Préstamo Jumbo

Un préstamo jumbo, también conocido como hipoteca jumbo, es un tipo de financiamiento que excede los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). A diferencia de las hipotecas convencionales, un préstamo jumbo no es elegible para ser comprado, garantizado o titulizado por Fannie Mae o Freddie Mac. Diseñadas para financiar propiedades de lujo y viviendas en mercados inmobiliarios locales altamente competitivos, las hipotecas gigantes tienen requisitos de suscripción únicos e implicaciones fiscales. Este tipo de hipotecas ha ganado popularidad a medida que el mercado inmobiliario continúa recuperándose después de la Gran Recesión.

El valor de una hipoteca jumbo varía según el estado e incluso el condado. La FHFA establece el límite de préstamo conforme para diferentes áreas sobre una base anual, aunque cambia con poca frecuencia. A partir de 2019, el límite se estableció en $ 484, 350 para la mayor parte del país. Eso aumentó de $ 453, 100 en 2018. Para los condados que tienen valores de vivienda más altos, el límite de referencia se establece en $ 726, 525, o el 150% de $ 484, 350.

La FHFA tiene un conjunto diferente de disposiciones para áreas fuera de los Estados Unidos continentales para los cálculos de límite de préstamo. Como resultado, el límite de referencia para un préstamo jumbo en Alaska, Guam, Hawái y las Islas Vírgenes de EE. UU. A partir de 2019 también es de $ 726, 525. Esa cantidad en realidad puede ser aún mayor en los condados que tienen valores de vivienda más altos.

Cómo funciona un préstamo jumbo

Si tiene la vista puesta en una casa que cuesta cerca de medio millón de dólares o más, y no tiene tanto tiempo sentado en una cuenta bancaria, es probable que necesite una hipoteca gigante. Y si está tratando de obtener uno, enfrentará requisitos de crédito mucho más rigurosos que los propietarios que solicitan un préstamo convencional. Esto se debe a que los préstamos jumbo conllevan un mayor riesgo crediticio para el prestamista, ya que Fannie Mae o Freddie Mac no tienen garantía. También hay más riesgo porque hay más dinero involucrado.

Al igual que las hipotecas tradicionales, los requisitos mínimos para un jumbo se han vuelto cada vez más estrictos desde 2008. Para obtener la aprobación, necesitará un puntaje de crédito estelar (700 o superior) y una muy baja relación deuda / ingreso (DTI). El DTI debe ser inferior al 43% y preferiblemente más cercano al 36%. Aunque son hipotecas no conformes, los jumbos aún deben cumplir con las pautas de lo que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor considera una "hipoteca calificada", un sistema de préstamos con términos y reglas estandarizados, como el 43% DTI.

Deberá demostrar que tiene efectivo disponible para cubrir sus pagos, que probablemente sean muy altos si opta por una hipoteca de tasa fija estándar de 30 años. Los niveles específicos de ingresos y las reservas dependen del tamaño del préstamo general, pero todos los prestatarios necesitan 30 días de recibos de pago y formularios de impuestos W2 que se remontan a dos años. Si trabaja por cuenta propia, los requisitos de ingresos son mayores: dos años de declaraciones de impuestos y al menos 60 días de estados de cuenta bancarios actuales. El prestatario también necesita activos líquidos comprobables para calificar y reservas de efectivo equivalentes a seis meses de los pagos de la hipoteca. Y todos los solicitantes tienen que mostrar la documentación adecuada sobre todos los demás préstamos mantenidos y prueba de propiedad de activos no líquidos (como otros bienes inmuebles).

Para llevar clave

• Un préstamo jumbo es un tipo de financiamiento que excede los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y no puede ser comprado, garantizado o titulizado por Fannie Mae o Freddie Mac.
• Los propietarios deben someterse a requisitos de crédito más rigurosos que los que solicitan un préstamo convencional.
• La aprobación requiere un puntaje de crédito estelar y una muy baja relación deuda / ingreso.
• El APR promedio para una hipoteca jumbo a menudo es equivalente a las hipotecas convencionales, mientras que los pagos iniciales son aproximadamente del 10% al 15% del precio total de compra.

Tasas de préstamo jumbo

Si bien las hipotecas jumbo solían tener tasas de interés más altas que las hipotecas convencionales, la brecha se ha ido cerrando en los últimos años. Hoy, la tasa de porcentaje anual promedio (APR) para una hipoteca jumbo a menudo está a la par con las hipotecas convencionales y, en algunos casos, en realidad es más baja. A partir de marzo de 2019, Wells Fargo, por ejemplo, cobró una tasa porcentual anual de 4.092% en un préstamo conforme a tasa fija a 30 años y 3.793% por el mismo plazo en un préstamo jumbo.

