Cómo obtener y comprender su hipoteca
Una de las decisiones financieras más importantes que las personas toman en su vida es comprar una casa. ¿Por qué tanta gente hace un compromiso financiero tan grande cuando el alquiler es más barato y es una obligación mucho más corta y flexible?
Una razón es que la propiedad de la vivienda permite a las personas acumular capital y deducir el interés hipotecario de sus impuestos, lo que lo convierte en la mayor exención fiscal disponible. También existe la ventaja de invertir en una casa que con suerte aumentará de valor con el tiempo. También hay beneficios intangibles, como tener un mayor control sobre las renovaciones.
Cuando una persona compra una casa, sus pagos mensuales aumentan, pero ser propietario de su casa puede ser gratificante si se toman las decisiones correctas desde el principio.
Paso uno: borrar la deuda existente
La preparación adecuada es la mitad de la batalla para calificar para una hipoteca. Lo primero que debe hacer un prestatario potencial es obtener una copia de su informe de crédito para determinar su puntaje FICO y su solvencia. En 2018, la Administración Federal de Vivienda, o FHA, exigió una calificación crediticia de al menos 500 para un préstamo de la FHA; sin embargo, muchos prestamistas requieren un puntaje de 620 a 640. Si su puntaje es bajo, debe intentar mejorarlo manteniendo bajos los saldos de las tarjetas de crédito, pagando las facturas a tiempo y pagando su deuda de alto interés. No cierre las tarjetas de crédito no utilizadas, ya que hacerlo puede afectar negativamente su puntaje FICO y su índice de utilización de crédito (para obtener más información sobre este índice, lea " Índice de utilización de crédito" ). Solo mantén el saldo bajo. Además, verifique cualquier error o discrepancia con los informes de sus acreedores y haga que se corrijan.
Al mismo tiempo, debe ahorrar la mayor cantidad de dinero posible para su pago inicial. Sin embargo, pagar la deuda con altas tasas de interés es más importante. Cualquier tasa de tarjeta de crédito que tenga una tasa de interés superior a dos veces la tasa preferencial es demasiado alta. Por ejemplo, si la tasa preferencial actual es del 6%, debe intentar pagar todas sus tarjetas de crédito con una tasa de interés del 12% o más, o buscar otro prestamista con una tasa mejor a la cual transferir su deuda.
Paso dos: compre prestamistas
Una vez que su puntaje de crédito esté donde lo desea, debe comprar un prestamista. Suponiendo que es un buen prospecto, deje que tres o cuatro prestamistas compitan por su negocio. No le dé a cada prestamista la aprobación para acceder a su informe de crédito. Obtenga una copia preliminar de la "estimación de buena fe" (formulario HUD-1) y analice cada cargo. Solo cuando haya seleccionado un prestamista debe permitirle que verifique su crédito.
Los honorarios de los prestamistas al prestatario son muy creativos y variables. Honorarios como la originación de préstamos, tarifas de procesamiento. y los honorarios de suscripción a menudo se pueden negociar al menos en un 50% o incluso el prestamista puede eximirlos si desean su negocio. Evita los puntos si puedes. Cuando paga puntos, paga intereses (1 punto = 1 por ciento) en una suma global por adelantado para obtener una tasa más baja en su hipoteca de tasa fija, que básicamente aumenta el monto de su pago inicial. Los puntos son cargos adicionales innecesarios por parte del prestamista. Negarse a pagar estas tarifas, o llevar su negocio a otra parte.
En algunos casos, puede valer la pena contratar a un abogado de bienes raíces que pueda identificar costos innecesarios. Un agente de bienes raíces bien informado también puede guiarlo sobre los costos habituales y los que podrían eliminarse. Por ejemplo, los costos de título en el estado de Florida son responsabilidad del comprador (a menos que el vendedor acepte pagar los costos), por lo que debe saber que estos costos deben aparecer en su estimación de buena fe. Si su prestamista es un prestamista fuera del estado, pueden tener diferentes tarifas (que generalmente exceden los $ 1, 000) y pueden aparecer como un costo sorpresa en su estado de cuenta HUD-1 antes del cierre.
Por qué los prestamistas aman el PMI
Los prestamistas pueden aprovecharse de los compradores de vivienda por primera vez. La mayoría de los prestamistas cobran un seguro hipotecario privado (PMI) si no realiza un pago inicial del 20% o más en su hogar. Este seguro protege al prestamista, no a usted, en caso de incumplimiento de su préstamo. En general, un prestamista considerará un préstamo financiado a más del 80% del valor de la vivienda como un mayor riesgo de incumplimiento y requerirá el pago del PMI. ¿Cuánto es este pago por PMI? Si solicita un préstamo de $ 200, 000 con un pago inicial del 10 por ciento, puede esperar pagar al menos $ 100 por mes por el pago de PMI. No es inusual ver pagos de PMI en el rango de $ 150 a $ 200 por mes.
