Refinanciamiento Hipotecario

• ¿Cuáles son las razones para refinanciar?
• Cómo obtener la mejor oferta en refinanciación
• ¿Cuánto costará la refinanciación?
• La importancia de los puntajes de crédito

¿Tendría sentido un refinanciamiento hipotecario? Probablemente has tenido la conversación en algún momento u otro. Es aquella en la que un miembro de la familia o un vecino habla sobre el gran negocio que obtuvieron al refinanciar su hipoteca. Ahora te preguntas: ¿estás perdiendo si no haces lo mismo?

Hay momentos en que muchos propietarios se apresuran a refinanciar, generalmente debido a una caída en las tasas de interés. Pero las tasas no son la única razón para reemplazar su préstamo actual, ni es el caso de que un momento ideal para refinanciar para un prestatario sea necesariamente una buena oportunidad para la persona que vive al lado o en una ciudad vecina.

Antes de tomar una decisión, es importante entender por qué desea solicitar un nuevo préstamo hipotecario en primer lugar, luego averiguar si tiene sentido en sus circunstancias particulares.

¿Cuáles son las razones para refinanciar?

Hay razones obvias y menos obvias para la refinanciación.

1. Tasas de interés descendentes

Esta es la razón más obvia para refinanciar. Cuando las tasas de interés caen, un nuevo préstamo significa menores costos de financiamiento. Quizás contrató una hipoteca fija a 30 años cuando las tasas eran del 6%, y ahora se redujeron al 4.5%. En un préstamo de $ 300, 000, esa caída de la tasa solo conduciría a una reducción de $ 279 en su pago mensual.

En un caso como ese, hacer una refi puede sonar como una obviedad. Pero tenga en cuenta que obtener un nuevo préstamo significa pagar nuevos costos de cierre. Y esos pueden o no valer la pena los ahorros de una tasa más baja, dependiendo de cuánto tiempo espere vivir en su hogar.

Como regla general, cuanto más tiempo planee permanecer en su lugar, más sentido tendrá para refinanciar y comer esos honorarios únicos. Pero tendrás que trabajar los números para estar seguro.

2. Sustitución de un BRAZO

Una buena razón para refinanciar es si tiene una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, que le gustaría convertir en un préstamo de tasa fija.

Un ARM es un préstamo que ofrece una tasa de interés introductoria baja que se "restablece" después de un período de tiempo predeterminado, ya sea un año desde su fecha de cierre o cinco años, o más. Si las tasas de interés han subido cuando se restablece el préstamo, los prestatarios pueden verse sorprendidos cuando ven su nuevo pago mensual.

Es por eso que los prestatarios a menudo tratarán de refinanciar un préstamo a tasa fija antes de la fecha de reinicio, especialmente cuando las tasas son relativamente bajas según los estándares históricos. El hecho es que nadie sabe qué pasará con las tasas de interés en el futuro. Por lo tanto, optar por una apuesta más segura suele ser una buena idea, especialmente si planea estar en su casa por un tiempo.

Los costosos reinicios de ARM fueron uno de los factores que llevaron al colapso hipotecario hace una década. Los préstamos hipotecarios con una tasa ajustable no son tan comunes como lo eran en ese entonces, aunque han regresado en los últimos años. Si tiene uno, mantenerse una ventaja sobre posibles problemas puede ser una buena idea.

Para llevar clave

• Las razones para refinanciar su hipoteca incluyen reducir su tasa de interés, cambiar a una tasa fija de una hipoteca de tasa ajustable o sacar efectivo de su hogar.
• Cuando busque una nueva hipoteca, recuerde mirar no solo las tasas de interés, sino también los costos de cierre, las estimaciones de buena fe y el punto de equilibrio.
• Considere usar los servicios de un agente hipotecario, pero haga su propio trabajo preliminar para asegurarse de obtener el mejor trato.
• Decida si desea usar puntos para reducir la tasa de interés y recuerde bloquear la tasa una vez que tenga una buena oferta.
• Obtenga sus informes de crédito para ver cuál es su puntaje de crédito y verifique si hay errores, ya que un excelente crédito puede ayudar a asegurar un mejor paquete de refinanciamiento.

