Estimaciones de Zillow: no tan precisas como crees

Zillow es una de las bases de datos inmobiliarias más populares en línea. Fundada en 2006 por los ex ejecutivos de Microsoft Rich Barton y Lloyd Frink, Zillow, con sede en Seattle, enumera información sobre millones de casas en venta y alquiler en los Estados Unidos y Canadá. Los usuarios pueden buscar una casa en un área en particular utilizando diferentes criterios que incluyen, entre otros, precios, número de habitaciones y baños, pies cuadrados, tipo de casa y otras comodidades.

Una de las características clave de Zillow es su Zestimates, una popular herramienta de consumo para ver cuánto valen las casas. Estas estimaciones se basan en información de fuentes como ventas comparables y datos públicos. Lanzado en 2011 con información sobre 90 millones de hogares, Zestimates ha ampliado su alcance, proporcionando a los usuarios datos sobre más de 100 millones de hogares en todo Estados Unidos.

Ya sea que esté buscando ver cuánto ha cambiado el valor de su casa, si el valor de tasación de su casa es lo suficientemente alto como para permitirle refinanciar, o si tiene curiosidad sobre cuánto gastó su compañero de trabajo en su nueva casa, Zestimates ofrece a los usuarios un punto de partida en la valoración de la casa. .

Pero hay varias razones por las cuales estos números pueden no ser tan precisos como le gustaría que fueran.

Para llevar clave

• Zestimates de Zillow permite a los usuarios ver cuánto valen las casas.
• Las cifras se basan en información de fuentes como ventas comparables y datos públicos.
• Los Zestimates son tan precisos como los datos detrás de ellos, lo que significa que pueden estar desactualizados o ser incorrectos.
• Puede haber errores en los impuestos pagados a la propiedad o en las evaluaciones impositivas, y Zestimates puede no incluir ninguna mejora o mejora realizada por los propietarios.
• Zillow también tiene en cuenta la tasa de rotación, por lo que un área donde las personas mantienen sus hogares durante períodos más largos de tiempo puede no ser tan precisa.

Información básica inexacta

Los algoritmos únicos de Zillow actualizan su colección de valores de propiedad tres veces por semana, en base a información de datos públicos y datos enviados por el usuario. Según Zillow, "la gran mayoría de los Zestimates están dentro del 10 por ciento del precio de venta de la casa". Pero los Zestimates son tan precisos como los datos detrás de ellos, por lo que si el número de dormitorios o baños en una casa, su superficie cuadrada, o su tamaño de lote no es exacto en Zillow, el Zestimate estará desactivado.

Los usuarios pueden corregir estos errores. Sin embargo, Zillow advierte que actualizar los detalles de una propiedad no dará como resultado un cambio inmediato en el Zestimate de la casa y, a veces, no producirá ningún cambio en absoluto. Por ejemplo, tener un cuarto baño puede no necesariamente hacer mucho por el valor de la vivienda en su ciudad. Por lo tanto, ingresar esta información puede no tener ningún efecto en absoluto.

Además de aceptar los datos enviados por el usuario, Zillow se ocupa de los problemas de inexactitud al informar los rangos de valores estimados para propiedades individuales. Cuanto más pequeño es el rango, más confiable es el Zestimate porque significa que Zillow tiene más datos disponibles sobre esa propiedad. Mirar el extremo alto y bajo del rango le dará una mejor idea de lo que vale una casa.

Zillow llama a sus Zestimates un punto de partida para determinar los valores de las viviendas, por lo que los usuarios no deben considerarlos como evaluaciones de ninguna manera.

Errores en figuras clave

Zillow tiene en cuenta la fecha y el precio de la última venta en su estimación. En algunas áreas, esta información constituye una gran parte de esa cifra. Pero si esta información es inexacta, puede arrojar el Zestimate. Y dado que las ventas comparables también afectan el Zestimate de una casa, un error en el registro de precios de venta de una casa puede afectar los Zestimates de otras casas en el área.

El Zestimate también tiene en cuenta los impuestos reales a la propiedad pagados, las excepciones a las evaluaciones fiscales y otros datos de impuestos a la propiedad disponibles al público. Sin embargo, los valores de propiedad del asesor fiscal pueden ser inexactos. La base de datos del asesor fiscal puede tener un error relacionado con la información básica de una propiedad, lo que hace que el valor tasado sea demasiado alto o demasiado bajo.

