Bienes Raíces Comerciales - CRE
Los bienes inmuebles comerciales (CRE) son propiedades que se utilizan exclusivamente con fines comerciales o para proporcionar un espacio de trabajo en lugar de un espacio vital. En la mayoría de los casos, los inmuebles comerciales se alquilan a inquilinos para realizar negocios. Esta categoría de bienes raíces abarca desde una única estación de servicio hasta un enorme centro comercial. Los bienes inmuebles comerciales incluyen minoristas de todo tipo, oficinas, hoteles, centros comerciales, restaurantes y tiendas de conveniencia.
Los fundamentos de bienes raíces comerciales
Los bienes raíces comerciales junto con los bienes raíces residenciales comprenden las dos categorías principales de propiedad. Residencial incluye estructuras reservadas para habitación humana y no para uso comercial o industrial. Como su nombre lo indica, los bienes raíces comerciales se utilizan en el comercio.
Algunas autoridades de zonificación y licencias desglosan aún más las propiedades industriales (sitios utilizados para la fabricación y producción de bienes, especialmente bienes pesados), pero la mayoría lo considera un subconjunto de bienes raíces comerciales.
Los bienes inmuebles comerciales se clasifican en cuatro clases, según la función: oficina, industrial, multifamiliar y minorista. Los espacios individuales también se clasifican. El espacio de oficina, por ejemplo, se caracteriza como clase A, clase B o clase C.
- La clase A representa los mejores edificios en términos de estética, antigüedad, calidad de infraestructura y ubicación.
- Los edificios de clase B suelen ser más antiguos y no tan competitivos, en cuanto a precios, como los edificios de clase A. Los inversores suelen apuntar a estos edificios para su restauración.
- Los edificios de clase C son los más antiguos, generalmente de más de 20 años, ubicados en áreas menos atractivas y necesitan mantenimiento.
Para llevar clave
- Los bienes inmuebles comerciales son propiedades que se utilizan únicamente con fines comerciales, en comparación con los bienes inmuebles residenciales, que son espacios habitables.
- Las cuatro clases, de bienes raíces comerciales, incluyen oficinas, industrial, multifamiliar y minorista.
- Los bienes raíces comerciales proporcionan ingresos, así como también una apreciación del capital, para los inversores.
- Invertir en bienes raíces comerciales requiere más sofisticación y fondos de los inversores que los bienes raíces residenciales.
- Los fideicomisos de inversión en bienes raíces que cotizan en bolsa (REIT) son una forma factible para que las personas inviertan en bienes raíces comerciales.
Arrendamiento Lowdown
Algunas empresas son propietarias de los edificios que ocupan. Sin embargo, el escenario más típico es la propiedad arrendada. Por lo general, un inversionista es dueño del edificio y recauda el alquiler de cada negocio que opera allí. Las tarifas de arrendamiento comercial (el precio para ocupar un espacio durante un período establecido) se cotizan habitualmente en dólares anuales de alquiler por pie cuadrado. Por el contrario, las tasas de bienes raíces residenciales se cotizan como una suma anual o una renta mensual.
Los arrendamientos comerciales pueden durar de un año a 10 años o más, con oficinas y locales comerciales que promedian entre cinco y 10 años.
En un estudio de 2017 realizado por la firma de analistas de mercado inmobiliario CBRE Group, Inc., el analista Alex Krasikov descubrió que el plazo (duración) de un arrendamiento era proporcional al tamaño del espacio arrendado. Además, los datos mostraron que los inquilinos celebrarían largos arrendamientos para fijar los precios en un entorno de mercado en alza. Pero ese no es su único factor de conducción. Algunos inquilinos con requisitos para espacios grandes suscribirán arrendamientos largos debido a la disponibilidad limitada de propiedades que satisfagan sus necesidades.
Existen cuatro tipos principales de arrendamientos de propiedades comerciales, cada uno de los cuales requiere diferentes niveles de responsabilidad del arrendador y el inquilino.
- Un arrendamiento de una sola red hace al inquilino responsable del pago de los impuestos a la propiedad.
