La verdad sobre los precios inmobiliarios

La teoría del lego de bienes raíces es más o menos así: llegaron los peregrinos. Comenzaron a usar la tierra. Vinieron más europeos. La demanda de tierras era tan alta que los nativos americanos fueron expulsados ​​para dejar espacio a los colonos recién llegados. No se puede construir más tierra, por lo que la demanda y los precios siempre aumentarán, lo que hace que los bienes raíces sean una gran inversión.

Desafortunadamente, la fórmula no es tan simple. Aquí echamos un vistazo a los precios inmobiliarios y la teoría de larga data de que subirán indefinidamente.

Para llevar clave

• Los precios de las viviendas crecieron por última vez a un ritmo saludable en 2004 antes de que el mercado inmobiliario se aplacara.
• Desde entonces, el valor de las viviendas ha aumentado en algunas áreas del país debido a la fuerte demanda y la baja oferta, aunque la mayoría de las partes aún no han alcanzado sus niveles previos a la crisis.
• Los compradores potenciales de viviendas no deberían centrarse en las tendencias nacionales, ya que los precios varían entre los estados e incluso las ciudades vecinas.
• Las bajas tasas hipotecarias tienen un efecto indirecto en los precios de las viviendas, ya que los consumidores están dispuestos a asumir más deudas cuando el crédito es barato.

Precios históricos

Antes del estallido bien publicitado de la burbuja inmobiliaria y el colapso inmobiliario resultante que comenzó en serio en 2007, los datos históricos del precio de la vivienda de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR) parecían respaldar la teoría del aumento incesante de los precios. El cuadro a continuación rastrea los precios promedio de las viviendas desde 1968 hasta 2004, mostrando un aumento promedio anual de 6.4%, sin una sola disminución durante el período de 36 años.

Figura 1: Precios medios de la vivienda de 1968 a 2004

Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Lo que no muestran los datos

Desafortunadamente para los propietarios, 2004 fue el último año de números de crecimiento saludables antes de que el mercado se aplastara. Para 2006, los datos de NAR mostraron solo un aumento del 1%. Después de eso, los mercados experimentaron un descenso sin precedentes.

Los precios comenzaron a caer a nivel nacional en 2007. Cayeron nuevamente en 2008 y nuevamente en 2009. A mediados de 2010, los precios de la vivienda volvieron a caer a los niveles de 2004 en un mercado estancado. Según los datos de Standard & Poor's, lo que, durante décadas, parecía un boleto de ida a las ganancias crecientes había caído en más del 30% en solo unos pocos años.

Los precios han subido debido a una mayor demanda y una caída de la oferta en el mercado en muchas partes del país, pero muchas áreas aún no han alcanzado los niveles que tenían antes de la crisis. Agregue a eso el hecho de que los estándares de préstamos se han vuelto más estrictos y están sacando a las personas del mercado.

Incluso antes de que los números comenzaran a ir por el camino equivocado, los datos de tendencias de precios de venta proporcionaron una imagen incompleta. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informó que el tamaño promedio de una casa en Estados Unidos era de 983 pies cuadrados en 1950, 1, 500 pies cuadrados en 1970 y 2, 349 pies cuadrados en 2004. Esta tendencia continuó en la primera mitad de la década de 2000, después de la cual comenzó a disminuir un poco.

Con el tamaño de las viviendas cada vez mayor y la inflación aumentando el costo de los materiales de construcción, es lógico que los precios de las viviendas aumenten. Pero, ¿qué sucede si la inflación se tiene en cuenta? "> La Gran Depresión, la Segunda Guerra Mundial, los años setenta y ochenta, todos vieron períodos de disminución significativa de los precios. También se han producido disminuciones menores de manera regular en otros puntos.

Números y Tendencias

Incluso los números de tendencias nacionales solo muestran una parte de la imagen. Las tendencias de los precios de la vivienda pueden variar ampliamente entre regiones geográficas. Un auge en California puede enmascarar un fracaso en Detroit. Incluso dentro de la misma ciudad, los números pueden variar ampliamente. Las áreas que experimentan un nuevo crecimiento o gentrificación pueden mostrar una apreciación significativa de los precios, mientras que las áreas en toda la ciudad pueden estar en declive.

Al mirar las estadísticas nacionales y regionales, asegúrese de tener en cuenta la realidad del mercado en su área local. El aumento de los precios a nivel nacional puede no ayudarlo si su ciudad, estado o vecindario están en declive.

