¿Por qué la mayoría de mis pagos hipotecarios comienzan como intereses?
El monto del pago de una hipoteca se compone de una combinación de intereses y reembolso del principal. A lo largo de la vida de la hipoteca, la proporción de interés sobre el capital cambiará.
Inicialmente, el pago del propietario será principalmente interés, con una pequeña cantidad de capital incluido. A medida que la hipoteca vence, la parte principal del pago aumentará y la parte de interés disminuirá. Esto se debe a que los intereses cobrados se basan en el saldo pendiente actual de la hipoteca, que disminuye a medida que se paga más capital. Cuanto más pequeño es el principal de la hipoteca, menos intereses cobran.
Por ejemplo, tome una hipoteca simple por $ 100, 000 a una tasa de interés del 4% anual y un plazo de vencimiento de 24 años. El pago anual de la hipoteca es de $ 6, 558.68. El primer pago incluirá un cargo por intereses de $ 4, 000 ($ 100, 000 x 4 por ciento) y un reembolso del principal de $ 2, 558.68 ($ 6, 558.68 - $ 4, 000). El saldo pendiente de la hipoteca después de este pago es de $ 97, 441.32 ($ 100, 000 - $ 2, 558.68). El próximo pago será igual al primero, $ 6, 558.68, pero ahora tendrá una proporción diferente de interés sobre el capital. El cargo por intereses para el segundo pago será de $ 3, 897.65 ($ 97, 441.32 x 4 por ciento) mientras que el pago anticipado del principal será de $ 2, 661.03 ($ 6, 558.68 - $ 3, 897.65).
La parte principal del segundo pago es alrededor de $ 100 más grande que el primero. Esto ocurre porque el propietario ha pagado dinero hacia el monto del capital, reduciéndolo, y el nuevo pago de intereses se calcula sobre el monto del capital más bajo. Hacia el final de la hipoteca, los pagos serán principalmente reembolsos de capital.
Este es un ejemplo básico usando un préstamo tradicional simple de vainilla. Con hipotecas exóticas, los propietarios pueden elija sus pagos hipotecarios mensuales.
Cómo se amortizan las hipotecas
Aunque la porción de interés disminuye cada mes, los pagos de la hipoteca no disminuyen con el tiempo. Se destina más dinero al saldo de capital, que se amortiza por completo durante la vida del préstamo. Como resultado, a medida que pasan los años, una mayor parte del pago del propietario se destina al capital, lo que acelera la tasa a la que el propietario acumula capital y disminuye el monto adeudado. Durante el año 30 de una hipoteca fija de 30 años, el propietario aumenta su posición de capital por mucho más con cada pago realizado en comparación con los pagos realizados en los años uno y dos.
Pagos decrecientes
Sin embargo, hay algunas situaciones específicas en las que los pagos de la hipoteca pueden disminuir.
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) puede tener pagos decrecientes con el tiempo. Con este tipo de hipoteca, la tasa de interés fluctúa según un índice que refleja el costo para el prestamista de los préstamos en los mercados crediticios. Los pagos de un ARM pueden disminuir si la tasa de referencia del préstamo disminuye en el transcurso del préstamo. Sin embargo, un ARM tiene el mismo potencial para que los pagos aumenten, a veces sustancialmente. Los documentos del préstamo estipulan cuánto puede aumentar la tasa de interés cada año, así como el máximo que puede aumentar durante todo el plazo del préstamo.
Un prestatario que debe pagar un seguro hipotecario durante los primeros años de un préstamo puede ver que su pago hipotecario disminuya con el tiempo. La mayoría de las compañías hipotecarias limitan los préstamos al 80% del precio de compra o del valor de la vivienda, lo que sea menor, y se espera que el prestatario obtenga el otro 20% como anticipo. Esta relación préstamo-valor [LTV] está diseñada para proteger al prestamista si el valor de la vivienda cae y el prestatario debe más de lo que vale la vivienda. En algunas situaciones, los prestamistas sí permiten a los propietarios pedir prestado más del 80% del precio de compra, pero los prestamistas requieren un seguro hipotecario como parte del acuerdo. Este seguro protege al prestamista si tiene que embargar una propiedad que vale menos que el saldo del préstamo. El prestatario paga las primas del seguro como parte del pago mensual de la hipoteca.
Una vez que el saldo del préstamo del prestatario cae a un cierto porcentaje del valor de la vivienda, generalmente el 78%, el prestatario puede solicitar al prestamista que cancele el seguro hipotecario. Suponiendo que el prestatario tenga éxito, el pago de la hipoteca disminuirá por el resto del préstamo porque ya no incluye una prima de seguro hipotecario.