Cómo elegir la mejor hipoteca para usted
A menos que pueda comprar una casa completamente en efectivo, encontrar la casa adecuada es solo la mitad de la batalla. La otra mitad es elegir el mejor tipo de hipoteca. Dado que probablemente pagará su hipoteca durante un largo período de tiempo, es importante encontrar un préstamo que satisfaga sus necesidades y su presupuesto. Cuando pides dinero prestado a un prestamista, estás haciendo un acuerdo legal para pagar ese préstamo durante un tiempo determinado, con intereses.
¿Qué es una hipoteca?
Hay dos componentes en el pago de su hipoteca: capital e intereses. El principal se refiere al monto del préstamo. El interés es un monto adicional (calculado como un porcentaje del capital) que los prestamistas le cobran por el privilegio de pedir prestado el dinero que paga con el tiempo. Durante el plazo de su hipoteca, paga en cuotas mensuales según un cronograma de amortización establecido por su prestamista.
Otro factor involucrado en el precio de una hipoteca es la tasa de porcentaje anual, o APR, que evalúa el costo total de un préstamo. La tasa APR incluye la tasa de interés y otros cargos por préstamos.
Principales tipos de hipotecas
No todos los productos hipotecarios son iguales. Algunos tienen pautas más estrictas que otros. Algunos prestamistas pueden requerir un pago inicial del 20%, mientras que otros requieren tan solo el 3% del precio de compra de la vivienda. Para calificar para algunos tipos de préstamos, necesita un crédito inmaculado. Otros están dirigidos a prestatarios con crédito menos que estelar.
El gobierno de los Estados Unidos no es un prestamista, pero sí garantiza ciertos tipos de préstamos que cumplen con los estrictos requisitos de elegibilidad para ingresos, límites de préstamos y áreas geográficas. Aquí hay un resumen:
Hipotecas convencionales
Un préstamo convencional es un préstamo que no está respaldado por el gobierno federal. Los prestatarios con buen crédito, historial estable de empleo e ingresos, y la capacidad de hacer un pago inicial del 3% generalmente pueden calificar para un préstamo convencional de Fannie Mae o Freddie Mac, dos empresas patrocinadas por el gobierno que compran y venden la mayoría de las hipotecas convencionales en los Estados Unidos. Estados Además, algunos prestamistas ofrecen préstamos convencionales con bajos requisitos de pago inicial y sin seguro hipotecario privado (PMI).
Préstamos hipotecarios conformes
Los préstamos conformes están sujetos a los límites máximos de préstamos establecidos por el gobierno federal. Estos límites varían según el área geográfica. Para 2018, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda estableció el límite de préstamo conforme básico en $ 453, 100 para propiedades de una unidad. Sin embargo, FHFA establece un límite de préstamo máximo más alto de $ 679, 650 en ciertas partes del país (piense en la ciudad de Nueva York o San Francisco, por ejemplo). Esto se debe a que los precios de las viviendas en estas áreas de alto costo superan el límite de préstamo de referencia en al menos un 115% o más.
Préstamos hipotecarios no conformes
Los préstamos no conformes generalmente no pueden ser vendidos o comprados por Fannie Mae y Freddie Mac debido al monto del préstamo o las pautas de suscripción. Los préstamos gigantes son el tipo más común de préstamos no conformes. Se llaman "jumbo" porque los montos de los préstamos generalmente exceden los límites de préstamos conformes. Estos tipos de préstamos son más riesgosos para un prestamista, por lo que los prestatarios generalmente deben mostrar mayores reservas de efectivo, hacer un pago inicial del 10% al 20% (o más) y tener un crédito sólido.