- Un contrato de arrendamiento de doble red (NN) responsabiliza al inquilino de pagar los impuestos y el seguro de la propiedad.
- Un contrato de arrendamiento de triple red (NNN) hace al inquilino responsable del pago de los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento.
- Bajo un contrato de arrendamiento bruto, el inquilino solo paga el alquiler, y el propietario paga los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento del edificio.
Gestión de bienes inmuebles comerciales
Por supuesto, mantener el CRE alquilado en su totalidad de forma continua es el objetivo de cualquier propietario. A menudo, el propietario debe lograr un equilibrio entre maximizar las rentas y minimizar las vacantes y la rotación de inquilinos. El volumen de negocios puede ser costoso para los propietarios de CRE porque el espacio debe adaptarse para satisfacer las necesidades específicas de los diferentes inquilinos, por ejemplo, si un restaurante se muda a una propiedad que alguna vez ocupó un estudio de yoga.
Los propietarios pueden desear emplear una empresa de administración de bienes raíces comerciales para ayudarlos a encontrar, administrar y retener inquilinos, supervisar los arrendamientos y las opciones de financiamiento, y coordinar el mantenimiento de la propiedad y la comercialización. El conocimiento especializado de una compañía de administración de bienes raíces comerciales es útil ya que las reglas y regulaciones que gobiernan dicha propiedad varían según el estado, el condado, el municipio y la industria, y el tamaño.
Invertir en bienes raíces comerciales
Invertir en bienes raíces comerciales puede ser lucrativo y servir como cobertura contra la volatilidad del mercado de valores. Los inversores pueden ganar dinero a través de la apreciación de la propiedad cuando venden, pero la mayoría de los ingresos provienen de los alquileres de los inquilinos.
Investigacion directa
Los inversores pueden utilizar inversiones directas donde se convierten en propietarios a través de la propiedad de la propiedad física. Las personas más adecuadas para la inversión directa en bienes raíces comerciales son aquellas que tienen una considerable cantidad de conocimiento sobre la industria o que pueden emplear empresas que sí lo hacen. Las propiedades comerciales son una inversión inmobiliaria de alto riesgo y alta recompensa. Es probable que dicho inversor sea un individuo de alto patrimonio neto, ya que la inversión CRE requiere una cantidad considerable de capital.
La propiedad ideal se encuentra en un área con baja oferta de CRE y alta demanda, lo que dará tarifas de alquiler favorables. La fortaleza de la economía local del área también afecta el valor de la compra de CRE.
Inversión indirecta
Alternativamente, los inversores pueden invertir en el mercado comercial indirectamente a través de la propiedad de varios valores de mercado, tales como Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT), fondos cotizados en bolsa, o invirtiendo en compañías que atienden al mercado inmobiliario comercial, como bancos y agentes inmobiliarios
Ventajas de bienes raíces comerciales
Una de las mayores ventajas de los bienes raíces comerciales son las atractivas tasas de arrendamiento. En áreas donde la cantidad de nueva construcción está limitada por la tierra o la ley, los bienes raíces comerciales pueden tener rendimientos impresionantes y considerables flujos de efectivo mensuales. Los edificios industriales generalmente se alquilan a una tasa más baja, aunque también tienen costos generales más bajos en comparación con una torre de oficinas.
Los bienes raíces comerciales también se benefician de contratos de arrendamiento comparativamente más largos con los inquilinos que los bienes raíces residenciales. Este largo plazo de arrendamiento le da al titular de bienes raíces comerciales una cantidad considerable de estabilidad de flujo de efectivo, siempre que los inquilinos a largo plazo ocupen el edificio.
Además de ofrecer una fuente de ingresos estable y rica, los bienes raíces comerciales ofrecen el potencial de revalorización del capital, siempre y cuando la propiedad esté bien mantenida y actualizada. Y, como todos los bienes raíces, a menudo se mueve en la dirección opuesta al mercado de valores, lo que lo convierte en una opción de diversificación efectiva de acciones en una cartera.
