Guía para compradores de vivienda por primera vez

El desafío de comprar una casa por primera vez puede parecer tan desalentador que es tentador elegir el primer lugar en su rango de precios o continuar alquilando. Para ayudarlo a desmitificar el proceso y sacar el máximo provecho de la compra, examinaremos lo que deberá considerar antes de comprar, lo que puede esperar del proceso de compra en sí y algunos consejos útiles para facilitarle la vida después de usted compra tu primera casa.

¿Quién es un comprador de vivienda por primera vez?

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), un comprador de vivienda por primera vez es alguien que cumple con alguna de las siguientes condiciones:

• Una persona que no ha tenido una residencia principal por tres años. Un cónyuge también se considera un comprador de vivienda por primera vez si cumple con los criterios anteriores. Si ha sido propietario de una casa pero su cónyuge no, entonces puede comprar un lugar juntos como compradores de vivienda por primera vez.
• Un padre soltero que solo ha tenido una casa con un ex cónyuge mientras estaba casado.
• Una ama de casa desplazada que solo ha tenido un cónyuge.
• Una persona que solo ha sido propietaria de una residencia principal no fijada permanentemente a una fundación permanente de acuerdo con las regulaciones aplicables.
• Una persona que solo ha sido propietaria de una propiedad que no cumple con los códigos de construcción estatales, locales o modelo, y que no se puede cumplir por menos del costo de construir una estructura permanente.

Consideraciones antes de comprar

Lo primero que deberá determinar es cuáles son sus objetivos a largo plazo y luego cómo la propiedad de la vivienda se ajusta a esos planes. Algunas personas simplemente buscan transformar todos esos pagos de alquiler "desperdiciados" en pagos de hipotecas que realmente les dan algo tangible. Otros ven la propiedad de la vivienda como un signo de su independencia y disfrutan de la idea de ser su propio propietario. Reducir sus objetivos generales de propiedad de vivienda lo guiará en la dirección correcta. Aquí hay cinco preguntas que debe hacerse:

1. ¿Qué tipo de casa se adapta mejor a tus necesidades?

Tiene varias opciones al comprar una propiedad residencial: una casa unifamiliar tradicional, un dúplex, una casa adosada, un condominio, una cooperativa (cooperativa de vivienda) o un edificio multifamiliar con dos o cuatro unidades. Cada opción tiene sus pros y sus contras, según sus objetivos de propiedad de vivienda, por lo que debe decidir qué tipo de propiedad lo ayudará a alcanzar esos objetivos. También puede ahorrar en el precio de compra en cualquier categoría eligiendo una casa que necesita reparaciones, aunque la cantidad de tiempo, el capital acumulado y el dinero involucrados para convertir una casa que necesita reparaciones en la casa de sus sueños puede ser mucho más de lo que esperaba.

1. ¿Qué características específicas tendrá tu hogar ideal?

Si bien es bueno mantener cierta flexibilidad en esta lista, está haciendo quizás la compra más grande de su vida, y merece que esa compra se ajuste a sus necesidades y deseos lo más cerca posible. Su lista debe incluir los deseos básicos, como el vecindario y el tamaño, hasta detalles más pequeños, como el diseño del baño y una cocina que viene con electrodomésticos confiables.

1. ¿Para cuánta hipoteca calificas?

Antes de comenzar a comprar, es importante tener una idea de cuánto estará dispuesto a darle un prestamista para comprar su primera casa. Puede pensar que puede pagar una casa de $ 300, 000, pero los prestamistas pueden pensar que solo es bueno por $ 200, 000 dependiendo de factores como la cantidad de otras deudas que tenga, sus ingresos mensuales y cuánto tiempo ha estado en su trabajo actual. Además, muchos agentes inmobiliarios no pasarán tiempo con clientes que no han aclarado cuánto pueden gastar. Puede considerar comprar una casa en un fideicomiso.

Le corresponde asegurarse de que sus finanzas personales estén en orden. En general, para calificar para un préstamo hipotecario, debe tener un buen crédito, un historial de pago de sus facturas a tiempo y una relación de deuda a ingresos máxima del 43%. Los prestamistas actualmente prefieren limitar los gastos de vivienda (principal, intereses, impuestos y seguro de vivienda) a aproximadamente el 30% de los ingresos brutos mensuales de los prestatarios, aunque esta cifra puede variar ampliamente, dependiendo del mercado inmobiliario local.