Préstamos FHA asegurados por el gobierno
Los compradores de ingresos bajos a moderados, que generalmente compran una casa por primera vez, recurren a préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda cuando no pueden calificar para un préstamo convencional. Los prestatarios pueden pagar tan poco como el 3.5% del precio de compra de la vivienda. Los préstamos de la FHA tienen requisitos de puntaje de crédito más relajados que los préstamos convencionales. Sin embargo, la FHA no presta dinero directamente; garantiza préstamos de prestamistas aprobados por la FHA. Una desventaja de los préstamos de la FHA: todos los prestatarios pagan una prima de seguro hipotecario anual o inicial, o MIP, un tipo de seguro hipotecario que protege al prestamista del incumplimiento del prestatario, durante toda la vida del préstamo.
¿Quién es mejor para los prestatarios de ingresos bajos a moderados que no pueden calificar para un producto de préstamo convencional o para cualquiera que no pueda pagar un anticipo significativo? Los préstamos de la FHA permiten un puntaje FICO tan bajo como 500 para calificar para un pago inicial del 10%, y tan bajo como 580 para calificar para un pago inicial del 3.5%.
Préstamos VA asegurados por el gobierno
El Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos garantiza préstamos para compradores de vivienda para miembros calificados del servicio militar, veteranos y sus cónyuges. Los prestatarios pueden financiar el 100% del monto del préstamo sin pago inicial requerido. Otros beneficios incluyen un límite en los costos de cierre (que pueden ser pagados por el vendedor), sin comisiones de corredores y sin MIP. Los préstamos VA sí requieren una "tarifa de financiación", un porcentaje del monto del préstamo que ayuda a compensar el costo para los contribuyentes. La tarifa de financiación varía según la categoría de servicio militar y el monto del préstamo. Los siguientes miembros del servicio no tienen que pagar la tarifa de financiación:
- veteranos que reciben beneficios de VA por una discapacidad relacionada con el servicio
- veteranos que tendrían derecho a una compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio si no recibieran la jubilación o el pago del servicio activo
- cónyuges sobrevivientes de veteranos que murieron en el servicio o por una discapacidad relacionada con el servicio
Para quién es mejor: personal militar activo o veteranos elegibles, y sus cónyuges, que desean condiciones altamente competitivas y un producto hipotecario adaptado a sus necesidades financieras.
Préstamos del USDA asegurados por el gobierno
El Departamento de Agricultura de los EE. UU. Garantiza préstamos para ayudar a que los compradores de bajos ingresos puedan ser propietarios de viviendas en zonas rurales de todo el país. Estos préstamos requieren poco o ningún pago inicial para los prestatarios calificados, siempre que las propiedades cumplan con las normas de elegibilidad del USDA.
Para quién es mejor: Compradores de vivienda en áreas rurales elegibles que tienen ingresos más bajos, poco dinero ahorrado para el pago inicial y de otra manera no pueden calificar para un producto de préstamo convencional.
Términos del préstamo: tasas
Los términos de la hipoteca, incluida la duración del reembolso, son un factor clave en la forma en que un prestamista valora su préstamo y su tasa de interés. Los préstamos a tasa fija son lo que parecen: una tasa de interés fija para la vida del préstamo, generalmente de 10 a 30 años. Si desea pagar su casa más rápido y puede pagar un pago mensual más alto, un préstamo a tasa fija a más corto plazo (digamos 15 o 20 años) lo ayuda a ahorrar tiempo y pagos de intereses. También construirá equidad en su hogar mucho más rápido.
Optar por una hipoteca a plazo fijo más corto significa que los pagos mensuales serán más altos que con un préstamo a más largo plazo. Apriete los números para asegurarse de que su presupuesto pueda manejar los pagos más altos. También es posible que desee tener en cuenta otros objetivos, como ahorrar para la jubilación o un fondo de emergencia.
Para quién es mejor: los préstamos a tasa fija son ideales para compradores que planean quedarse por muchos años. Un préstamo fijo a 30 años podría darle margen de maniobra para satisfacer otras necesidades financieras. Sin embargo, si tiene apetito por un pequeño riesgo y tiene los recursos y la disciplina para pagar su hipoteca más rápido, un préstamo fijo de 15 años puede ahorrarle considerablemente en intereses y reducir su período de reembolso a la mitad.