Los propietarios de viviendas que ven discrepancias pueden reportar datos de ventas o registros de impuestos incorrectos a Zillow en línea.

¿Dónde están las actualizaciones?

A veces, un propietario hace mejoras o mejoras a una propiedad, lo que debería aumentar el valor de la casa. Pero, Zillow puede no ser necesariamente consciente de estos factores. Es decir, a menos que el asesor local del impuesto sobre la propiedad tenga esa información. Si un propietario saca un permiso de la ciudad para realizar mejoras, esa información puede pasar a las autoridades de impuestos a la propiedad e ingresarse en el registro público. Zillow solo puede actualizar sus listados cuando esta información está disponible.

Por ejemplo, si agrega una quinta habitación permitida a su hogar y el asesor de impuestos a la propiedad considera que la mejora aumenta el valor de su hogar, esa información probablemente llegará al Zestimate de su hogar en algún momento. Pero si su casa tiene una cocina de diseño completamente nueva que no requiere ningún permiso importante, pero la casa de su vecino tiene su cocina original de 1975, Zillow valorará ambas casas de manera similar a pesar de que su casa puede alcanzar un precio de venta más alto.

Sin embargo, las actualizaciones no siempre son tan valiosas como piensas. Depende mucho de las condiciones del mercado inmobiliario local y de los proyectos que haya realizado. Entonces, solo porque el valor de su casa en Zillow no ha cambiado desde que agregó esa habitación o remodeló su cocina, no asuma que puede agregar $ 30, 000 adicionales al Zestimate. Por el contrario, si Zillow dice que su casa tiene un valor de $ 300, 000 pero sabe que no la ha actualizado tanto como casas similares en su vecindario, puede venderse por menos o tomar más tiempo para encontrar un comprador interesado.

Tasa de rotación de viviendas

Cuantas más ventas de viviendas haya en su área, más datos tendrá Zillow sobre cuánto creen los compradores que valen esas viviendas. Esto hace que Zestimates sea más preciso. Entonces, si vives en un mercado caliente en el área de la Bahía de San Francisco, tu Zestimate podría ser más preciso que si vives en una ciudad rural donde la gente se queda en sus hogares durante décadas y las ventas son raras.

Actualizaciones al algoritmo de Zillow

Zillow actualiza su algoritmo a medida que encuentra más formas de mejorar su precisión. Cuando esto sucede, Zestimates puede cambiar significativamente a pesar de que nada ha cambiado en esas casas o en el mercado inmobiliario.

En enero de 2019, Zillow anunció que otorgó un contrato de $ 1 millón a un equipo de científicos e ingenieros de datos para ayudar a mejorar la precisión de los Zestimates del sitio. El equipo aprovechó diferentes factores que afectan el valor de una casa, incluidos los datos públicos, los tiempos de viaje, el ruido de la carretera y otra información para incluir en su algoritmo. Zillow estimó que la tasa de error nacional caería por debajo del 4%.

La compañía fue objeto de una demanda colectiva, presentada en 2017 por los propietarios de Chicago que afirmaron que engañó a los compradores al proporcionarles cifras muy bajas. Los demandantes también declararon que la mayoría de los usuarios trataban a Zestimates como evaluaciones. Según un informe de Market Watch, Zillow, dijo que la demanda no tenía mérito, y negó que sus Zestimates fueran evaluaciones. En cambio, los llamó un punto de referencia donde los usuarios pueden comenzar su búsqueda de valores de viviendas.

La línea de fondo

Zillow no está tratando de ocultar las imperfecciones de sus Zestimates a los consumidores, y tampoco puede esperar estimaciones perfectamente precisas de los sitios de la competencia. El punto es que los propietarios de viviendas usen los precios de Zestimates como una guía general y comparen estas cifras con otras fuentes. No debe, de ninguna manera, considerarse una evaluación. Un análisis de mercado comparable de un agente inmobiliario local y una evaluación profesional de la vivienda son las mejores maneras de conocer su valor.

Incluso estas herramientas son imperfectas: a veces no hay ventas recientes de casas similares, y los evaluadores, que son solo humanos, pueden ser algo subjetivos en sus evaluaciones. Al final, no hay manera de obtener una evaluación perfecta del valor de una casa, pero solo hay pautas que tenemos disponibles para seguir al comprar, vender, solicitar un préstamo y cuando necesitamos saber el valor de una casa.