablando de una hipoteca tradicional, en la que un banco presta dinero a un prestatario para comprar una casa. En la mayoría de los casos, el banco presta hasta el 80% del valor de tasación de la casa o el precio de compra, lo que sea menor. Por ejemplo, si está comprando una casa de $ 200, 000, es elegible para una hipoteca de hasta $ 160, 000. Debe obtener los $ 40, 000 restantes por su cuenta. Algunas hipotecas, por ejemplo, las hipotecas de la FHA, le permiten pagar menos, siempre y cuando pague el seguro hipotecario.

La tasa de interés de una hipoteca puede ser fija (la misma durante el plazo de la hipoteca) o variable (cambiar cada año, por ejemplo). El prestatario reembolsa el monto del préstamo más los intereses durante un plazo fijo, siendo los plazos más comunes 30 o 15 años.

Si se atrasa en los pagos, el prestamista puede hacerse cargo de su casa en un proceso conocido como ejecución hipotecaria. El prestamista luego vende la casa, a menudo en una subasta, para recuperar su dinero. Si esto sucediera, esta hipoteca (conocida como la "primera" hipoteca) tiene prioridad sobre los préstamos posteriores realizados contra la propiedad, como un préstamo con garantía hipotecaria (a veces conocida como una "segunda" hipoteca) o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) . El prestamista original debe pagarse en su totalidad antes de que los prestamistas posteriores reciban los ingresos de una venta por ejecución hipotecaria.

Préstamos con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria también es una hipoteca. La diferencia entre un préstamo con garantía hipotecaria y una hipoteca tradicional es que usted obtiene un préstamo con garantía hipotecaria después de tener equidad en la propiedad, mientras obtiene una hipoteca para comprar la propiedad. Un préstamo con garantía hipotecaria está garantizado por la equidad en la propiedad, que es la diferencia entre el valor de la propiedad y el saldo hipotecario existente del propietario. Por ejemplo, si debe $ 150, 000 en una vivienda valorada en $ 250, 000, tiene $ 100, 000 en capital. Suponiendo que su crédito es bueno y que, de lo contrario, reúne los requisitos, puede solicitar un préstamo adicional utilizando esos $ 100, 000 como garantía.

Al igual que una hipoteca tradicional, un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo a plazos reembolsado en un plazo fijo. Diferentes prestamistas tienen diferentes estándares en cuanto a qué porcentaje del capital de una casa están dispuestos a prestar, y el crédito del prestatario juega un papel en esta decisión.

Los prestamistas utilizan su relación préstamo-valor (LTV) para calcular cuánto dinero puede pedir prestado. Así es como calcula un LTV: agregue la cantidad que desea pedir prestada a la cantidad que aún debe en su casa y divídala por el valor tasado de la casa para obtener su LTV. Si está en posición de haber pagado una buena parte de su hipoteca, o si el valor de su vivienda ha aumentado significativamente, podría obtener un préstamo considerable.

En muchos casos, un préstamo con garantía hipotecaria se considera una segunda hipoteca, ya que se realiza sobre una hipoteca existente. Si la casa entra en ejecución hipotecaria, el prestamista que posee el préstamo con garantía hipotecaria no recibe el pago hasta que se paga al primer prestamista hipotecario. En consecuencia, el riesgo del prestamista de préstamos con garantía hipotecaria es mayor, por lo que estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales.

No todos los préstamos con garantía hipotecaria son segundas hipotecas. Un prestatario que posee su propiedad de forma gratuita y clara puede decidir solicitar un préstamo contra el valor de su vivienda. En este caso, el prestamista que otorga el préstamo con garantía hipotecaria se considera el primer titular del derecho de retención. Estos préstamos pueden tener tasas de interés más altas pero costos de cierre más bajos, solo una evaluación, por ejemplo.

La diferencia entre un préstamo con garantía hipotecaria y una hipoteca tradicional es que usted obtiene un préstamo con garantía hipotecaria después de tener capital en la propiedad versus obtener una hipoteca para comprar la propiedad.

Hipoteca versus préstamo con garantía hipotecaria: sepa qué es deducible de impuestos

El interés de una hipoteca es deducible de impuestos para préstamos de hasta $ 1 millón (si obtuvo el préstamo antes del 15 de diciembre de 2017) o $ 750, 000 (un préstamo después de eso). El motivo: la legislación fiscal de 2017. Los propietarios solían poder deducir los intereses de un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria sin importar cómo usaran el dinero, por ejemplo, para pagar deudas con intereses más altos, como deudas de tarjetas de crédito o préstamos estudiantiles. En el futuro, la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017 suspende la deducción por intereses pagados sobre préstamos con garantía hipotecaria desde 2018 hasta 2025 a menos que se usen para "comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda del contribuyente que asegura el préstamo".

Como dice el IRS, "según la nueva ley ... el interés sobre un préstamo con garantía hipotecaria utilizado para construir una adición a una vivienda existente es generalmente deducible, mientras que el interés sobre el mismo préstamo utilizado para pagar gastos personales de vida, como tarjeta de crédito deudas, no es ... Como en la ley anterior, el préstamo debe estar asegurado por la casa principal o la segunda casa del contribuyente (conocida como residencia calificada), no debe exceder el costo de la casa y cumplir con otros requisitos ".

Si necesita pagar préstamos estudiantiles, consolidar deudas de tarjetas de crédito o reducir la tasa de interés de la hipoteca de su vivienda, debe considerar la posibilidad de refinanciar su hipoteca.

La línea de fondo

Si tiene una tasa de interés extremadamente baja en su hipoteca existente, probablemente debería dejarla sola y utilizar un préstamo con garantía hipotecaria para pedir prestados los fondos adicionales que necesita, siempre que sean para mejorar su propiedad. Sin embargo, si las tasas hipotecarias caen sustancialmente después de sacar su hipoteca existente o si necesita el dinero para fines no relacionados con su hogar, debe considerar un refinanciamiento hipotecario completo. Si refinancia, ahorra en el dinero adicional que pide prestado, ya que las hipotecas tradicionales tienen tasas de interés más bajas que los préstamos con garantía hipotecaria, y es posible que pueda obtener una tasa más baja en el saldo que ya debe.