Hipotecas de tasa ajustable
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen una tasa fija por un período inicial de tres a 10 años, pero después de que expire ese período, la tasa fluctúa con las condiciones del mercado. Estos préstamos pueden ser riesgosos si no puede pagar un pago hipotecario mensual más alto una vez que se restablezca la tasa. Algunos productos ARM tienen un límite de tasa en el cual el pago mensual de su hipoteca no puede exceder una cierta cantidad. Si es así, reduzca los números para asegurarse de que puede manejar cualquier aumento de pago hasta ese momento. No cuente con poder vender su casa o refinanciar su hipoteca antes de que se reinicie su ARM porque las condiciones del mercado y sus finanzas podrían cambiar.
Para quién es mejor: los ARM son una opción sólida si no planea quedarse en una casa más allá del período de tasa fija inicial, o sabe que tiene la intención de refinanciar antes de que se restablezca el préstamo. ¿Por qué? Las tasas de interés para ARM tienden a ser más bajas que las tasas fijas en los primeros años de reembolso, por lo que potencialmente podría ahorrar miles de dólares en pagos de intereses en los años iniciales de la propiedad de la vivienda.
Programas de asistencia por primera vez
Los programas especiales en su autoridad de vivienda estatal o local ofrecen ayuda específicamente a los compradores por primera vez. Muchos de estos programas están disponibles según los ingresos de los compradores o la necesidad financiera. Estos programas, que generalmente ofrecen asistencia en forma de subvenciones para el pago inicial, también pueden ahorrarle a los prestatarios por primera vez una cantidad considerable de dinero en costos de cierre.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Enumera los programas para compradores de vivienda por primera vez por estado. Seleccione su estado y luego "Asistencia para la propiedad de vivienda" para encontrar el programa más cercano a usted.
Hipotecas para compradores por primera vez
Todos estos programas de préstamos (con la excepción de los programas de asistencia para compradores de vivienda por primera vez) están disponibles para todos los compradores de vivienda, ya sea la primera o la cuarta vez que compran una vivienda. Muchas personas piensan falsamente que los préstamos de la FHA están disponibles solo para compradores por primera vez, pero los prestatarios que repiten pueden calificar, siempre que el comprador no haya tenido una residencia principal al menos tres años antes de la compra.
Elegir el préstamo que mejor se adapte a su situación depende principalmente de su salud financiera: sus ingresos, historial crediticio y puntaje, empleo y objetivos financieros. Los prestamistas hipotecarios pueden ayudarlo a analizar sus finanzas para ayudar a determinar los mejores productos de préstamo. También pueden ayudarlo a comprender mejor los requisitos de calificación, que tienden a ser complejos. Un prestamista o corredor hipotecario que brinde apoyo también puede brindarle tareas, áreas específicas de sus finanzas para mejorar, para colocarlo en la posición más sólida posible para obtener una hipoteca y comprar una casa.
La línea de fondo
No importa qué tipo de préstamo elija, verifique su informe de crédito de antemano para ver cuál es su posición. Usted tiene derecho a un informe de crédito gratuito de cada una de las tres oficinas de informes principales cada año a través de annualcreditreport.com. A partir de ahí, puede detectar y corregir errores, trabajar en el pago de deudas y mejorar cualquier historial de pagos atrasados antes de acercarse a un prestamista hipotecario.
Puede ser ventajoso buscar financiamiento antes de tomar en serio mirar casas y hacer ofertas. ¿Por qué? Podrá actuar más rápidamente y los vendedores pueden tomarlo más en serio si tiene una carta de aprobación previa en la mano.
(Consulte también, Guía definitiva de hipotecas, ¿Cómo obtengo una aprobación previa para una hipoteca ?, 11 errores que deben evitar los compradores de vivienda por primera vez, ¿cuánto dinero debo dejar? ¿Qué es el seguro hipotecario y cuáles son mis opciones?, ¿Cuáles son los costos de cierre ?, ¿Cómo obtener la mejor tasa hipotecaria, ¿Cuáles son los principales tipos de prestamistas?)