Pros
Cobertura contra el mercado de valores
Fuente de ingresos de alto rendimiento
Flujos de efectivo estables de inquilinos a largo plazo
Potencial de apreciación de capital
Contras
Se requiere más capital para invertir directamente
Mayor regulación
Mayores costos de renovación.
Activo ilíquido
Desventajas de bienes raíces comerciales
Las normas y reglamentos son los principales elementos de disuasión para la mayoría de las personas que desean invertir en bienes raíces comerciales directamente. Los impuestos, la mecánica de compra y las responsabilidades de mantenimiento de las propiedades comerciales están enterrados en capas de jerga legal. Estos requisitos cambian según el estado, el condado, la industria, el tamaño, la zonificación y muchas otras designaciones. La mayoría de los inversores en bienes raíces comerciales tienen conocimientos especializados o una nómina de personas que los tienen.
Otro obstáculo es el mayor riesgo que conlleva la rotación de inquilinos, especialmente relevante en una economía donde el cierre inesperado de tiendas deja las propiedades vacantes con poca anticipación.
Con las residencias, los requisitos de instalaciones de un inquilino generalmente reflejan los de inquilinos anteriores o futuros. Sin embargo, con una propiedad comercial, cada inquilino puede tener necesidades muy diferentes que requieren una restauración costosa. El propietario del edificio debe adaptar el espacio para acomodar el comercio especializado de cada inquilino. Una propiedad comercial con baja vacante pero alta rotación de inquilinos aún puede perder dinero debido al costo de las renovaciones para los inquilinos entrantes.
Para aquellos que buscan invertir directamente, comprar una propiedad comercial es una propuesta mucho más costosa que una propiedad residencial. Además, si bien los bienes raíces, en general, se encuentran entre las clases de activos más ilíquidas, las transacciones de edificios comerciales tienden a moverse especialmente lentamente.
Ejemplo del mundo real del pronóstico CRE
El mercado inmobiliario comercial de EE. UU. Se vio afectado durante la recesión de 2008-2009, pero ha experimentado ganancias anuales desde 2010. Estas ganancias han ayudado a recuperar casi todas las pérdidas de la era de la recesión.
La "Perspectiva del mercado inmobiliario de EE. UU. 2019", un informe anual emitido por CBRE, cree:
Aunque ya está avanzado el ciclo económico, las perspectivas siguen siendo muy buenas para los cuatro principales tipos de activos inmobiliarios comerciales. Habrá una apreciación mínima en los valores, pero los rendimientos de los ingresos deben mantenerse saludables.
Sin embargo, otros indicadores sugieren que el mercado inmobiliario comercial ha alcanzado su punto máximo en el ciclo de crecimiento posterior a la recesión. Según la empresa de bienes raíces de California, Ten-X Growth, los precios de las propiedades comerciales terminaron en 2018 solo un 1% desde 2017.
Un informe de Ten-X señaló que el total final de 2018 para propiedades comerciales confirma su visión del precio del ciclo económico tardío. La investigación de la empresa encontró que las vacantes están aumentando, el crecimiento de las rentas se está desacelerando y las tasas de interés del mercado están en aumento.
Según lo informado por Forbes, el sector minorista, en particular, ha demostrado ser un punto de dolor en el mercado inmobiliario comercial más amplio, ya que los cierres de tiendas se intensificaron en 2017 y continuaron en 2018. Por ejemplo, el popular centro comercial REIT Westfield Corporation redujo el precio de sus acciones. 30% entre mediados de 2016 y finales de 2017 antes de revertir algunas pérdidas hasta enero de 2018. Unibail-Rodamco SE adquirió Westfield por US $ 15.8 mil millones, creando Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Sin embargo, la mayoría de las empresas sostienen que el mercado inmobiliario sigue siendo saludable en general. JP Morgan, en su "Perspectiva de bienes raíces comerciales de 2019", se hizo eco en gran medida de la opinión de CBRE al afirmar que 2018 fue el noveno año de aumentos en las rentas y valoraciones de propiedades comerciales. Morgan predice que este ritmo se ralentizará, pero continuará y no verá una desaceleración hasta después de 2019.
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