Asegúrese de obtener una aprobación previa para un préstamo antes de hacer una oferta en una casa: en muchos casos, los vendedores ni siquiera considerarán una oferta que no esté acompañada de una aprobación previa de la hipoteca. Usted hace esto básicamente solicitando una hipoteca y completando la documentación necesaria. Es beneficioso comparar precios para un prestamista y comparar las tasas de interés y las tarifas utilizando una herramienta como una calculadora de hipotecas o Google.

Una vez que se haya decidido por un prestamista y haya solicitado, el prestamista verificará toda la información financiera provista (verificando los puntajes de crédito, verificando la información de empleo, calculando las relaciones de deuda a ingresos, etc.). El prestamista puede preaprobar al prestatario por una cierta cantidad. Tenga en cuenta que incluso si ha sido preaprobado para una hipoteca, su préstamo puede fracasar en el último minuto si hace algo para alterar su puntaje de crédito, como financiar la compra de un automóvil.

4. ¿Cuánta casa puede pagar realmente?

Por otro lado, a veces un banco le otorgará un préstamo por más casa de la que realmente desea pagar. El hecho de que un banco diga que le prestará $ 300, 000 no significa que realmente deba pedir prestado tanto. Muchos compradores de vivienda por primera vez cometen este error y terminan siendo “pobres en casas”, lo que significa que después de pagar el pago mensual de la hipoteca no les quedan fondos para otros costos, como ropa, servicios públicos, vacaciones, entretenimiento o incluso comida.

Al igual que con la compra de un auto nuevo, querrá ver el costo total de la casa, no solo los pagos mensuales de la hipoteca. Por supuesto, ese pago mensual también es importante, junto con cuánto pago inicial puede pagar, qué tan altos son los impuestos a la propiedad en su vecindario elegido, cuánto costará el seguro de propietarios, cuánto anticipa que gastará para mantener o mejorar la casa y cuánto serán sus costos de cierre. Si está interesado en comprar un condominio, tenga en cuenta que tendrá que pagar los costos de mantenimiento mensualmente porque formará parte de una asociación de propietarios, que recauda unos cientos de dólares al mes de los propietarios de cada unidad en el edificio. en forma de tarifas de condominio. Los propietarios de cooperativas también pagan cuotas mensuales de mantenimiento, aunque estas son parcialmente deducibles de impuestos.

5. ¿Tiene ahorros serios?

Incluso si califica para una hipoteca considerable, habrá costos iniciales considerables (como el pago inicial de la vivienda, generalmente el 20% del precio total de compra) y costos de cierre también. Entonces necesita tener dinero guardado. Cuando se trata de invertir con miras a comprar una casa, un objetivo a corto plazo, uno de los mayores desafíos es mantener los ahorros en un vehículo accesible y relativamente seguro que todavía ofrece un retorno. Si tiene uno o tres años para alcanzar su objetivo, entonces un certificado de depósito puede ser una opción viable. No te hará rico, pero tampoco perderás dinero. La misma idea se puede aplicar a la compra de una cartera de bonos a corto plazo o de renta fija que le dará algo de crecimiento, pero también lo protegerá de la naturaleza tumultuosa de los mercados bursátiles.

Si la compra de la casa ocurre en seis meses a un año, entonces querrá mantener el dinero líquido. Una cuenta de ahorro de alto rendimiento podría ser la mejor opción. Es importante asegurarse de que esté asegurado por la FDIC para que, si el banco no funciona, aún pueda tener acceso a su dinero hasta $ 250, 000.

6. ¿Quién lo ayudará a encontrar un hogar y lo guiará a través de la compra?

Un agente de bienes raíces lo ayudará a localizar viviendas que satisfagan sus necesidades y estén dentro de su rango de precios, luego se reunirá con usted para ver esas viviendas. Una vez que haya elegido una casa para comprar, estos profesionales pueden ayudarlo a negociar todo el proceso de compra, incluyendo hacer una oferta, obtener un préstamo y completar el papeleo. La experiencia de un buen agente inmobiliario puede protegerlo de cualquier escollo que pueda encontrar durante el proceso. La mayoría de los agentes reciben una comisión, pagada con los ingresos del vendedor.

Créditos para compradores de vivienda por primera vez

El proceso de compra

Ahora que ha decidido dar el paso, exploremos lo que puede esperar del proceso de compra de una vivienda. Este es un momento caótico con ofertas y contraofertas volando furiosamente, pero si estás preparado para la molestia (y el papeleo), puedes pasar por el proceso con tu cordura más o menos intacta. Aquí está la progresión básica que puede esperar:

1. Encuentra un hogar.

Asegúrese de aprovechar todas las opciones disponibles para encontrar casas en el mercado, incluido el uso de su agente de bienes raíces, buscar listados en línea y conducir por los vecindarios que le interesan en busca de carteles de venta. También coloque algunos sensores con sus amigos, familiares y contactos comerciales. Nunca se sabe de dónde podría venir una buena referencia o plomo en una casa.

