Lo que $ 200,000 comprarán en el mercado inmobiliario de Atlanta
El precio medio de lista en Atlanta ahora es de $ 184, 900, un aumento del 12.1% con respecto al año anterior, según el Informe Nacional de Tendencias de Vivienda de febrero de 2014, publicado por Realtor.com. Esto coloca a Atlanta ligeramente por debajo del precio medio de lista nacional de $ 199, 000. Sin embargo, donde brilla Atlanta es en el inventario: se ubica cerca de la parte superior de las 146 regiones del informe en términos de número total de listados. Los bienes inmuebles actualmente listados para la venta en Realtor.com varían en precio desde menos de $ 10, 000 para propiedades en dificultades hasta $ 15.9 millones para un patrimonio palaciego en el exclusivo Buckhead, las "Beverly Hills del Sur". Aquí hay un vistazo a lo que puede comprar por $ 200, 000. (Para obtener más información sobre la compra de una casa, consulte: Una guía para comprar una casa en los EE. UU.)
Visión general del mercado
Los precios de las viviendas en Atlanta alcanzaron su punto máximo a mediados de 2007, luego cayeron durante los próximos años, tocando fondo a principios de 2012. Desde entonces, los precios se han recuperado lentamente. El Libro Beige más reciente, el informe económico completo publicado ocho veces al año por la Reserva Federal, indica varios factores favorables en el mercado inmobiliario de Atlanta: aumento de las ventas de viviendas, mayor demanda de hipotecas residenciales, un aumento en la construcción de viviendas nuevas, fuerte construcción multifamiliar y una disminución en el refinanciamiento de hipotecas.
Lo que comprarán $ 200, 000
Con precios aún por debajo de los máximos de 2007, los compradores pueden encontrar una buena oferta en muchos vecindarios de la ciudad y los suburbios circundantes. "El área metropolitana de Atlanta está muy extendida y diversa, y lo que $ 200, 000 puede darle varía", dice Maura Neill de Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta. "A partir del lunes 24 de marzo de 2014, una búsqueda de viviendas de $ 200, 000 en la MLS nos da 95 resultados separados [unifamiliares] y siete resultados adjuntos (condominios, casas adosadas, multifamiliares)".
"En casas unifamiliares, se espera que las propiedades sean de aproximadamente 1, 500 a 2, 000 pies cuadrados", dice Neill. Pagar $ 200, 000 ofrece a los compradores una amplia variedad de opciones, informa. "Un vistazo a algunos de estos listados encontró una cabaña renovada de tres dormitorios, dos baños, década de 1940 (1.900 pies cuadrados) en East Lake y un rancho de ladrillo de tres habitaciones, dos baños, años 60 con sótano (1.800 pies cuadrados) en East Cobb (Marietta) necesita un poco de renovación. El mismo precio también compraría un rancho de ladrillo de la década de 1990 de tres dormitorios y dos baños (1.600 pies cuadrados) en un vecindario del lago en Duluth o un baño más grande de tres dormitorios y dos baños Estilo Charleston de dos pisos con porches frontales dobles (1, 800 pies cuadrados) en Grant Park / Peoplestown ". Muchas de las propiedades a este precio contarán con pisos de madera, vestidores, patios traseros cercados y chimeneas. Algunos ofrecen garajes o garajes y actualizaciones de cocina, como electrodomésticos de acero inoxidable y encimeras de granito. Además, muchas casas están a poca distancia del transporte público y de las escuelas del área.
Los compradores interesados en casas adjuntas encontrarán que "la norma es de 1, 100 a 1, 400 pies cuadrados y dos o tres habitaciones", dice Neill, citando una casa adosada de dos habitaciones y 2.5 baños (1, 300 pies cuadrados) a la venta en el lado oeste de Atlanta. A menudo incluido: pisos de madera; actualizaciones de cocina, que incluyen encimeras de granito y placas para salpicaduras de azulejos de vidrio; vestidores; lugares de estacionamiento asignados y comodidades comunitarias, como piscinas, instalaciones de lavandería y espacios verdes.
"El mercado de Atlanta todavía es notablemente asequible", dice Neill, quien señala que poco más de 20, 000 casas están a la venta en el área metropolitana de Atlanta (sin incluir las listas de venta por propietario). Aunque las 104 viviendas ofrecidas a exactamente $ 200, 000 son solo la mitad del 1% del inventario, "hay innumerables opciones para los compradores en los precios cercanos, y realmente algo para todos en el mercado diverso de Atlanta", agrega.
