Comparación del seguro hipotecario privado con la prima del seguro hipotecario

Si planea comprar una casa, necesitará conocer las diferencias entre el seguro hipotecario privado (PMI) y la prima del seguro hipotecario.

Seguro hipotecario privado (PMI)

Seguro hipotecario privado

El seguro hipotecario privado es una póliza de seguro utilizada en préstamos convencionales que protege a los prestamistas del riesgo de incumplimiento y ejecución hipotecaria y permite a los compradores que no pueden realizar un pago inicial significativo (o aquellos que eligen no hacerlo) obtener financiamiento hipotecario a tasas asequibles.

[Importante: si compra una casa y paga menos del 20 por ciento, su prestamista minimizará su riesgo al exigirle que compre un seguro de una compañía PMI antes de firmar el préstamo].

El costo que paga por el PMI varía según el tamaño del pago inicial y el préstamo, pero por lo general es de aproximadamente 0.5 por ciento a 1 por ciento del préstamo.

Si usted tiene PMI mensual (pagado por el prestatario), usted hace un pago de la prima todos los meses hasta que su PMI sea:

• terminado (cuando el saldo de su préstamo está programado para alcanzar el 78 por ciento del valor original de su vivienda)
• cancelado a solicitud suya porque su capital en la casa alcanza el 20 por ciento del precio de compra o el valor de tasación (su prestamista aprobará una cancelación de PMI solo si tiene el capital adecuado y tiene un buen historial de pagos)
• usted alcanza el punto medio del período de amortización (un préstamo de 30 años, por ejemplo, alcanzaría el punto medio después de 15 años)

Otros tipos de PMI incluyen el PMI de prima única, donde usted paga la prima del seguro hipotecario por adelantado en una sola suma global, ya sea en su totalidad al cierre o financiado en la hipoteca, o el PMI pagado por el prestamista (LPMI), donde se incluye el costo del PMI en la tasa de interés de la hipoteca durante la vida del préstamo.

Perspectiva del asesor

Steve Kobrin, LUTCF
La firma de Steven H. Kobrin, LUTCF, Fair Lawn, NJ

La ejecución hipotecaria y el incumplimiento son los dos eventos contra los cuales el prestamista necesita protección. Agregaré un tercer evento para el que comúnmente quieren seguro: la muerte del prestatario.

Los bancos no quieren perseguir a las viudas o viudos afligidos por dinero cuando muere su cónyuge. A menudo quieren que contrate un seguro de vida para que el cónyuge sobreviviente pueda pagar el préstamo. Por lo general, no es obligatorio, pero se recomienda.

Muchos bancos están en el negocio de seguros de vida y contratan personas para vender este producto. La póliza a menudo es un seguro a término que refleja el rendimiento del préstamo. La cantidad nominal disminuye a medida que realiza los pagos.

Esto parece un excelente concepto. Sin embargo, en 25 años de venta de seguros de vida, todavía tengo que ver una póliza de plazo decreciente que sea menos costosa que una póliza de plazo fijo.

Prima de seguro hipotecario

La prima del seguro hipotecario (MIP), por otro lado, es una póliza de seguro utilizada en los préstamos de la FHA si su pago inicial es inferior al 20 por ciento. La FHA evalúa un MIP "por adelantado" (UFMIP) al momento del cierre o un MIP anual que se calcula cada año y se paga en 12 cuotas. La tasa que paga por el MIP anual depende de la duración del préstamo y la relación préstamo-valor (LTV). Si el saldo del préstamo supera los $ 625, 500, deberá un porcentaje más alto.

Para préstamos con números de casos de la FHA asignados antes del 3 de junio de 2013, la FHA requiere que realice sus pagos mensuales de MIP durante cinco años completos antes de que se pueda cancelar MIP si el plazo de su préstamo es mayor de 15 años, y MIP solo se puede cancelar si el el saldo del préstamo alcanza el 78 por ciento del precio original de la vivienda, el precio de compra indicado en los documentos de su hipoteca. Sin embargo, si su préstamo FHA se originó después de junio de 2013, se aplicarán nuevas reglas. Si su LTV original es del 90 por ciento o menos, pagará MIP durante 11 años. Si su LTV es superior al 90 por ciento, pagará MIP durante la vigencia del préstamo.

Para llevar clave

• Si compra una casa y paga menos del 20 por ciento, su prestamista minimizará su riesgo al exigirle que compre un seguro de una compañía PMI antes de firmar el préstamo.
• La prima del seguro hipotecario es una póliza de seguro utilizada en los préstamos de la FHA si su pago inicial es inferior al 20 por ciento.
• Existen diferentes reglas si su préstamo FHA se originó después de junio de 2013.