Hipoteca de pago graduado (GPM)
Una hipoteca de pago graduado (GPM) es un tipo de hipoteca de tasa fija en la que los pagos aumentan gradualmente desde un nivel base inicial bajo a un nivel final más alto. Por lo general, los pagos crecerán entre el 7 y el 12 por ciento anual desde su monto de pago base inicial hasta que se alcance el monto total del pago mensual.
Cómo funcionan las hipotecas de pago graduado
Una hipoteca de pago graduado está diseñada para comenzar con el propietario que debe pagos mínimos. Luego, con el tiempo, el monto del pago aumenta. Se utiliza una tasa de interés inicial baja para calificar al comprador. Esta tasa más baja permite que muchos, que de otro modo no calificarían para una hipoteca de la vivienda, sean elegibles porque pueden pagar los bajos pagos iniciales. Si la nota hubiera sido escrita a una tasa de interés más alta, estos compradores podrían no haber calificado debido a los pagos mensuales más altos. Este tipo de sistema de pago de hipotecas puede ser óptimo para propietarios jóvenes o nuevos, ya que sus niveles de ingresos tienden a aumentar gradualmente.
Una hipoteca de pago graduado puede o no ser un préstamo de amortización negativa. Si el monto del pago inicial es menor que el interés acumulado en el préstamo hipotecario, la hipoteca de pago gradual es un préstamo de amortización negativa. Con un préstamo de amortización negativa, los pagos realizados por el prestatario son menores que los intereses cobrados en la nota. Esta estructura de pago inferior a los intereses crea intereses diferidos que se suman al capital total del préstamo.
Las hipotecas de pago graduado solo están disponibles para préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA permiten a los prestatarios de ingresos bajos a moderados que no pueden hacer un pago inicial grande financian hasta el 96.5% del valor de la vivienda.
Para llevar clave
- Una hipoteca de pago graduado (GPM) es un tipo de hipoteca de tasa fija con un cronograma de amortización que proporciona pagos más tempranos que aumentan con el tiempo.
- El propósito de un GPM es permitir que los propietarios comiencen con pagos hipotecarios mensuales más bajos para ayudar a ciertas personas a calificar para su préstamo.
- Los costos totales durante la vida de un préstamo GPM tienden a ser mayores que los de una hipoteca estándar, y los propietarios de viviendas que pudieron pagar los pagos anteriores pueden verse en problemas financieros a medida que las facturas mensuales aumentan con el tiempo.
Inconvenientes de una hipoteca de pago graduado
La desventaja principal de una hipoteca de pago graduado es que los costos totales asociados con la hipoteca son más altos que con una hipoteca tradicional. A medida que los pagos crecen a tasas de interés más altas, el prestatario puede descubrir que solo está pagando los cargos por intereses y no está reduciendo el capital prestado.
Además, si la hipoteca de pago gradual es un préstamo de amortización negativa, el prestatario pagará aún más intereses sobre el préstamo. A medida que el interés diferido se suma al capital prestado, este valor crece. En el mes siguiente, los cálculos de intereses son sobre la cantidad más sustancial.
Otro inconveniente importante que debe tenerse en cuenta es que, con una hipoteca de pago graduado, no hay garantía de que los ingresos del prestatario aumenten al ritmo de los pagos de la hipoteca. Si los ingresos del prestatario no aumentan en relación con la deuda mensual, pueden incumplir el préstamo. El incumplimiento dañará aún más su crédito y el prestamista ejecutará la ejecución hipotecaria de la propiedad.
Hipoteca de pago graduado versus hipoteca de tasa ajustable
Si bien una hipoteca de pago graduado puede parecer un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM), no es lo mismo.
Una hipoteca de tasa ajustable fluctúa periódicamente para reflejar la tasa de interés del mercado. La tasa de ARM se ajusta periódicamente, pero no en un horario fijo. Además, la tasa de interés puede disminuir o subir debido a su base en la tasa de mercado vigente. Por el contrario, la tasa de interés de una hipoteca de pago graduado solo aumenta.