El riesgo de hipotecas de alto riesgo con un nuevo nombre

Subprime: solo la palabra puede enviar escalofríos a los inversores, banqueros y propietarios de viviendas. Estos villanos de la Gran Recesión parecen estar regresando con un nuevo nombre: hipotecas no premium.

Una gran cantidad de riesgo está asociada con cualquier hipoteca de alto riesgo. Una hipoteca de alto riesgo es un tipo de préstamo otorgado a personas con puntajes crediticios bajos (640 o menos, y a menudo por debajo de 600) que, como resultado de sus historiales crediticios deficientes, no podrían calificar para hipotecas convencionales. Debido a que los prestatarios de alto riesgo presentan un mayor riesgo para los prestamistas, las hipotecas de alto riesgo generalmente cobran tasas de interés superiores a la tasa de interés preferencial.

Hay varios tipos diferentes de estructuras de hipotecas de alto riesgo disponibles.

Hipotecas de alto riesgo

Tipos de hipotecas de alto riesgo

Los principales tipos de hipotecas de alto riesgo incluyen hipotecas de tasa fija con plazos de 40 a 50 años, hipotecas de interés solamente e hipotecas de tasa ajustable (ARM).

Hipotecas de interés fijo

Otro tipo de hipoteca subprime es una hipoteca de tasa fija, otorgada por un plazo de 40 o 50 años, en contraste con el período estándar de 30 años. Este largo período de préstamo reduce los pagos mensuales del prestatario, pero es más probable que vaya acompañado de una tasa de interés más alta.

Las tasas de interés disponibles para las hipotecas de interés fijo pueden variar sustancialmente de un prestamista a otro. Para buscar las mejores tasas de interés disponibles, use una herramienta como una calculadora de hipotecas.

Hipotecas de tasa ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) comienza con una tasa de interés fija y luego, durante la vigencia del préstamo, cambia a una tasa variable. Un ejemplo común es el 2/28 ARM. El 2/28 ARM es una hipoteca a 30 años que tiene una tasa de interés fija por dos años antes de ser ajustada. Otra versión típica del préstamo ARM, el 3/27 ARM, tiene una tasa de interés fija por tres años antes de que se vuelva variable.

En estos tipos de préstamos, la tasa variable se determina en función de un índice más un margen. Un índice de uso común es ICE LIBOR. Con los ARM, los pagos mensuales del prestatario suelen ser menores durante el plazo inicial. Sin embargo, cuando sus hipotecas se restablecen a la tasa más alta y variable, los pagos de la hipoteca generalmente aumentan significativamente. Por supuesto, la tasa de interés podría disminuir con el tiempo, dependiendo del índice y las condiciones económicas, lo que, a su vez, reduciría el monto del pago.

Este tipo de préstamo es uno de los factores que condujo al fuerte aumento en el número de ejecuciones hipotecarias de alto riesgo en agosto de 2006 y al estallido de la burbuja inmobiliaria que siguió al año siguiente.

Hipotecas de interés solamente

El tercer tipo de hipoteca subprime es una hipoteca de interés solamente. Para el plazo inicial del préstamo, que generalmente es de cinco, siete o 10 años, se pospone el pago del principal; el prestatario solo paga intereses. Puede optar por hacer pagos al principal, pero estos pagos no son obligatorios.

Cuando finaliza este plazo, el prestatario comienza a pagar el capital o puede optar por refinanciar la hipoteca. Esta puede ser una opción inteligente para un prestatario si sus ingresos tienden a fluctuar de año en año, o si desea comprar una casa y espera que sus ingresos aumenten en unos pocos años.

Hipotecas de dignidad

La hipoteca de dignidad es un nuevo tipo de préstamo de alto riesgo, en el que el prestatario realiza un pago inicial de aproximadamente el 10% y acepta pagar una tasa de interés más alta por un período determinado, generalmente por cinco años. Si realiza los pagos mensuales a tiempo, después de cinco años, el monto que se ha pagado para intereses se destina a reducir el saldo de la hipoteca, y la tasa de interés se reduce a la tasa preferencial.

