Hipoteca de tasa fija o variable: ¿Cuál es mejor ahora?

A partir del 28 de marzo de 2018, la encuesta de prestamistas de Bankrate.com informó que las tasas hipotecarias eran del 4.30% para un fijo de 30 años, 3.72% para un fijo de 15 años y 4.05% para los primeros cinco años con un ajuste de 5/1 -tasa hipotecaria (ARM). Estos son promedios nacionales; las tasas hipotecarias varían según la ubicación y dependen en gran medida de su puntaje de crédito.

Entonces, el primer paso para decidir si una hipoteca de tasa fija o una ARM es la mejor opción en el mercado actual es hablar con varios prestamistas para averiguar para qué tasa califica y qué términos de préstamo tienen sentido para usted, dada su calificación crediticia, ingresos, deudas, anticipo y el pago mensual que puede pagar.

Una vez que sepa qué tasa y plazo los prestamistas le otorgarán, ¿cómo elige entre una hipoteca de tasa fija y una ARM? Considere estos factores.

Fijo vs. ARM: diferencia de pago mensual

Por cada $ 100, 000 que pida prestado, esto es lo que pagaría por mes por cada uno de los principales tipos de hipotecas a las tasas de interés promedio nacionales enumeradas anteriormente:

- Hipoteca de tasa fija a 30 años: $ 495

- Hipoteca de tasa fija a 15 años: $ 726

- 5/1 hipoteca de tasa ajustable: $ 480 por los primeros 60 meses

Mirando solo el pago mensual, la hipoteca de tasa ajustable parece que podría ser la mejor opción. Es la opción más barata por $ 15 por mes. Cuanto mayor sea su hipoteca, mayores serán los ahorros mensuales. Si está pidiendo prestado medio millón, ahorrará $ 73 por mes con una tasa ajustable.

¿Es esta diferencia lo suficientemente grande como para asumir los riesgos adicionales asociados con un ARM?

Tipos de hipoteca de tasa ajustable

Los BRAZOS vienen en muchos tipos. El más popular es un ARM híbrido, y de estos, la opción más popular es el ARM 5/1, seguido por el ARM 3/1, 7/1 y 10/1.

Así es como funcionan las ARM híbridas: una ARM 5/1, por ejemplo, tiene una tasa de interés fija durante los primeros cinco años, llamada período introductorio. Después de eso, la tasa de interés se ajusta una vez al año por el resto del plazo del préstamo (por ejemplo, 25 años más). Hay BRAZOS que se ajustan con menos frecuencia que una vez al año, como los BRAZOS 3/3 y 5/5, pero pueden ser difíciles de conseguir. Cuanto más largo sea el período inicial, menor será la diferencia entre la tasa de interés de la ARM y la tasa de interés de la hipoteca de tasa fija.

En los Estados Unidos, la tasa de interés para la mayoría de las ARM se basa en la tasa del Tesoro de los Estados Unidos, pero alrededor del 20% de las ARM se basan en la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). Las tasas de tesorería son actualmente muy bajas, por lo que si saca un ARM ahora, hay una buena probabilidad de que su tasa de interés aumente cuando finalice el período introductorio del ARM. La Reserva Federal aumentó las tasas de interés una vez en marzo y se espera que lo haga dos veces más en 2018, con un aumento de 0.25%.

Tolerancia al riesgo y planes futuros

Cuando saca una hipoteca de tasa fija, antes de firmar sus documentos de cierre, sabe exactamente cuánto será el pago de su hipoteca cada mes durante el tiempo que tenga la hipoteca. Muchas personas valoran esta estabilidad.

Los ARM están sujetos al riesgo de tasa de interés, o la posibilidad de que la tasa de interés cambie. Después del plazo inicial, la tasa de interés para este tipo de hipoteca se ajusta para reflejar las condiciones actuales del mercado. ¿Cómo sabe cuál será la tasa de interés de un ARM cuando se restablezca después del período introductorio?