Obteniendo la mayor cantidad de casa por su dinero
Después de la crisis financiera de 2008, el mercado de Atlanta, junto con muchos otros en todo el país, se inundó de ejecuciones hipotecarias. "Las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto solían ser la respuesta para obtener la mayor cantidad de casa por su dinero en el área metropolitana de Atlanta", dice Neill. Sin embargo, las solicitudes de ejecución hipotecaria para Atlanta cayeron significativamente durante el año pasado, con una disminución del 33.3% en las subastas y un 26.4% menos de propiedades de propiedad del banco, según RealtyTrac.com, una compañía de información de bienes raíces en línea y un mercado para propiedades embargadas en el Estados Unidos. Actualmente, Metro Atlanta se ubica cerca del promedio nacional, con una de cada 1, 162 viviendas en ejecución hipotecaria (en comparación con aproximadamente una de cada 1, 170 viviendas en todo el país).
Aquí le mostramos cómo aprovechar al máximo la casa por su dinero hoy: "Compre en un área donde se sienta como en casa y no tenga miedo de una pequeña actualización cosmética, no solo pintando e iluminando, sino también reemplazando pisos y accesorios (como grifos), pomos de puertas, etc.), quitar el papel tapiz y presupuestar nuevos electrodomésticos ". Por supuesto, es importante presupuestar cualquier gasto anticipado, teniendo en cuenta lo que puede esperar (los pomos de las puertas, por ejemplo) y lo que al comprador le gustaría hacer de inmediato (por ejemplo, reemplazar la alfombra de pelusa y tirar del papel tapiz anticuado) ) Comprar en la parte superior del rango de precio hace que sea difícil abordar los proyectos de actualización, por lo que siempre es una buena idea asegurarse de que haya espacio en el presupuesto para las actualizaciones que el comprador considera esenciales.
Los compradores que pueden visualizar el potencial de una casa y están dispuestos a trabajar un poco pueden terminar con más casa por su dinero, incluso después de pagar las actualizaciones. "Los compradores verdaderamente inteligentes, o compradores con un agente de bienes raíces en el que pueden confiar, pueden ver defectos cosméticos pasados y accesorios anticuados en los" huesos "de la casa: el plano de planta, el tamaño de las habitaciones, el potencial. el dinero ", dice Neill.
¿Comprar o alquilar?
En todo el país, la brecha entre el costo de alquilar y comprar se ha reducido, en parte debido al aumento de las tasas de interés y los precios de las viviendas. El informe Trulia's Rent vs. Buy, publicado por el agregador inmobiliario en línea Trulia.com, mostró que hace un año era un 44% más barato comprar una casa que alquilarla; hoy la cifra se ha reducido al 38%. El informe compara los costos por un período de siete años, utilizando cinco cálculos:
- El precio promedio de alquiler y venta de un conjunto idéntico de propiedades;
- Los costos mensuales totales iniciales de ser propietario (suponiendo un pago inicial del 20% y una hipoteca de tasa fija a 30 años con un interés del 3.5%, así como mantenimiento anual, seguro, servicios públicos y gastos de impuestos a la propiedad) y alquiler (alquiler mensual más seguro para inquilinos) ;
- Los costos mensuales totales futuros de poseer y alquilar;
- Costos e ingresos únicos (para ser propietario, esto incluye los costos de cierre y el impuesto a las ganancias de capital del 15% para ganancias superiores a la exclusión anual de $ 500, 000; para el alquiler, esto incluye el depósito de seguridad de un mes); y
- El valor presente neto (VPN) para tener en cuenta el costo de oportunidad del dinero (esto compara los flujos de efectivo a lo largo del tiempo).
La decisión de comprar o alquilar depende de una serie de factores, incluido el tiempo que planea vivir en la casa, y su tasa de hipoteca y categoría impositiva. Por ejemplo, si obtiene un préstamo de tasa fija a 4 años a 4%; están en el rango de impuestos del 15% y planean vivir en una casa durante siete años, podría ser un 28% más barato comprar que alquilar en Atlanta, según la calculadora Rent or Buy en Trulia.com. Sin embargo, si planea permanecer en el lugar solo por dos años, sería un 20% más barato alquilar que comprar, y todos los demás factores seguirán siendo los mismos.
La línea de fondo
Los compradores de viviendas de Atlanta pueden encontrar un inventario adecuado al precio de $ 200, 000 y significativamente más propiedades si amplían su búsqueda ligeramente por encima y por debajo de esa cifra. Las viviendas en este rango de precios tienden a ser propiedades bien mantenidas y actualizadas en el rango de 1, 500 a 2, 000 pies cuadrados para viviendas unifamiliares independientes y el rango de 1, 100 a 1, 400 pies cuadrados para viviendas adjuntas, incluidos condominios y casas adosadas. Los compradores dispuestos a mirar más allá de los defectos cosméticos de una casa pueden terminar obteniendo la mayor cantidad de dinero por su casa.