Comprar una casa de forma remota: una guía paso a paso
Comprar una casa de forma remota se está volviendo cada vez más común en estos días. Ha sido una práctica estándar durante algún tiempo en el mundo inmobiliario que los vendedores se salten el cierre de la casa al firmar previamente el papeleo y hacer que los ingresos de la venta se envíen directamente a una cuenta bancaria, pero ahora todo el proceso se puede hacer desde lejos.
Por qué comprar una casa de forma remota
"Las personas que compran de forma remota a menudo lo hacen para comprar una segunda casa o casa de vacaciones", dice Todd Kaderabek, un agente de bolsa residencial asociado con Beverly-Hanks & Associates Realtors en el centro de Asheville, Carolina del Norte "Por lo general, son de otro estado y tienen trabajo y otras obligaciones que les impiden pasar mucho tiempo en el proceso de compra de una vivienda ".
El financiamiento puede ser un factor. "Si un padre compra una casa para un hijo adulto, puede decidir comprar de forma remota, especialmente si vive fuera del estado", dice Kaderabek. "En estos casos, los padres a menudo compran la vista de la casa sin ser vistos, manejan toda la documentación y cierran de forma remota, haciendo una compra en efectivo".
Los inversores inmobiliarios también pueden optar por comprar viviendas de forma remota. La mayoría de los inversores inmobiliarios siguen la regla del 1% , que establece que el alquiler mensual ganado en una propiedad debe exceder el pago hipotecario mensual de esa propiedad, por lo que el inversor al menos alcanza el punto de equilibrio en la propiedad. Es más fácil encontrar propiedades que sigan la regla del 1% en ciertos mercados, que pueden ubicarse a una distancia significativa de la base de operaciones del inversor. Como resultado, comprar una casa de forma remota puede ser una opción atractiva que ahorra tiempo.
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Cualquiera sea su razón para comprar de forma remota, hay ciertos pasos que puede seguir para garantizar que el proceso sea lo más sencillo posible.
El agente inmobiliario adecuado
Dependerá de su agente de bienes raíces para que se encargue de casi todo el proceso de compra de la vivienda, por lo que es fundamental que se tome el tiempo y haga el esfuerzo para encontrar una buena opción. "La compra de viviendas implica muchas piezas móviles", dice Kaderabek. "Es importante encontrar una buena coincidencia de personalidad entre el cliente y el agente". Una entrevista es útil (vea a continuación algunas preguntas para hacer), y siempre es una buena idea pedir referencias para ver lo que otros compradores tienen que decir.
(Consulte también, Cómo elegir el corredor de bienes raíces adecuado ).
Pregunte acerca de la experiencia
Cuando habla con un agente potencial, Kaderabek recomienda preguntar desde el principio: "¿Con qué frecuencia ha realizado este proceso de forma remota?" Los asuntos de experiencia y los agentes que trabajan con frecuencia con compradores remotos tienen más probabilidades de entender cómo funciona, negociar favorablemente y, tal vez Lo más importante es encontrar propiedades adecuadas para el comprador. El agente también debe poder asesorar sobre un prestamista local. "Es probable que un prestamista no local utilice un tasador no local, que puede ser la sentencia de muerte en mercados únicos como Asheville", dice Kaderabek.
Pregunte por disponibilidad
Muchos agentes de bienes raíces trabajan horas extra o de medio tiempo, lo que puede ser particularmente malo para los compradores remotos. Su agente actuará como su apoderado, por lo que debe estar disponible durante el horario comercial habitual para manejar una variedad de tareas en el proceso de compra de una vivienda, incluidas las inspecciones de viviendas. "Asisto a todas las inspecciones de viviendas, pero con un cliente que vive fuera de la ciudad es fundamental", dice Kaderabek. "En un mundo donde las inspecciones de viviendas se realizan entre las nueve y las cinco, será muy difícil para un agente asistir a la inspección de su vivienda si tienen otro trabajo".