Aunque las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden manejarlos, los préstamos gigantes a menudo son titulizados por otras instituciones financieras; Como estos valores conllevan un mayor riesgo, se negocian con una prima de rendimiento a las hipotecas titulizadas convencionales. Sin embargo, este diferencial se ha reducido con la tasa de interés de los préstamos mismos.

Pago inicial de un préstamo jumbo

Afortunadamente, los requisitos de pago inicial se han relajado durante el mismo período de tiempo. En el pasado, los prestamistas de hipotecas jumbo a menudo requerían que los compradores de viviendas pagaran el 30% del precio de compra de la residencia (en comparación con el 20% para las hipotecas convencionales). Ahora, esa cifra ha caído tan bajo como 10% a 15%. Al igual que con cualquier hipoteca, puede haber varias ventajas al hacer un pago inicial más alto, entre ellos, para evitar el costo de los prestamistas de seguros hipotecarios privados que requieren para los pagos iniciales inferiores al 20%.

¿Quién debe sacar un préstamo jumbo?

Cuánto puede pedir prestado depende, por supuesto, de sus activos, su puntaje de crédito y el valor de la propiedad que le interesa comprar. Estas hipotecas se consideran más apropiadas para un segmento de personas de altos ingresos que ganan entre $ 250, 000 y $ 500, 000 al año. Este segmento se conoce como HENRY, un acrónimo para personas con altos ingresos, aún no rico. Básicamente, se trata de personas que generalmente ganan mucho dinero pero aún no tienen millones en efectivo extra u otros activos acumulados.

Si bien un individuo en el segmento HENRY puede no haber acumulado la riqueza para comprar una nueva casa cara con efectivo, tales individuos de altos ingresos generalmente tienen mejores puntajes de crédito e historiales crediticios más ampliamente establecidos que el comprador promedio que busca un préstamo hipotecario convencional para un menor cantidad También tienden a tener cuentas de jubilación más sólidamente establecidas. A menudo han estado contribuyendo durante un período de tiempo más largo que los que tienen ingresos más bajos.

No espere una gran rebaja de impuestos en un préstamo jumbo. El límite de la deducción de intereses hipotecarios está limitado a $ 750, 000 para la nueva deuda hipotecaria.

Estos son solo el tipo de personas que a las instituciones les encanta inscribirse en productos a largo plazo, en parte porque a menudo necesitan servicios adicionales de gestión de patrimonio. Además, es más práctico para un banco administrar una sola hipoteca de $ 2 millones que 10 préstamos valorados en $ 200, 000 cada uno.

Consideraciones especiales para un préstamo jumbo

El hecho de que pueda calificar para uno de estos préstamos no significa que deba sacar uno. Ciertamente no debería hacerlo si cuenta con que le proporcione una exención fiscal sustancial, por ejemplo.

Probablemente sepa que puede deducir los intereses de la hipoteca que pagó en un año determinado de sus impuestos, siempre que detalle sus deducciones. Pero probablemente nunca tuvo que preocuparse por el límite que el IRS impone a esta deducción, un límite que se redujo con la aprobación de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos. Cualquiera que haya obtenido una hipoteca el 14 de diciembre de 2017 o antes puede deducir intereses sobre una deuda de hasta $ 1 millón, que es el monto del límite anterior. Pero para las compras de viviendas realizadas después del 14 de diciembre de 2017, solo puede deducir el interés de hasta $ 750, 000 en deuda hipotecaria. Si su hipoteca es mayor, no obtiene la deducción completa. Si planea sacar una hipoteca jumbo de $ 2 millones que acumula $ 80, 000 en intereses al año, por ejemplo, solo puede deducir $ 30, 000, el interés de los primeros $ 750, 000 de su hipoteca. En efecto, solo obtiene una exención de impuestos sobre el 37.5% de los intereses hipotecarios.

Eso significa que debe pedir prestado con cuidado y calcular los números cuidadosamente para ver lo que realmente puede pagar y qué tipo de beneficios fiscales recibirá. Con la deducción de impuestos estatales y locales limitada a $ 10, 000 al año, debido a la misma factura de impuestos, una propiedad altamente gravada también le costará más. Otra estrategia: compare los términos para ver si obtener un préstamo conformes más pequeño, más un segundo préstamo, en lugar de un gran préstamo grande, podría ser mejor para sus finanzas a largo plazo. (Para lecturas relacionadas, vea "Entendiendo Jumbo Vs. Hipotecas Convencionales")