Los detalles de un ARM en particular, lo que se llama la estructura de límite de la tasa de interés, le indican qué tan alto podría llegar su pago mensual. Un ARM 5/1, por ejemplo, podría tener una estructura de límite de 2-2-6, lo que significa que en el año seis (después de que expire el período introductorio de cinco años), la tasa de interés puede aumentar en un 2%, en los años siguientes la tasa de interés puede aumentar en un 2% adicional por año, y el aumento total de la tasa de interés nunca puede sumar más del 6% durante la vida del préstamo.

Si su tasa introductoria fuera del 4%, durante los primeros cinco años, su tasa de interés sería del 4%. En el sexto año, podría aumentar hasta en un 2%, dependiendo de la tasa del Tesoro de EE. UU. A un año, por lo que su tasa podría llegar al 6%. En el año siete, su tasa podría aumentar en otro 2%, hasta el 8%, y en el año ocho, su tasa podría aumentar nuevamente en un 2%, haciendo que su tasa sea del 10%. En este punto, habrías alcanzado el techo del 6%; su tasa nunca subiría más del 10%.

Si bien el límite reduce un poco su riesgo, en una hipoteca de $ 200, 000 a 30 años, la diferencia entre el 4% de interés y el 10% de interés es un pago mensual de aproximadamente $ 955 versus aproximadamente $ 1, 755. Debe preguntarse si el peor de los casos de $ 800 adicionales por mes durante los años ocho al 30 es algo con lo que puede vivir.

Si su tasa alguna vez se ajusta tan alto depende de la tasa de índice del ARM. Si su ARM está indexada a la tasa del Tesoro a un año y esa tasa es la misma en el año seis que en el año uno, su tasa de interés no aumentará en el año seis. Sin embargo, si la tasa del Tesoro ha aumentado en un 3%, su tasa de interés no aumentará en más del 2% en el año seis debido al límite.

Las personas que reciben ARM a menudo piensan que ocurrirá uno de los siguientes eventos:

- Venderán la casa antes de que se restablezca el préstamo.

- Sus ingresos aumentarán antes de que se restablezca el préstamo.

- Podrán refinanciar antes de que se restablezca el préstamo.

- Las tasas de interés se mantendrán estables o disminuirán, dándoles una tasa similar a la tasa introductoria cuando se restablezca el préstamo.

Si vivió la Gran Recesión, cuando muchos prestatarios tenían ARM que no podían pagar después del restablecimiento de la tasa de interés, sabrá que las expectativas y la realidad financiera de las personas pueden diferir dramáticamente. Los prestatarios que deseen obtener un ARM bajo cualquiera de estos supuestos comunes deberían considerar si aún podrían administrar la hipoteca si sus supuestos no funcionan, especialmente si la tasa de interés aumenta lo más posible. Si no, una hipoteca de tasa fija puede ser una mejor opción.

BRAZOS FHA

La Administración Federal de Vivienda (FHA) garantiza hipotecas de tasa ajustable, lo que permite a los prestamistas ofrecerlas a los prestatarios que necesitan requisitos más indulgentes para calificar. La FHA ofrece ARM de 1 año y ARM híbridos de 3, 5, 7 y 10 años. La tasa de interés en las versiones de 1 año y 3 años no puede aumentar en más del 1% por año después del período introductorio o en más del 5% durante la vida del préstamo. La tasa de interés de las ARM de 5, 7 y 10 años no puede aumentar en más del 2% por año después del período introductorio, y el límite de por vida es del 6%.

Al igual que todas las hipotecas de la FHA, mientras que una ARM de la FHA puede tener calificaciones más indulgentes, requiere que los prestatarios paguen una prima de seguro hipotecario por adelantado del 1.75% del monto del préstamo (que generalmente se incluye en el préstamo, y usted pagará intereses sobre él como un resultado). También requiere un pago mensual de la prima del seguro hipotecario, cuyo costo depende del plazo de su préstamo y el pago inicial. Si, por ejemplo, realiza el pago inicial mínimo requerido de la FHA del 3.5% y solicita un préstamo a 30 años, pagará el 0.85% del saldo pendiente del préstamo cada año en el seguro hipotecario hasta que pague el préstamo en su totalidad. Esta suma se divide entre 12 y se agrega a su pago mensual. Con un préstamo de $ 200, 000, la prima inicial le costaría $ 3, 500, y las primas mensuales del seguro hipotecario le costarían alrededor de $ 142 por mes durante el primer año y luego disminuirán gradualmente. Estos costos aumentan el gasto de ser propietario de una vivienda tanto a corto como a largo plazo y pueden hacerla menos accesible.

