¿Cómo obtengo una aprobación previa para una hipoteca?

Mientras busca una vivienda que obtenga la aprobación previa para una hipoteca, es un paso importante. Este paso ayuda a aclarar nuestro presupuesto de búsqueda de vivienda o el pago mensual de la hipoteca que puede manejar. Antes de que los prestamistas decidan aprobarlo previamente para una hipoteca, analizarán varios factores clave:

• Su historial de crédito
• Puntaje de crédito
• Relación deuda-ingreso
• Historial de empleo
• Ingresos
• Activos y pasivos.

Piense en una aprobación previa de hipoteca como un examen físico de sus finanzas. Espere que los prestamistas toquen y pinchen en todos los rincones de su vida financiera para asegurarse de que pagará su hipoteca. Como prestatario, es importante saber qué hace (y no hace) una preaprobación de hipoteca y cómo aumentar sus posibilidades de obtenerla.

¿Precalificación o aprobación previa?

Probablemente haya escuchado que el término "precalificación" se usa indistintamente con la aprobación previa, pero no son lo mismo. Con una precalificación, proporciona una visión general de sus finanzas, ingresos y deudas a un prestamista hipotecario que luego le otorga un monto estimado del préstamo. Sin embargo, el prestamista no obtiene sus informes de crédito ni verifica su información financiera. En consecuencia, la precalificación es un punto de partida útil para determinar lo que puede pagar, pero no tiene peso cuando hace ofertas.

Por otro lado, una aprobación previa implica completar una solicitud de hipoteca y proporcionar su número de Seguro Social para que un prestamista pueda hacer una verificación de crédito. Una solicitud de crédito se activa cuando solicita una hipoteca, y un prestamista saca su informe de crédito y su puntaje de crédito para evaluar su solvencia antes de decidir prestarle dinero. Estas verificaciones se registran en su informe de crédito y pueden afectar su puntaje de crédito. Por otro lado, una verificación de crédito blanda es cuando usted retira su crédito usted mismo, o cuando una compañía de tarjetas de crédito o prestamista lo aprueba previamente para una oferta sin que usted lo solicite.

Además, enumerará toda la información de su cuenta bancaria, activos, deudas, historial de ingresos y empleo, direcciones anteriores y otros detalles críticos para que un prestamista los verifique. ¿Por qué? Sobre todo, un prestamista quiere asegurarse de que pueda pagar su préstamo. Los prestamistas también usan la información provista para calcular sus relaciones deuda / ingreso y préstamo / valor, que son factores esenciales para determinar la tasa de interés y el tipo de préstamo ideal.

Cuándo obtener aprobación previa

Las cartas de aprobación previa de hipoteca suelen ser válidas durante 60 a 90 días. Los prestamistas ponen una fecha de vencimiento en estas cartas porque sus finanzas y su perfil de crédito podrían cambiar. Cuando caduque una aprobación previa, deberá completar una nueva solicitud de hipoteca y enviar documentación actualizada para obtener otra.

Si está empezando a pensar en comprar una casa y sospecha que podría tener dificultades para obtener una hipoteca, pasar por el proceso de aprobación previa puede ayudarlo a identificar problemas de crédito y darle tiempo para abordarlos. Buscar una aprobación previa con seis meses a un año de anticipación para una búsqueda de vivienda seria lo coloca en una posición más sólida para mejorar su perfil crediticio general. También tendrá más tiempo para ahorrar dinero para el pago inicial y los costos de cierre.

Cuando esté listo para escribir ofertas, un vendedor a menudo quiere ver una aprobación previa de la hipoteca y, en algunos casos, un comprobante de fondos para demostrar que es un comprador serio. En muchos mercados de viviendas populares, los vendedores tienen una ventaja debido a la intensa demanda de los compradores y a la venta limitada de viviendas; es poco probable que consideren ofertas sin cartas de aprobación previa.