Las hipotecas de alto riesgo son riesgosas

Dado que las hipotecas son específicamente para personas que no cumplen con los requisitos para una hipoteca de tasa preferencial (lo que generalmente significa que el prestatario tendrá dificultades para pagar el préstamo), la organización o el banco que presta el dinero tiene derecho a cobrar intereses altos. tarifas para proporcionar un incentivo adicional para que el prestatario pague a tiempo. Pero cuando las personas que ya han tenido problemas para manejar la deuda en el pasado solicitan estos préstamos, enfrentan un futuro más difícil (y costoso) que aquellos que tienen buenos puntajes de crédito y pueden pagar préstamos con tasas de interés más razonables.

Fusión hipotecaria de alto riesgo

Las hipotecas de alto riesgo y el colapso de alto riesgo suelen ser los culpables del inicio de La Gran Recesión.

Muchos prestamistas fueron liberales al otorgar estos préstamos de 2004 a 2006, como resultado de tasas de interés más bajas, alta liquidez de capital y la posibilidad de obtener muchas ganancias. Al extender estos préstamos de mayor riesgo, los prestamistas cobraron tasas de interés por encima de las primas para compensar el riesgo adicional que asumieron. También financiaron las hipotecas al agruparlas y luego venderlas a los inversores. El fuerte aumento de personas que de repente podían pagar las hipotecas llevó a una escasez de viviendas, lo que aumentó los precios de las viviendas, y por lo tanto, la cantidad de financiamiento que los posibles propietarios necesitarían.

Parecía una espiral siempre ascendente. La desventaja era que se estaban otorgando préstamos a personas que no podían devolverlos. Cuando un gran número de ellos comenzó a incumplir sus hipotecas, y la tasa de ejecuciones hipotecarias se disparó, los prestamistas perdieron todo el dinero que habían extendido, y algo más. Lo mismo hicieron muchas instituciones financieras que habían invertido mucho en las hipotecas empaquetadas titulizadas. Muchos experimentaron dificultades financieras extremas e incluso la bancarrota.

La crisis de las hipotecas de alto riesgo continuó desde 2007-2010, transformándose en una recesión global a medida que sus efectos se irradiaron a través de los mercados financieros y las economías de todo el mundo. (Para obtener más información, lea "El combustible que alimentó la crisis de alto riesgo").

Hipotecas de alto riesgo hoy

Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, era prácticamente imposible que alguien con un puntaje de crédito inferior a 640 obtuviera un préstamo hipotecario. Ahora que la economía está comenzando a estabilizarse, las hipotecas de alto riesgo están regresando. Incluso Wells Fargo ha entrado en el nuevo carro subprime. Wells Fargo ahora está aprobando compradores potenciales de viviendas con puntajes de crédito tan bajos como 600 para préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Sin embargo, esta vez, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) impone restricciones a estas hipotecas de alto riesgo. Los compradores potenciales de viviendas deben recibir asesoramiento de los compradores de viviendas por parte de un representante que haya sido aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Otras restricciones impuestas a estas nuevas hipotecas de alto riesgo limitan los aumentos de las tasas de interés y otros términos del préstamo.

También están volviendo a un costo mayor. Ahora, las hipotecas de alto riesgo vienen con tasas de interés que pueden ser tan altas como 8% a 10% y pueden requerir pagos iniciales de hasta 25% a 35%.

La línea de fondo

Aunque los préstamos de alto riesgo aumentan el número de personas que pueden comprar casas, hace que sea más difícil para esas personas y aumenta las posibilidades de que no paguen sus préstamos. El incumplimiento perjudica tanto al prestatario (en términos de puntaje de crédito) como al prestamista (que no recupera su dinero).

Los defensores de las nuevas hipotecas de alto riesgo señalan que los compradores de viviendas no están obligados a pagar esas altas tasas de interés porcentuales indefinidamente. Una vez que los compradores puedan demostrar que son capaces de pagar sus hipotecas a tiempo, sus puntajes de crédito deberían aumentar y pueden refinanciar sus préstamos hipotecarios a tasas más bajas. De hecho, muchas personas que sacan ARM están apostando al hecho de que para cuando entre en vigor la tasa variable, habrán limpiado su informe de crédito en la medida en que califiquen para un financiamiento nuevo y más ventajoso.

Para obtener más información, lea "Préstamos de alto riesgo: ¿ayuda o mano subalterna?"