Una vez que esté comprando una casa seriamente, no entre a una casa abierta sin tener un agente (o al menos esté preparado para tirar el nombre de alguien con quien supuestamente está trabajando). Puede ver cómo podría no funcionar en su mejor interés comenzar a tratar con un agente del vendedor antes de contactar a uno de los suyos.

Si tiene un presupuesto limitado, busque casas cuyo potencial completo aún no se haya realizado. Incluso si no puede permitirse reemplazar el horrible papel tapiz en el baño ahora, podría valer la pena vivir con la fealdad por un tiempo a cambio de entrar en una casa que puede pagar. Si la casa satisface sus necesidades en términos de las cosas grandes que son difíciles de cambiar, como la ubicación y el tamaño, no permita que las imperfecciones físicas lo rechacen. Los compradores de vivienda por primera vez deben buscar una casa en la que puedan agregar valor, ya que esto garantiza un aumento en el patrimonio para ayudarlos a ascender en la escala de la propiedad.

2. Considere sus opciones de financiamiento y financiamiento seguro.

Los compradores de vivienda por primera vez tienen una amplia variedad de opciones para ayudarlos a ingresar a una casa, tanto las disponibles para cualquier comprador, incluidas las hipotecas respaldadas por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA), como aquellas destinadas especialmente a los neófitos. Muchos programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecen pagos iniciales mínimos desde un 3% a un 5% (frente al 20% estándar), y algunos no requieren ningún pago inicial.

Los primerizos deben en particular:

Use la lista de recursos de HUD. La FHA y su programa de préstamos es parte de HUD.

Mira a tu IRA. A los fines de las distribuciones de IRA, un comprador de vivienda por primera vez es cualquier persona que no haya tenido un interés presente en una residencia principal, casas móviles y casas rodantes, casas flotantes y acciones en poder de un inquilino-accionista en una corporación cooperativa de vivienda). los dos años anteriores Debido a que cada persona tiene un monto de por vida de $ 10, 000 que se puede retirar sin penalización de su IRA, una pareja podría retirar un máximo de $ 20, 000 ($ 10, 000 de cada cuenta) combinados para pagar su primer hogar. Solo asegúrese de usar el dinero dentro de los 120 días o quedará sujeto a la multa del 10%.

Illinois, Ohio y Washington: ofrecen asistencia para el pago inicial para los compradores de vivienda por primera vez que califican. Por lo general, la elegibilidad en estos programas se basa en los ingresos y también puede tener límites sobre lo caro que se puede comprar una propiedad. Quienes califiquen pueden recibir asistencia financiera con el pago inicial y los costos de cierre, así como los gastos de rehabilitación o mejora de una propiedad.

Conozca las opciones de los nativos americanos. Los compradores de vivienda por primera vez nativos americanos pueden solicitar un préstamo de la Sección 184. Este préstamo requiere una tarifa de garantía inicial del préstamo del 1.5% y solo un pago inicial del 2.25% en préstamos superiores a $ 50, 000 (para préstamos por debajo de esa cantidad, es del 1.24%). A diferencia de la tasa de interés de un préstamo tradicional que se basa en la calificación crediticia del prestatario, la tasa de este préstamo se basa en la tasa de mercado vigente. Los préstamos de la Sección 184 solo pueden utilizarse para viviendas unifamiliares (1-4 unidades) y para una residencia principal.

No se limite a la lealtad a su institución financiera actual cuando busque una aprobación previa o busque una hipoteca: Compare, incluso si solo califica para un tipo de préstamo. Las tarifas pueden ser sorprendentemente variadas, al igual que las tasas de interés hipotecarias, que por supuesto tienen un gran impacto en el precio total que paga por su casa.

Algunas autoridades también recomiendan que tenga un prestamista de respaldo. Calificar para un préstamo no es una garantía de que su préstamo eventualmente será financiado: las pautas de suscripción cambian, los cambios en el análisis de riesgos del prestamista y los mercados de inversionistas pueden cambiar. Puede haber casos de clientes que firman documentos de préstamos y depósitos en garantía, y luego se les notifica de 24 a 48 horas antes del cierre que el prestamista congeló la financiación de su programa de préstamos. Tener un segundo prestamista que ya lo haya calificado para una hipoteca le brinda una forma alternativa de mantener el proceso en el cronograma o cerca de él.

