Lo que debe saber sobre la valoración de bienes inmuebles

Es necesario estimar el valor de los bienes inmuebles para una variedad de esfuerzos, que incluyen financiamiento, listado de ventas, análisis de inversiones, seguro de propiedad e impuestos. Pero para la mayoría de las personas, determinar el precio de compra o venta de un inmueble es la aplicación más útil de la valoración de bienes inmuebles. Este artículo proporcionará una introducción a los conceptos y métodos básicos de valoración de bienes inmuebles, particularmente en lo que respecta a las ventas.

Valoración inmobiliaria: lo que debe saber

Conceptos básicos de valoración

Valor
Técnicamente hablando, el valor de una propiedad se define como el valor presente de los beneficios futuros derivados de la propiedad de la propiedad. A diferencia de muchos bienes de consumo que se utilizan rápidamente, los beneficios de los bienes inmuebles generalmente se obtienen durante un largo período de tiempo. Por lo tanto, una estimación del valor de una propiedad debe tener en cuenta las tendencias económicas y sociales, así como los controles o regulaciones gubernamentales y las condiciones ambientales que pueden influir en los cuatro elementos de valor:

• Demanda: el deseo o la necesidad de propiedad respaldada por los medios financieros para satisfacer el deseo.
• Utilidad: la capacidad de satisfacer los deseos y necesidades de los futuros propietarios
• Escasez: el suministro finito de propiedades en competencia
• Transferibilidad: la facilidad con la que se transfieren los derechos de propiedad

Valor versus costo y precio

El valor no es necesariamente igual al costo o al precio . El costo se refiere a los gastos reales, por ejemplo, en materiales o mano de obra. El precio, por otro lado, es la cantidad que alguien paga por algo. Si bien el costo y el precio pueden afectar el valor, no determinan el valor. El precio de venta de una casa podría ser de $ 150, 000, pero el valor podría ser significativamente mayor o menor. Por ejemplo, si un nuevo propietario encuentra un defecto grave en la casa, como una base defectuosa, el valor de la casa podría ser inferior al precio.

Valor de mercado

Una evaluación es una opinión o estimación sobre el valor de una propiedad en particular a partir de una fecha específica. Los informes de tasación son utilizados por empresas, agencias gubernamentales, particulares, inversores y compañías hipotecarias cuando toman decisiones con respecto a transacciones de bienes raíces. El objetivo de una tasación es determinar el valor de mercado de una propiedad, el precio más probable que la propiedad traerá en un mercado competitivo y abierto.

El precio de mercado, el precio al que se venden las propiedades, no siempre representa el valor de mercado. Por ejemplo, si un vendedor está bajo presión debido a la amenaza de ejecución hipotecaria, o si se realiza una venta privada, la propiedad puede vender por debajo de su valor de mercado.

Métodos de evaluación

Una evaluación precisa depende de la recopilación metódica de datos. Los datos específicos, que cubren detalles sobre la propiedad particular, y los datos generales, relacionados con la nación, región, ciudad y vecindario donde se encuentra la propiedad, se recopilan y analizan para llegar a un valor. Las evaluaciones utilizan tres enfoques básicos para determinar el valor de una propiedad.

Método 1: enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas se usa comúnmente en la valoración de viviendas y terrenos unifamiliares. A veces llamado enfoque de datos de mercado, es una estimación del valor derivado al comparar una propiedad con propiedades vendidas recientemente con características similares. Estas propiedades similares se denominan comparables y, para proporcionar una comparación válida, cada una debe:

• Ser lo más similar posible a la propiedad sujeta
• Se han vendido en el último año en un mercado abierto y competitivo.
• Han sido vendidos en condiciones de mercado típicas

Se deben utilizar al menos tres o cuatro comparables en el proceso de evaluación. Los factores más importantes a tener en cuenta al seleccionar comparables son el tamaño, las características comparables y, quizás sobre todo, la ubicación, lo que puede tener un efecto tremendo en el valor de mercado de una propiedad.

Cualidades comparables

Dado que no hay dos propiedades exactamente iguales, se realizarán ajustes en los precios de venta de los comparables para tener en cuenta las características diferentes y otros factores que afectarían el valor, que incluyen:

• Edad y estado de los edificios.
• Fecha de venta, si ocurren cambios económicos entre la fecha de venta de un producto comparable y la fecha de tasación
• Términos y condiciones de venta, como si el vendedor de una propiedad estuviera bajo coacción o si una propiedad fue vendida entre parientes (a un precio con descuento)
• Ubicación, ya que las propiedades similares pueden diferir en precio de un barrio a otro.
• Características físicas, incluido el tamaño del lote, el paisajismo, el tipo y la calidad de la construcción, el número y el tipo de habitaciones, los pies cuadrados de espacio habitable, los pisos de madera, un garaje, mejoras de cocina, una chimenea, una piscina, aire central, etc.

La estimación del valor de mercado de la propiedad en cuestión estará dentro del rango formado por los precios de venta ajustados de los comparables. Dado que algunos de los ajustes realizados a los precios de venta de los comparables serán más subjetivos que otros, la consideración ponderada generalmente se otorga a aquellos comparables que tienen la menor cantidad de ajuste.

