Detrás de escena de su hipoteca
Una hipoteca puede verse como una corriente de flujos de efectivo futuros. Estos flujos de efectivo se compran, venden, despojan, tramitan y titulizan en el mercado secundario de hipotecas. El mercado secundario de hipotecas es extremadamente grande y muy líquido.
Desde el punto de origen hasta el punto en que el pago mensual del prestatario termina con un inversor como parte de una garantía con garantía hipotecaria (MBS), garantía con garantía de activos (ABS), obligación de hipoteca con garantía (CMO) u obligación de deuda con garantía ( CDO), hay varias instituciones diferentes que se reparten un porcentaje de las tarifas iniciales y / o flujos de efectivo mensuales.
La mayoría de las hipotecas se venden en el mercado secundario de hipotecas. En este artículo, le mostraremos cómo funciona el mercado secundario de hipotecas y le presentaremos a sus principales participantes.
Para más información, vea Conceptos básicos de la hipoteca.
Participantes secundarios del mercado hipotecario
Hay cuatro participantes principales en este mercado: el originador de la hipoteca, el agregador, el agente de valores y el inversor.
1. El originador de la hipoteca
El originador de la hipoteca es la primera compañía involucrada en el mercado secundario de hipotecas. Los creadores de hipotecas consisten en bancos, banqueros hipotecarios y corredores hipotecarios. Una distinción a tener en cuenta es que los bancos y los banqueros hipotecarios usan sus propios fondos para cerrar las hipotecas y los corredores hipotecarios no. Los corredores hipotecarios actúan como agentes independientes para bancos o banqueros hipotecarios. Mientras que los bancos usan sus fuentes tradicionales de financiamiento para cerrar préstamos, los banqueros hipotecarios generalmente usan lo que se conoce como una línea de crédito de depósito para financiar préstamos. La mayoría de los bancos, y casi todos los banqueros hipotecarios, venden rápidamente hipotecas recién originadas en el mercado secundario.
Sin embargo, dependiendo del tamaño y la sofisticación del originador, podría agregar hipotecas por un cierto período de tiempo antes de vender el paquete completo; También podría vender préstamos individuales a medida que se originan. Existe un riesgo para un originador cuando retiene una hipoteca después de que un prestatario haya cotizado y bloqueado una tasa de interés. Si la hipoteca no se vende simultáneamente en el mercado secundario en el momento en que el prestatario bloquea la tasa de interés, las tasas de interés podrían cambiar, lo que cambia el valor de la hipoteca en el mercado secundario y, en última instancia, el beneficio que obtiene el originador de la hipoteca.
Los originadores que agregan las hipotecas antes de venderlas a menudo protegen sus tuberías hipotecarias contra los cambios en las tasas de interés. Existe un tipo especial de transacción llamada operación de mejores esfuerzos, diseñada para la venta de una sola hipoteca, que elimina la necesidad de que el originador cubra una hipoteca. Los originadores más pequeños tienden a usar los oficios de mejor esfuerzo. (Para obtener más información, consulte "Una guía para principiantes sobre la cobertura").
En general, los originadores de hipotecas ganan dinero a través de las tarifas que se cobran para originar una hipoteca y la diferencia entre la tasa de interés otorgada a un prestatario y la prima que un mercado secundario pagará por esa tasa de interés.
2. El agregador
Los agregadores son la próxima compañía en la línea de participantes del mercado secundario de hipotecas. Los agregadores son grandes originadores de hipotecas vinculados a firmas de Wall Street y empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac. Los agregadores compran hipotecas recién originadas de originadores más pequeños y, junto con sus propias originaciones, forman grupos de hipotecas que aseguran en valores respaldados por hipotecas de marca privada (trabajando con firmas de Wall Street) o forman MBS de agencias (trabajando a través de GSE). (Para obtener más información sobre las GSE, consulte "Beneficio de la deuda hipotecaria con MBS").
Al igual que los originadores, los agregadores deben cubrir las hipotecas en sus tuberías desde el momento en que se comprometen a comprar una hipoteca, a través del proceso de titulización, y hasta que el MBS se venda a un agente de valores. Cobertura de una tubería de hipoteca es una tarea compleja debido a las consecuencias y el riesgo de propagación. Los agregadores obtienen ganancias por la diferencia en el precio que pagan por las hipotecas y el precio por el cual pueden vender los MBS respaldados por esas hipotecas, dependiendo de su efectividad de cobertura.
3. Distribuidores de valores
Una vez que se ha formado un MBS (y, a veces, antes de que se forme, según el tipo de MBS), se vende a un agente de valores. La mayoría de las firmas de corretaje de Wall Street tienen mesas de negociación MBS. Los concesionarios hacen todo tipo de cosas creativas con MBS y préstamos completos hipotecarios. El objetivo final es vender valores a los inversores. Con frecuencia, los distribuidores utilizan MBS para estructurar ofertas de CMO, ABS y CDO. Estos acuerdos pueden estructurarse para tener características de prepago diferentes y algo definidas y calificaciones crediticias mejoradas en comparación con los MBS subyacentes o préstamos completos. Los distribuidores hacen un diferencial en el precio al que compran y venden MBS, y buscan obtener ganancias de arbitraje en la forma en que estructuran las ofertas de CMO, ABS y CDO.
4. inversores
Los inversores son los usuarios finales de las hipotecas. Los gobiernos extranjeros, los fondos de pensiones, las compañías de seguros, los bancos, las GSE y los fondos de cobertura son grandes inversores en hipotecas. MBS, CMO, ABS y CDO ofrecen a los inversores una amplia gama de rendimientos potenciales en función de la calidad crediticia y los riesgos de tasas de interés.
Los gobiernos extranjeros, los fondos de pensiones, las compañías de seguros y los bancos suelen invertir en productos hipotecarios de alta calificación. Estos inversores buscan ciertos tramos de los diversos acuerdos hipotecarios estructurados para sus perfiles de riesgo de prepago y tasa de interés. Los fondos de cobertura suelen ser grandes inversores en productos hipotecarios con bajas calificaciones crediticias y productos hipotecarios estructurados que tienen un mayor riesgo de tasa de interés.
De todos los inversores hipotecarios, las GSE tienen las carteras más grandes. El tipo de producto hipotecario en el que pueden invertir está regulado en gran medida por la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal.
La línea de fondo
Pocos prestatarios se dan cuenta de hasta qué punto su hipoteca se divide, se corta en cubitos y se negocia. En cuestión de semanas, tal vez un mes, desde el momento en que se origina una hipoteca, puede convertirse en parte de un acuerdo de CMO, ABS o CDO. El usuario final de una hipoteca podría ser un fondo de cobertura que realiza apuestas de tasas de interés direccionales o utiliza posiciones apalancadas para explotar pequeñas irregularidades en los precios relacionales, o podría ser el banco central de un país extranjero al que le gusta la calificación crediticia de una agencia MBS.
Por otro lado, podría ser una compañía de seguros con sede en Bruselas atraída por la duración y el perfil de convexidad de un determinado tramo en un acuerdo de ABS, CMO o CDO. El mercado hipotecario secundario es enorme, líquido y complejo, con varias instituciones ansiosas de consumir una porción del pastel hipotecario.
(Continúe aquí para una ventanilla única de hipotecas de alto riesgo y el colapso de alto riesgo).