El proceso de aprobación previa

Solicitar una hipoteca puede ser emocionante, estresante y confuso. Algunos prestamistas en línea pueden aprobarlo previamente en cuestión de horas, mientras que otros pueden tomar varios días. El cronograma depende del prestamista y la complejidad de sus finanzas.

Para empezar, completará una solicitud de hipoteca. Incluirá su información de identificación, así como su número de Seguro Social para retirar su crédito. Las verificaciones de crédito hipotecario cuentan como una investigación exhaustiva en sus informes de crédito, lo que puede afectar su puntaje de crédito, pero si está comprando varios prestamistas en un corto período de tiempo (generalmente 45 días para los modelos de puntaje FICO más nuevos), las verificaciones de crédito combinadas cuentan como una sola investigación.

Aquí hay una muestra de una solicitud de hipoteca uniforme. Si está solicitando con un cónyuge u otro coprestatario cuyos ingresos necesita para calificar para la hipoteca, ambos solicitantes deberán incluir información financiera y de empleo. Hay ocho secciones principales de una solicitud de hipoteca:

Tipo de hipoteca y términos del préstamo

El producto de préstamo específico para el que está solicitando; el monto del préstamo; términos, como el período de tiempo para pagar el préstamo (amortización); y la tasa de interés.

Información de propiedad y propósito del préstamo

La dirección; descripción legal de la propiedad; año de construcción; si el préstamo es para compra, refinanciamiento o nueva construcción; y el tipo de residencia prevista (primaria, secundaria o de inversión).

Información del prestatario

Su información de identificación, incluyendo nombre completo, fecha de nacimiento, número de Seguro Social, años de escuela asistida, estado civil, número de dependientes e historial de direcciones.

informacion de Empleo

El nombre y la información de contacto de los empleadores actuales y anteriores (si ha estado en su posición actual por menos de dos años), fechas de empleo, título e ingresos mensuales.

Información de ingresos mensuales y gastos combinados de vivienda

Una lista de sus ingresos mensuales base, así como horas extras, bonos, comisiones, ingresos netos de alquiler (si corresponde), dividendos / intereses y otros tipos de ingresos mensuales, como manutención de niños o pensión alimenticia. Además, necesitará una contabilidad de sus gastos mensuales combinados de vivienda, incluidos los pagos de alquiler o hipoteca, los propietarios y el seguro hipotecario, los impuestos a la propiedad y las cuotas de asociación de propietarios.

Activos y pasivos

Una lista de todas las cuentas corrientes y de ahorro de bancos y cooperativas de crédito con saldos actuales, así como seguros de vida, acciones, bonos, ahorros para la jubilación y cuentas de fondos mutuos y los valores correspondientes. También deberá enumerar todos los pasivos, que incluyen cuentas de cargo rotativo, pensión alimenticia, manutención de hijos, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y cualquier otra deuda pendiente.

Detalles de la transacción

Una descripción general de los detalles clave de la transacción, incluido el precio de compra, el monto del préstamo, el valor de las mejoras / reparaciones, los costos de cierre estimados, los descuentos pagados por el comprador y el seguro hipotecario (si corresponde). (Nota: el prestamista completará gran parte de esta información).

Declaraciones

Un inventario de los juicios, gravámenes, quiebras o ejecuciones hipotecarias pasadas, demandas pendientes o deudas morosas. También se le pedirá que indique si es ciudadano estadounidense o residente permanente y si tiene la intención de utilizar la casa como su residencia principal.

¿Qué pasa después?

La ley requiere que un prestamista le proporcione un documento de tres páginas llamado estimación de préstamo dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de su solicitud de hipoteca completa. Esta documentación señala si la hipoteca ha sido aprobada previamente y describe el monto del préstamo, los términos y el tipo, la tasa de interés, los intereses y pagos estimados, los costos de cierre estimados (incluidas las tarifas del prestamista), una estimación de los impuestos a la propiedad y el seguro del propietario, y cualquier características especiales del préstamo, como pagos globales o una multa por pago anticipado, por ejemplo. También especifica un monto máximo de préstamo, basado en su situación financiera, para ayudarlo a reducir su presupuesto de compra de vivienda.