3. Haz una oferta.

Su agente de bienes raíces lo ayudará a decidir cuánto dinero desea ofrecer para la casa junto con las condiciones que desea solicitar. Su agente presentará la oferta al agente del vendedor; el vendedor aceptará su oferta o emitirá una contraoferta. Luego puede aceptar o continuar yendo y viniendo hasta que llegue a un acuerdo o decida cancelarlo.

Antes de enviar su oferta, revise su presupuesto. Este factor de tiempo en los costos de cierre estimados (que pueden sumar entre el 2% y el 5% del precio de compra), los costos de viaje y cualquier reparación inmediata y electrodomésticos obligatorios que pueda necesitar antes de poder mudarse. Y piense en el futuro: es fácil ser emboscado por costos de servicios públicos más altos o inesperados en su nuevo hogar más grande. Puede solicitar las facturas de energía de los últimos 12 meses para tener una idea del costo mensual promedio.

Si llega a un acuerdo, realizará un depósito de buena fe y el proceso pasará a la custodia. El fideicomiso es un período corto de tiempo (a menudo alrededor de 30 días) en el que el vendedor retira la casa del mercado con la expectativa contractual de que comprará la casa, siempre que no encuentre ningún problema serio cuando la inspeccione.

4. Obtenga una inspección de la casa.

Incluso si la casa que planea comprar parece ser perfecta, no hay sustituto para que un profesional capacitado inspeccione la propiedad en busca de la calidad, la seguridad y el estado general de su nueva casa potencial. No quiere quedar atrapado en un pozo de dinero o con el dolor de cabeza de realizar muchas reparaciones inesperadas. Si la inspección de la vivienda revela defectos graves que el vendedor no reveló, generalmente podrá rescindir su oferta y recuperar su depósito. Negociar para que el vendedor haga las reparaciones o rebaje el precio de venta son otras opciones.

5. Cerrar o seguir adelante.

Si puede llegar a un acuerdo con el vendedor, o mejor aún, si la inspección no reveló ningún problema significativo, debería estar listo para cerrar. El cierre consiste básicamente en firmar una tonelada de papeleo en un período de tiempo muy corto, mientras reza para que nada falle en el último minuto.

Las cosas con las que lidiará y pagará en las etapas finales de su compra pueden incluir la tasación de la casa (las compañías hipotecarias requieren esto para proteger su interés en la casa), haciendo una búsqueda de título para asegurarse de que nadie más que el el vendedor tiene un reclamo sobre la propiedad, obtiene un seguro hipotecario privado o un préstamo a cuestas si su pago inicial es inferior al 20% y completa el papeleo de la hipoteca. Otros costos de cierre pueden incluir tarifas de apertura de préstamos, seguro de título, encuestas, impuestos y cargos de informes de crédito.

Felicidades, nuevo propietario ... ¿y ahora qué?

Firmaste los documentos, pagaste a los que se mudaron y el nuevo lugar comienza a sentirse como en casa. Juego terminado, ¿verdad? No exactamente. Los costos de propiedad de vivienda se extienden más allá de los pagos iniciales y los pagos mensuales de la hipoteca. Examinemos ahora algunos consejos finales para hacer que la vida como nuevo propietario sea más divertida y segura.

1. Sigue ahorrando.

Con la propiedad de la vivienda se producen gastos inesperados importantes, como reemplazar el techo o adquirir un nuevo calentador de agua. Comience un fondo de emergencia para su hogar para que no le pille desprevenido cuando estos costos surjan inevitablemente.

1. Realizar mantenimiento regular.

Con la gran cantidad de dinero que está poniendo en su hogar, querrá asegurarse de cuidarlo de manera excelente. El mantenimiento regular puede disminuir los costos de reparación al permitir que se solucionen los problemas cuando son pequeños y manejables.

1. Ignorar el mercado inmobiliario.

No importa lo que valga su casa en un momento dado, excepto en el momento en que la venda. Poder elegir cuándo vender su casa, en lugar de verse obligado a venderla debido a la reubicación del trabajo o problemas financieros, será el mayor determinante de si verá una ganancia sólida de su inversión.

1. No confíe en matar a su hogar para financiar su jubilación.

Aunque sea dueño de una casa, debe continuar ahorrando el máximo en sus cuentas de ahorro para la jubilación cada año. Aunque puede parecer difícil de creer para cualquiera que haya observado las fortunas que hicieron algunas personas durante la burbuja inmobiliaria, no necesariamente matará cuando venda su casa. Si desea ver su hogar como una fuente de riqueza en la jubilación, considere que una vez que haya pagado su hipoteca, el dinero que estaba gastando en pagos mensuales puede usarse para financiar algunos de sus gastos médicos y de vida en la jubilación. .