Es posible que las tendencias nacionales no le den una idea completa, ya que los valores y los precios de los bienes inmuebles varían entre los estados y las ciudades vecinas.

La realidad

Otro punto importante a tener en cuenta al mirar bienes inmuebles como una inversión es que nunca valdrá la pena a menos que lo venda. Desde un punto de vista práctico, incluso si su residencia principal duplica su valor desde que la compró, probablemente solo significa que sus impuestos inmobiliarios han aumentado. Todas las ganancias que experimente es simplemente una ganancia en papel hasta que venda la propiedad.

Si elige vender y espera comprar otra casa en la misma área, recuerde que los precios de otras casas también han aumentado. Para reservar realmente una ganancia de su venta, es probable que necesite mudarse a una casa más pequeña en la misma área, o mudarse fuera del área y encontrar un lugar menos costoso para vivir.

Si bien es posible aprovechar la equidad de su hogar mediante la obtención de un préstamo en su contra, usar su casa como un cajero automático (ATM) ha sido una estrategia tonta en el pasado. El interés que paga no solo afecta su beneficio, sino que el pago del préstamo le resta estabilidad financiera. Si los precios inmobiliarios disminuyen, puede encontrarse en una posición poco envidiable de adeudar más del préstamo de lo que vale la casa.

Las tasas hipotecarias

Las tasas hipotecarias generalmente aumentan durante los períodos de crecimiento económico. Cuando esto sucede, el mercado laboral es saludable y los salarios de las personas también aumentan. Las tasas hipotecarias han sido relativamente bajas desde que el mercado inmobiliario se desplomó, lo que hace que la propiedad de vivienda sea más atractiva. La tasa de interés para una hipoteca de tasa fija a 30 años en mayo de 2013 fue de 3.35%, y se mantiene relativamente sin cambios a junio de 2019 en 3.73%. Según Freddie Mac, las bajas tasas han impulsado las solicitudes de compra, y la empresa espera una mejora en el mercado inmobiliario a partir de una mayor actividad de ventas y precios más bajos. Mortgage Reports predice que las tasas rondarán la marca de 4.4% para fines de 2019, lo que significa que los aumentos pueden ser silenciados.

Entonces, ¿cómo funciona esto para los precios inmobiliarios? Las tasas hipotecarias más bajas no necesariamente tienen una relación directa con los precios de la vivienda, aunque nos gustaría pensar que sí. Pero pueden tener un efecto indirecto sobre ellos. Cuando las tasas son bajas, los consumidores están más dispuestos y pueden permitirse asumir más deudas. Esto se debe a que el costo del crédito, es decir, los intereses, es barato. Sin embargo, el aumento de las tasas de interés tiende a generar una demanda más débil de los compradores.

¿Es el sector inmobiliario una mala inversión?

A estas alturas, puede estar pensando que no tiene valor comprar una casa con la esperanza de que gane valor con el tiempo. Si bien es cierto que es poco probable que vea ganancias que pueda gastar si planea vivir en la misma casa toda su vida, si realiza la compra con una estrategia de salida, hay muchas más posibilidades de ver un ganancia en efectivo

Primero, considere su motivación para comprar una casa. Si quieres vivir en él, entonces debes dejar de pensar en las ganancias y pérdidas. Si espera ganar dinero, debe ingresar la transacción con una estrategia de salida. Esto también significa que debe tener un precio de venta en el fondo de su mente, todo mientras mantiene el precio de compra de la propiedad a la vanguardia.

Cuando alcanza su precio, vende la propiedad tal como lo haría con una acción que ha apreciado. Puede que este no sea un enfoque práctico para su residencia principal, según su estilo de vida, pero es exactamente lo que hacen muchos inversores inmobiliarios cuando compran propiedades: renovarlas y venderlas. Solo recuerda que los precios no siempre suben.

En el pasado, Japón ha visto caer aún más los precios de la vivienda. Eso no significa que esos precios no se recuperen en un territorio rentable, pero tenga en cuenta que en algunos casos podría llevar mucho tiempo.

La línea de fondo

Con la historia como guía, la mayoría de los propietarios potenciales harían bien en comprar un lugar en el que realmente esperan habitar, pagar la hipoteca rápidamente, vivir allí hasta la jubilación, luego reducir el tamaño y mudarse a una casa menos costosa. No es una apuesta segura, pero esta estrategia aumenta la probabilidad de obtener ganancias.