Si está preaprobado para una hipoteca, su archivo de préstamo eventualmente se transferirá a un suscriptor de préstamos que verificará su documentación contra su solicitud de hipoteca. El asegurador también se asegurará de que cumpla con las pautas del prestatario para el programa de préstamo específico para el que está solicitando.

Necesidades de documentación

Después de enviar su solicitud de hipoteca, deberá reunir una serie de documentos para verificar su información. La preparación y organización de su parte ayudarán a que el proceso sea más fluido. Aquí hay una lista de documentos que debe presentar para obtener una aprobación previa o para asegurar la aprobación final del préstamo antes del cierre:

• 60 días de extractos bancarios
• 30 días de recibos de sueldo
• Declaraciones de impuestos W-2 de los dos años anteriores
• Anexo K-1 (Formulario 1065) para prestatarios independientes
• retorno del impuesto del ingreso
• estados de cuenta de activos (ahorros de jubilación, acciones, bonos, fondos mutuos, etc.)
• licencia de conducir o pasaporte estadounidense
• papeles de divorcio (para utilizar la pensión alimenticia o la manutención de los hijos como ingresos calificados)
• carta de regalo (si está financiando su pago inicial con un regalo financiero de un familiar)

Factores que afectan la aprobación previa

Si desea maximizar sus posibilidades de obtener una aprobación previa de la hipoteca, debe saber qué factores evalúan los prestamistas en su perfil financiero. Incluyen tu:

• relación deuda-ingreso (DTI)
• relación préstamo-valor (LTV)
• historial de crédito y puntaje FICO
• ingresos e historial laboral

Relación deuda-ingreso

Su índice DTI mide todas sus deudas mensuales en relación con sus ingresos mensuales. Los prestamistas suman deudas como préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles, cuentas de cargos rotativos y otras líneas de crédito, además del nuevo pago de la hipoteca, y luego dividen la suma entre su ingreso bruto mensual para obtener un porcentaje. Dependiendo del tipo de préstamo, los prestatarios deben mantener un índice DTI igual o inferior al 43% de sus ingresos brutos mensuales para calificar para una hipoteca. Cuanto más alto sea su índice DTI, mayor será el riesgo que representa para los prestamistas porque podría tener más probabilidades de tener dificultades para pagar su préstamo además de los pagos de la deuda. Tener un índice DTI más bajo puede calificarlo para una tasa de interés más competitiva. Antes de comprar una casa, pague la mayor cantidad de deuda posible. No solo reducirá su índice DTI, sino que también le mostrará a los prestamistas que puede administrar la deuda de manera responsable y pagar las cuentas a tiempo.

Préstamo a valor

Otros prestamistas métricos clave que utilizan para evaluarlo para una hipoteca es su relación préstamo-valor, que se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor de la vivienda. Una tasación de la propiedad determina el valor de la propiedad, que puede ser menor o mayor que el precio de venta del vendedor. La fórmula de la relación LTV es donde entra en juego su pago inicial. Un pago inicial es una suma inicial de dinero que paga, en efectivo, al vendedor en la mesa de cierre. Cuanto mayor sea su pago inicial, menor será el monto de su préstamo y, como resultado, menor será su relación LTV. Si paga menos del 20% por ciento, es posible que deba pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Es un tipo de cobertura de seguro que protege a los prestamistas en caso de que no pague su hipoteca. Para reducir su relación LTV, necesita poner más dinero o comprar una casa menos costosa.

