Mejora de arrendamiento
Las mejoras de arrendamiento son los cambios realizados en una propiedad de alquiler con el fin de personalizarla para las necesidades particulares de un inquilino. Estos pueden incluir alteraciones como pintar, instalar particiones, cambiar el piso o instalar lámparas personalizadas. Las mejoras de arrendamiento pueden ser realizadas por el propietario, que puede ofrecer hacerlo para aumentar la comerciabilidad de su unidad de alquiler, o por los propios inquilinos.
Si bien la vida económica útil de la mayoría de las mejoras de arrendamiento es de cinco a 10 años, el Código de Rentas Internas requiere que la depreciación para tales mejoras ocurra durante la vida económica del edificio.
Cómo funcionan las mejoras de arrendamiento
Las mejoras de arrendamiento también se conocen como mejoras o ampliaciones de inquilinos y generalmente son realizadas por propietarios de propiedades comerciales. Los propietarios pueden proporcionar estas mejoras para inquilinos existentes o nuevos. Las modificaciones se adaptan a las necesidades de un inquilino específico y sus necesidades.
Las mejoras de arrendamiento dependen de la aplicación de cambios a una estructura propiedad del propietario para acomodar a un inquilino. Sin embargo, hacer cambios en el espacio de un inquilino no califica como una mejora de arrendamiento para ninguno de los vecinos de ese inquilino. Los cambios en el exterior de un edificio o su paisaje tampoco se aplican. Si un propietario reemplaza el techo del edificio, mejora el elevador o pavimenta el estacionamiento, ninguno de estos cambios se consideran mejoras de arrendamiento, ya que no benefician a un inquilino específico.
Solo las mejoras realizadas en el interior del espacio de un inquilino específico se consideran mejoras de arrendamiento.
Una vez que finaliza el contrato de arrendamiento, las mejoras generalmente pertenecen al propietario, a menos que se especifique lo contrario en el acuerdo. Si el inquilino puede tomarlos, debe retirarlos sin dañar la propiedad.
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Ejemplos de mejoras de arrendamiento
Los propietarios pueden pagar las mejoras de arrendamiento para alentar a los inquilinos a alquilar espacios por períodos más largos, especialmente en la industria minorista. Por ejemplo, el dueño de un negocio arrienda un edificio para su tienda de golf. El propietario puede elegir agregar cuatro paredes al área arrendada para crear pantallas integradas y áreas de almacenamiento para los discos. Estas alteraciones se consideran mejoras de arrendamiento.
Tomemos otro ejemplo del sector minorista. El propietario de la Tienda A decide arrendar espacio a través de la Compañía B. La tienda solo tiene cuatro paredes y no tiene otras comodidades. A través de la negociación del arrendamiento, la Compañía B —el propietario— acuerda instalar estanterías, un mostrador de servicio para cajas registradoras y una unidad de exhibición con iluminación especial antes de que la Tienda A abra sus puertas.
Para llevar clave
- Una mejora de arrendamiento es un cambio realizado en una propiedad de alquiler para personalizarla para las necesidades particulares de un inquilino.
- Los propietarios pueden estar de acuerdo con estas mejoras para los inquilinos existentes o nuevos.
- Las mejoras de arrendamiento pueden ser realizadas por el propietario o inquilino.
- Pintar, instalar particiones o artefactos de iluminación personalizados, y cambiar el piso son todas las mejoras de arrendamiento.
- Las ampliaciones a edificios, ascensores y escaleras mecánicas, techos, protección contra incendios, sistemas de alarma y seguridad, y sistemas de HVAC no califican como mejoras de arrendamiento.
Tipos de mejoras de arrendamiento
Un arrendador puede pagar las mejoras comerciales de arrendamiento a través de una asignación de mejora de inquilino (TIA). En este caso, el propietario permite un presupuesto establecido para mejoras, típicamente de $ 5 a $ 15 por pie cuadrado, y supervisa el proyecto. Mientras tanto, el inquilino controla el proceso de renovación, que puede llevar mucho tiempo. Si se exceden los presupuestos del proyecto, el inquilino cubre el saldo.
También se pueden ofrecer descuentos de alquiler para mejoras de arrendamiento. El arrendador ofrece al inquilino un alquiler gratuito o reducido durante un número determinado de meses, como un mes gratis por año en el contrato de arrendamiento, como un medio para que el inquilino ahorre en alteraciones de espacio. El inquilino generalmente supervisa el proyecto y tiene control sobre las mejoras del arrendamiento. El inquilino también es responsable si los costos exceden los montos presupuestados. Además, el alquiler puede aumentarse en una fecha posterior, lo que hace que el inquilino pague más por el espacio a largo plazo.
Otro tipo de mejora de arrendamiento es una asignación estándar de construcción. El inquilino puede decidir entre varias selecciones que proporciona el propietario, como uno de los cuatro colores de pintura. Es posible que estos artículos no satisfagan las necesidades del inquilino y que él no esté satisfecho con los resultados. Mejoras adicionales están cubiertas por el inquilino. El propietario supervisa el proyecto.
Reglas de mejoras de arrendamiento
Se han realizado cambios en la forma en que los propietarios e inquilinos pueden reclamar deducciones después de la nueva Ley de Reducción de Impuestos y Empleos en 2017.
En diciembre de 2015, el Congreso de los Estados Unidos aprobó la Ley de Protección de los Estados Unidos contra los Aumentos de Impuestos (PATH), que modificó y amplió muchas disposiciones fiscales relacionadas con la depreciación, incluidas las mejoras de arrendamiento. La ley hizo permanente una disposición de ahorro de impuestos que permite una recuperación de costos en línea recta de 15 años en mejoras calificadas de arrendamiento.
Bajo esas pautas, a los propietarios e inquilinos no se les permitía relacionarse, las mejoras solo calificaban si se realizaban en el interior del edificio con solo ese inquilino ocupando el espacio, y las mejoras de arrendamiento debían completarse después de tres años de la construcción primero siendo ocupado por el servicio.
La nueva ley de impuestos en 2017 modificó algunos de los requisitos. Todavía se deben realizar mejoras en el interior del edificio, lo que significa ampliaciones de edificios, ascensores y escaleras mecánicas, techos, protección contra incendios, sistemas de alarma y seguridad, y los sistemas de HVAC aún no califican. La propiedad de mejora calificada ya no requiere que ambas partes —propietario e inquilino— no estén relacionadas. También eliminó el requisito de tres años, indicando que todas las mejoras se pueden hacer "después de la fecha en que la propiedad se puso en servicio por primera vez", según el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
Reclamación de mejoras de arrendamiento
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) no permite deducciones por mejoras. Pero debido a que las mejoras se consideran parte del edificio, son propensas a la depreciación. El IRS permite deducciones por depreciación, siempre que se cumplan las condiciones indicadas anteriormente. Quien realiza el trabajo puede hacer la deducción de depreciación, ya sea el propietario o el inquilino. La nueva ley de impuestos aumentó la cantidad máxima permitida a $ 1 millón de $ 500, 000.
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