Comparte tu lista de deseos
Una vez que tenga un agente, comparta su lista de deseos para que el agente pueda ayudarlo a encontrar la propiedad perfecta. Cuanto más refinada sea su lista, más rápida será la búsqueda de casa, hasta cierto punto. Si tiene demasiadas solicitudes, es probable que ralentice el proceso. Apéguese a las cosas que realmente importan (tamaño, ubicación, estilo de la casa, vestidores) y omita los detalles menores que serían fáciles de arreglar o actualizar en cualquier hogar. Y si hay algún factor decisivo, características con las que no podría vivir (o sin ellas), informe a su agente desde el principio, para que no pierda el tiempo buscando las propiedades incorrectas.
"Si eres un agente, tienes que dar ese paso audaz para llamar a tu cliente y decirle que has encontrado la propiedad perfecta para ellos", dice Kaderabek. Como comprador, debe confiar en que su agente sabe exactamente lo que está buscando y que él o ella también se ha tomado el tiempo de mirar de cerca la casa. "Una casa podría verse perfecta en Internet, pero un buen agente podrá decir: 'No, esa no es la casa para ti porque se encuentra junto a una vía de ferrocarril activa'".
Utilice el período de diligencia debida
Una vez que una casa está bajo contrato, hay tiempo para revisar los documentos de título y las restricciones de escritura, así como para realizar inspecciones, financiamiento y tasaciones bancarias, antes de ir a la mesa de cierre. En algunos estados, incluido Carolina del Norte, hay un período oficial de debida diligencia, que generalmente dura entre 14 y 30 días, durante el cual los compradores realizan su debida diligencia y deciden si desean continuar con la compra de la vivienda. (Nota: Esto puede no aplicarse si la casa es de nueva construcción).
El comprador paga una tarifa de diligencia debida no reembolsable, que generalmente oscila entre $ 500 y $ 2, 000, que básicamente compensa al vendedor por sacar la casa del mercado y le da tiempo al comprador para tomar una decisión. El comprador también realiza un depósito de dinero serio, equivalente a alrededor del 2% al 3% del precio de compra, o más en los mercados en rápido movimiento. Tanto la tarifa de diligencia debida como el depósito de garantía son negociables entre el comprador y el vendedor.
El comprador puede rescindir el contrato por "cualquier o ninguna razón" (o algún otro idioma) durante el período de diligencia debida y perderá solo la tarifa de diligencia debida. Si el comprador se retira después del período de diligencia debida, perderá tanto la tarifa de diligencia debida como el dinero en efectivo.
Como solo se pierde la tarifa de diligencia debida si el comprador rescinde el contrato durante el período de diligencia debida, esto puede abrir una oportunidad interesante para compradores remotos. Se puede usar como una herramienta para obtener una casa bajo contrato y, al mismo tiempo, dar una salida fácil para rescindir el contrato con un riesgo financiero limitado. En el caso de comprar de forma remota, le da al comprador una ventana de tiempo para ver la propiedad en persona antes de tomar cualquier decisión final.
Cierre remoto
Los avances tecnológicos han hecho que los cierres remotos sean rutinarios para los vendedores y muy factibles para los compradores. Su agente le enviará todas las páginas del contrato y los anexos. Los firmará utilizando un sistema de firma electrónica, que generalmente envía los formularios firmados a la parte correspondiente. "Los abogados aún requieren firmas físicas para que su agente trabaje con el abogado de cierre y FedEx todos los documentos necesarios antes del cierre", dice Kaderabek. "El agente luego va a la mesa de cierre con los documentos de cierre, y sin el comprador, y los fondos se transfieren para completar la transacción".
La línea de fondo
Comprar una casa de forma remota puede ser una buena opción para compradores de segunda vivienda, padres que desean comprar casas para sus hijos e inversionistas de bienes raíces fuera del estado. En muchos sentidos, el proceso es el mismo que comprar una casa en persona; sin embargo, dependerá aún más de su agente de bienes raíces para encontrar la casa adecuada, estar presente para las inspecciones, guiarlo a través del papeleo y asistir al cierre. Como tal, encontrar el agente adecuado, y uno que tenga experiencia en transacciones remotas, es uno de los pasos más importantes que puede tomar al comprar una casa de forma remota.