Historial de crédito y puntaje

Los prestamistas extraerán sus informes de crédito de las tres principales oficinas de informes: Equifax, Experian y Transunion. Buscarán su historial de pagos y si paga o no las facturas a tiempo, cuántas y qué tipo de líneas de crédito tiene abiertas y el tiempo que ha tenido esas cuentas. Además del historial de pagos positivo, los prestamistas analizan cuánto de su crédito disponible utiliza activamente, también conocido como utilización de crédito. Mantener una tasa de utilización del crédito igual o inferior al 30% ayuda a aumentar su puntaje de crédito, y muestra a los prestamistas un patrón responsable y consistente de pagar sus cuentas y administrar la deuda de manera inteligente. Todos estos elementos representan su puntaje FICO, un modelo de puntaje de crédito utilizado por muchos tipos de prestamistas (incluidos los prestamistas hipotecarios).

Si no ha abierto tarjetas de crédito o líneas de crédito tradicionales, como préstamos para automóviles o para estudiantes, es posible que tenga problemas para obtener una aprobación previa de la hipoteca. Puede acumular su crédito abriendo una tarjeta de crédito inicial con un límite de línea de crédito bajo y pagando su factura cada mes. Puede tomar hasta seis meses para que su actividad de pago se refleje en su puntaje de crédito, así que tenga paciencia mientras desarrolla su perfil de crédito.

Historial de empleo e ingresos

Cuando solicita una hipoteca, los prestamistas hacen todo lo posible para asegurarse de obtener un ingreso sólido y tener un empleo estable. Es por eso que los prestamistas solicitan dos años de W-2 e información de contacto para su empleador. Esencialmente, los prestamistas quieren asegurarse de que pueda manejar la carga financiera adicional de una nueva hipoteca. También se le pedirá que proporcione información sobre el salario, por lo que un prestamista tiene evidencia de que gana suficiente dinero para pagar el pago de la hipoteca y los gastos mensuales relacionados con la vivienda. También tendrá que proporcionar 60 días (posiblemente más, si trabaja por cuenta propia) de los extractos bancarios para demostrar que tiene suficiente efectivo disponible para el pago inicial y los costos de cierre.

Prestatarios independientes

Si usted es un prestatario independiente, es posible que se le solicite que proporcione documentos adicionales para mostrar un historial de ingresos y trabajo consistente de al menos dos años. Algunos documentos solicitados pueden incluir una declaración de pérdidas y ganancias, una licencia comercial, una declaración firmada por su contador, declaraciones de impuestos federales, balances y estados bancarios de años anteriores (el tiempo exacto depende del prestamista).

Si su situación dificulta la obtención de una hipoteca tradicional, existen dos opciones orientadas específicamente para prestatarios independientes:

Ingresos declarados / Hipoteca de activos declarados

Este tipo de hipoteca se basa en los ingresos que informa al prestamista sin verificación formal. Los préstamos de ingresos declarados a veces también se denominan préstamos de baja documentación porque los prestamistas verificarán las fuentes de sus ingresos en lugar de la cantidad real. Esté preparado para proporcionar una lista de sus clientes recientes y cualquier otra fuente de flujo de efectivo, como las inversiones que generan ingresos. El banco también puede querer que envíe un Formulario 4506 u 8821 del IRS. El Formulario 4506 se utiliza para solicitar una copia de su declaración de impuestos directamente del IRS, evitando que presente declaraciones falsas al prestamista, y cuesta $ 50 por declaración. Pero puede solicitar el Formulario 4506-T de forma gratuita. El formulario 8821 autoriza a su prestamista a ir a una oficina del IRS y examinar los formularios que designe para los años que especifique, sin cargo.

Préstamo sin documentación

En este tipo de préstamo, el prestamista no buscará verificar ninguna información sobre sus ingresos, lo que puede ser una buena opción si sus declaraciones de impuestos muestran una pérdida comercial o una ganancia muy baja. Debido a que es más riesgoso para el banco prestar dinero a alguien con un ingreso no verificado, espere que su tasa de interés hipotecario sea más alta con cualquiera de estos tipos de préstamos que con un préstamo con documentación completa. Los préstamos bajos y sin documentación se denominan hipotecas Alt-A, y se encuentran entre préstamos preferenciales y subprime en términos de tasas de interés.