Si ya tiene una hipoteca con un pago de PMI, cuando alcanza un cierto porcentaje de capital en su hogar (generalmente 20%) puede cancelar el PMI. ¡Más de 30 años, un pago mensual de PMI de $ 150 puede sumar más de $ 54, 000! Como los prestamistas no le recordarán que puede cancelar el pago adicional, muchos propietarios nunca se toman el tiempo de cancelar el pago de PMI por sí mismos, y los prestamistas están más que felices de seguir recibiendo su dinero.
Paso tres: presente el pago inicial
¿Qué puede hacer si no puede pagar el pago inicial del 20% de su préstamo hipotecario? Si está buscando una casa de $ 200, 000 y tiene $ 10, 000 para el pago inicial, la mayoría de los prestamistas requerirán un pago de PMI si no deposita al menos $ 40, 000 en la casa (las tarifas de préstamo / préstamo han sido excluidas de nuestro cálculo de préstamo). Para la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez, un pago inicial de $ 40, 000 está fuera de discusión.
Sin embargo, puede intentar "recuperar" sus préstamos para que dos prestamistas participen en el préstamo. Esto podría parecerse a un plan del tipo 80-15-5: usted financia el 80% de una hipoteca primaria, el 15% de una segunda hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria y el 5% como anticipo. Al utilizar el préstamo con garantía hipotecaria más su pago inicial, puede aprovechar esa cantidad contra el precio de compra de su casa y cubrir el requisito de anticipo del 20%, evitando así el PMI. El préstamo con garantía hipotecaria o el segundo préstamo probablemente tendrán una tasa variable o una tasa más alta que su hipoteca principal, por lo que deberá vigilar este préstamo y tratar de pagarlo primero. Los intereses del préstamo con garantía hipotecaria también son intereses deducibles sobre los impuestos federales de los Estados Unidos (la deuda con garantía hipotecaria está sujeta a un límite máximo de deducibilidad de $ 100, 000).
Tipos de prestamos
Los préstamos a tasa fija a 30 años son los préstamos hipotecarios más comunes porque la tasa de interés no cambia durante la vigencia del préstamo. La mayoría de los propietarios prefieren este tipo de préstamo porque sus pagos mensuales se mantendrán estables a lo largo de los años. Un préstamo fijo a 15 años se está volviendo más popular porque reduce el horizonte temporal del préstamo, lo que disminuye la cantidad de intereses pagados durante la vigencia del préstamo. Estos préstamos a corto plazo generalmente tienen una tasa de interés más alta porque el prestamista está renunciando a la oportunidad de ganar dinero, particularmente si la tasa de interés está aumentando.
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) ofrecen una tasa de interés baja por un período de tiempo. La tasa de interés puede ajustarse anualmente o pueden aparecer como "3-1", "5-1", "7-1" o algo similar. Bajo un préstamo de tasa ajustable "7-1", el monto del préstamo se fijará durante los primeros siete años y luego se ajustará en el octavo año según las condiciones actuales del mercado, que generalmente se basan en el Tesoro a un año índice. Inicialmente, las tasas de interés de los ARM pueden estar entre uno y tres puntos porcentuales por debajo de la hipoteca fija convencional y luego ajustarse anualmente después de que expire el plazo fijo. Si un ARM es adecuado para usted a menudo depende de cuánto tiempo planea permanecer en el hogar. En el caso del "7-1", si solo planea permanecer en la casa durante siete años, este puede ser el préstamo perfecto para usted. Sin embargo, si planea permanecer en la casa por más tiempo y las tasas de interés comienzan a aumentar; Sus pagos mensuales pueden aumentar significativamente.
La línea de fondo
Vale la pena el esfuerzo adicional de revisar su declaración de liquidación de HUD-1 antes de la fecha de cierre de su nuevo hogar; las cifras enumeradas allí deben coincidir con las que se le proporcionaron en el cálculo de buena fe. Si las cifras están infladas o si ve nuevos cargos, comuníquese con el prestamista y pídale que le explique o corrija los errores. Comprar una casa es un compromiso a largo plazo, así que asegúrese de comprender completamente todos los términos de su préstamo y no pase por alto los cargos ocultos que luego pueda lamentar.