Elegir entre un préstamo a tasa fija y un ARM

Ahora que sabe cómo se comparan los ARM con los préstamos a tasa fija, ¿cómo decide cuál tiene más sentido para su situación?

Sean O. McGeehan, un oficial de préstamos en Homer Glen, Illinois, a las afueras de Chicago, pesa de esta manera. “La mayoría de nuestros clientes entran en el segmento de tasa fija. Tradicionalmente, son compradores de vivienda por primera vez que compran un condominio o una casa unifamiliar y no conocen sus planes futuros ”, dice. "Si terminan teniendo hijos y necesitan permanecer allí a largo plazo, una tasa fija les dará certeza y estabilidad en sus pagos hipotecarios".

Dado que las tasas de interés casi no tienen a dónde ir, pero suben en el mercado actual, la mayoría de los compradores no están interesados ​​en correr el riesgo de un ARM.

"Debido al entorno actual de bajas tasas de interés, he estado utilizando la opción de préstamo fijo a 30 años el 90% del tiempo durante los últimos seis años para compradores de vivienda por primera vez", dice Lauren Abrams, asesora hipotecaria de Absolute Mortgage Banca en San Ramón, California.

“Sin embargo, es importante tener una conversación sobre los planes a largo plazo del comprador para la propiedad. En la mayoría de los casos, los compradores no saben o no pueden predecir cuáles serán esos planes ”, dice ella. "Los clientes a veces insisten en que este es solo un hogar de inicio y [no] estarán en él por más de tres a cinco años". En su experiencia, este período de tiempo puede ser tan corto como un año si hay un divorcio, transferencia de trabajo, matrimonio o hijos, pero ese plazo también puede extenderse fácilmente a más de 10 años.

Los prestatarios que piensan que estarán en el hogar por un tiempo más corto y desean usar un ARM podrían mitigar su riesgo al ahorrar los ahorros mensuales en una cuenta que devenga intereses para cubrir un pago futuro potencialmente más alto, si todavía están en el casa cuando la tasa se ajusta. Pero "en realidad, los compradores de viviendas generalmente no ahorrarán ese dinero", dice Abrams.

Los clientes e inversores adinerados que tienen un plan de cuánto tiempo llevarán la hipoteca y pueden permitirse pagos potencialmente más altos más adelante tienen más probabilidades de ver el atractivo de un ARM y es más probable que se beneficien de su tasa introductoria.

Si puede pagar los pagos mensuales más altos en una hipoteca de tasa fija de 15 años y planea quedarse en la casa por mucho tiempo, le ahorrará la mayor cantidad de dinero a largo plazo porque los pagos de intereses totales serán mucho más bajos. Y cerrar las tasas actuales de 15 años, todavía muy bajas, seguramente será menos costoso que llevar un ARM a largo plazo, a pesar de que el ARM es más barato ahora.

La línea de fondo

Menos del 10% de los prestatarios eligieron ARM en agosto de 2017, según datos de CoreLogic y Freddie Mac.

Si desea utilizar un ARM porque su tasa de interés más baja lo ayudará a calificar para el financiamiento para comprar una propiedad más cara, considere si la diferencia en la calidad de la propiedad que puede obtener con el ARM hace que valga la pena el riesgo de la tasa de interés. Tendrás la tentación de decir: "¡Sí! ¡Por supuesto!" por el increíble distrito escolar, los nuevos pisos de madera noble o el maravilloso vecindario. pero trate de imaginar cómo se sentiría con respecto a esa propiedad, y si todavía podría pagarla, si el pago mensual se duplicara después de unos años. Para la mayoría de los prestatarios en este mercado de tasas de interés en aumento, una tasa fija es probablemente más prudente.

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