Regalos de anticipo

Muchos productos de préstamos permiten a los prestatarios utilizar una donación financiera de un familiar para el pago inicial. Si sigue esta ruta, un prestamista le pedirá que complete una carta de regalo estándar en la que usted y el donante aseguran que el regalo no es un préstamo de un tercero con una expectativa de reembolso. De lo contrario, dicho acuerdo podría aumentar su relación deuda / ingresos, lo que afectaría su aprobación final del préstamo. Además, tanto usted como el donante deberán presentar extractos bancarios para obtener la transferencia de fondos en efectivo de una cuenta a otra.

¿La carta de aprobación previa?

Su prestamista le proporcionará una carta de aprobación previa en papel con membrete oficial. Este documento oficial indica a los vendedores que usted es un comprador serio y verifica que tiene los medios financieros para cumplir con una oferta de compra de su casa. Las cartas de aprobación previa generalmente incluyen el precio de compra, el programa de préstamo, la tasa de interés, el monto del préstamo, el monto del anticipo, la fecha de vencimiento y la dirección de la propiedad. La carta se presenta con su oferta; algunos vendedores también pueden solicitar ver sus extractos bancarios y de activos.

Obtener una aprobación previa no lo obliga a pedir prestado a un prestamista específico. Cuando esté listo para hacer una oferta, puede elegir el prestamista que le ofrezca la mejor tasa y términos para sus necesidades. Tampoco obtener una aprobación previa garantiza que un prestamista lo aprobará para una hipoteca, especialmente si el estado financiero, laboral y de ingresos cambia durante el tiempo entre la aprobación previa y la suscripción.

Denegaciones de aprobación previa

Después de revisar su solicitud de hipoteca, un prestamista generalmente le dará una de tres decisiones: preaprobada, negada directamente o preaprobada con condiciones. En el tercer escenario, es posible que deba proporcionar documentación adicional o reducir su índice DTI pagando algunas cuentas de crédito para satisfacer las condiciones del prestamista. Si se le niega directamente, el prestamista debe explicar exactamente por qué y proporcionarle recursos sobre cómo abordar mejor los problemas.

En muchos casos, los prestatarios deben trabajar para aumentar su puntaje de crédito y resolver un historial de pagos irregular. Una vez que sepa lo que necesita abordar, puede tomarse el tiempo y el esfuerzo para mejorar su salud crediticia y financiera para obtener un mejor acuerdo hipotecario cuando esté listo para embarcarse en su búsqueda de vivienda. Hacerlo puede ahorrarle mucho dinero en el precio de la hipoteca y garantizar que obtenga tasas de interés y plazos más bajos al comprar diferentes prestamistas.

La línea de fondo

Siga el proceso de aprobación previa con varios prestamistas para comprar tasas de interés y encontrar la mejor oferta. Una vez más, querrá comprar a los prestamistas hipotecarios dentro de los 45 días, por lo que todas las verificaciones de crédito cuentan como una simple consulta, con un impacto mínimo en su puntaje de crédito. Y si recién está comenzando a pensar en la propiedad de vivienda, el proceso de aprobación previa puede ayudarlo a obtener su crédito y sus finanzas en mejores condiciones para cuando sea el momento adecuado.

Recuerde que una aprobación previa de la hipoteca no necesariamente le garantiza un préstamo. Las cartas de aprobación previa están condicionadas a que su información financiera y laboral sea veraz y consistente antes de que se cierre su préstamo. Del mismo modo, si no divulga información clave (un divorcio, un gravamen fiscal del IRS o algún otro problema) y un suscriptor del préstamo se entera más adelante, puede recibir una denegación de su préstamo.

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