Método 2: enfoque de costos

El enfoque de costos se puede usar para estimar el valor de las propiedades que han sido mejoradas por uno o más edificios. Este método implica estimaciones separadas del valor de los edificios y del terreno, teniendo en cuenta la depreciación. Las estimaciones se suman para calcular el valor de toda la propiedad mejorada. El enfoque del costo supone que un comprador razonable no pagaría más por una propiedad mejorada existente que el precio de comprar un lote comparable y construir un edificio comparable. Este enfoque es útil cuando la propiedad que se está evaluando es un tipo que no se vende con frecuencia y no genera ingresos. Los ejemplos incluyen escuelas, iglesias, hospitales y edificios gubernamentales.

Los costos de construcción se pueden estimar de varias maneras, incluido el método de pies cuadrados donde el costo por pie cuadrado de un producto comparable recientemente construido se multiplica por el número de pies cuadrados en el edificio en cuestión; el método de unidad en el lugar, donde los costos se estiman con base en el costo de construcción por unidad de medida de los componentes individuales del edificio, incluyendo mano de obra y materiales; y el método de encuesta de cantidad, que estima las cantidades de materias primas que se necesitarán para reemplazar el edificio en cuestión, junto con el precio actual de los materiales y los costos de instalación asociados.

Depreciación

Para fines de evaluación, la depreciación se refiere a cualquier condición que afecte negativamente el valor de una mejora de bienes inmuebles, y toma en consideración:

• Deterioro físico, incluido el deterioro curable, como la pintura y el reemplazo del techo, y el deterioro incurable, como los problemas estructurales.
• Obsolescencia funcional, que se refiere a características físicas o de diseño que los propietarios ya no consideran deseables, como electrodomésticos obsoletos, accesorios de aspecto antiguo u hogares con cuatro dormitorios, pero solo un baño.
• Obsolescencia económica, causada por factores externos a la propiedad, como estar ubicado cerca de un aeropuerto ruidoso o una fábrica contaminante.

Metodología

• Estime el valor de la tierra como si estuviera vacante y disponible para ser utilizada de la mejor manera posible, utilizando el enfoque de comparación de ventas ya que la tierra no puede ser depreciada.
• Estime el costo actual de construir el edificio (s) y las mejoras del sitio.
• Estime el monto de la depreciación de las mejoras resultantes del deterioro, la obsolescencia funcional o la obsolescencia económica.
• Deduzca la depreciación de los costos estimados de construcción.
• Agregue el valor estimado de la tierra al costo depreciado de los edificios y las mejoras del sitio para determinar el valor total de la propiedad.

Método 3: enfoque de capitalización de ingresos

A menudo llamado simplemente el enfoque de ingresos, este método se basa en la relación entre la tasa de rendimiento que requiere un inversor y el ingreso neto que produce una propiedad. Se utiliza para estimar el valor de las propiedades que generan ingresos, como complejos de apartamentos, edificios de oficinas y centros comerciales. Las evaluaciones que utilizan el enfoque de capitalización de ingresos pueden ser bastante sencillas cuando se puede esperar que la propiedad en cuestión genere ingresos futuros, y cuando sus gastos sean predecibles y constantes.

Capitalización Directa

Los tasadores realizarán los siguientes pasos cuando usen el enfoque de capitalización directa:

• Estime el ingreso bruto potencial anual.
• Tenga en cuenta las pérdidas por vacantes y cobros de alquileres para determinar el ingreso bruto efectivo.
• Deduzca los gastos operativos anuales para calcular el ingreso operativo neto anual.
• Estime el precio que un inversionista típico pagaría por los ingresos producidos por el tipo y clase de propiedad en particular. Esto se logra al estimar la tasa de rendimiento o tasa de capitalización.
• Aplique la tasa de capitalización a los ingresos operativos netos anuales de la propiedad para formar una estimación del valor de la propiedad.

Multiplicadores de ingresos brutos

El método del multiplicador de ingresos brutos (GIM) se puede usar para evaluar otras propiedades que generalmente no se compran como propiedades de ingresos pero que se pueden alquilar, como casas de una y dos familias. El método GRM relaciona el precio de venta de una propiedad con sus ingresos de alquiler esperados. (Para lecturas relacionadas, consulte "4 formas de valorar una propiedad de alquiler de bienes raíces")

Para propiedades residenciales, generalmente se usa el ingreso bruto mensual; para propiedades comerciales e industriales, se utilizaría el ingreso bruto anual. El método multiplicador de ingresos brutos se puede calcular de la siguiente manera:

Precio de venta ÷ Ingresos de alquiler = Multiplicador de ingresos brutos

Los datos recientes de ventas y alquileres de al menos tres propiedades similares se pueden utilizar para establecer un GIM preciso. Luego, el GIM se puede aplicar al alquiler de mercado justo estimado de la propiedad en cuestión para determinar su valor de mercado, que se puede calcular de la siguiente manera:

Ingresos de alquiler x GIM = valor de mercado estimado

La línea de fondo

La valoración precisa de bienes inmuebles es importante para los prestamistas hipotecarios, inversionistas, aseguradores y compradores y vendedores de bienes inmuebles. Si bien las evaluaciones generalmente son realizadas por profesionales calificados, cualquier persona involucrada en una transacción real puede beneficiarse al obtener una comprensión básica de los diferentes métodos de valoración de bienes inmuebles.