3. Su puntaje de crédito mejorado

Tal vez solicitó un préstamo hipotecario cuando su puntaje era mucho más bajo que ahora, lo que genera una tasa de interés más alta que el promedio. Desde entonces, ha desarrollado mejores hábitos financieros, reduciendo sus saldos y enviando regularmente su pago antes de la fecha de vencimiento. Su capacidad de pagar el préstamo a tiempo es uno de los factores más importantes para determinar su tasa de interés hipotecario. Los prestamistas hacen una suposición educada al reunir su puntaje de crédito, que refleja su historial de préstamos y pagos.

Si su puntaje de crédito ha mejorado lo suficiente, puede ser elegible para una tasa sustancialmente mejor.

4. Alargamiento del plazo del préstamo.

Incluso cuando sus tarifas son las mismas, algunos propietarios pueden reducir su pago mensual mediante la refinanciación. ¿Cómo? Simplemente sacan un nuevo préstamo a más largo plazo.

Digamos, por ejemplo, que sacaste una hipoteca a 30 años por $ 250, 000. Diez años después, el saldo de ese préstamo se redujo a $ 200, 000. Al solicitar un nuevo préstamo a 30 años para el saldo restante, está reduciendo su pago mensual. Pero también está agregando 10 años adicionales a su préstamo.

Prolongar el plazo de su préstamo podría tener sentido si tiene problemas para mantenerse al día con sus pagos. Pero no se equivoque: al extender su hipoteca, pagará más intereses a largo plazo.

5. Sacando efectivo de tu casa

Entre las ventajas de ser propietario de bienes raíces está la oportunidad de crear capital con el tiempo. Y una vez que lo haga, su hogar puede comenzar a verse como un cajero automático desde el cual puede sacar dinero como mejor le parezca.

Una forma de hacerlo es refinanciar con un préstamo más grande, dejándolo con efectivo adicional que puede usar para una variedad de necesidades. Sin embargo, para hacer una devolución de efectivo, deberá permanecer dentro del límite de préstamo a valor, o LTV, para su programa de préstamos. La relación préstamo-valor es el monto de la hipoteca dividido por el valor de tasación de la propiedad .

Digamos que usted es dueño de una casa por valor de $ 200, 000 y aún debe $ 120, 000 en su hipoteca. Si su prestamista tiene un LTV del 80%, puede refinanciar en un préstamo de $ 160, 000 y sacar la diferencia de $ 40, 000 en efectivo.

Muchas personas que refinancian para pagar deudas de alto interés se encuentran volviendo a acumular su deuda una vez que tienen acceso a más crédito.

Pero aquí, nuevamente, pagará los costos de cierre para obtener ese nuevo préstamo, y tendrá menos capital en su camino cuando finalmente venda la propiedad. Podría valer la pena si está haciendo un buen uso del dinero, como pagar una tarjeta de crédito de alta tasa de interés o hacer una renovación que aumentará el valor de su hogar. Si está usando el dinero para comprar un bote o irse de vacaciones exóticas, es posible que desee pensarlo dos veces.

Tenga en cuenta que también hay otras formas de aprovechar el dinero en su hogar, como un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria, de la que puede recurrir según sea necesario. Hacer un poco de tarea y comparar los pros y los contras de cada uno te ayudará a tomar la mejor decisión.

Cómo obtener la mejor oferta en refinanciación

Si solo comprar una hipoteca fuera como comprar un televisor, simplemente es cuestión de revisar las tiendas y en línea para ver exactamente cuánto tendría que pagar. Desafortunadamente, buscar préstamos para la vivienda es un poco más complicado.

Diferentes prestamistas ofrecerán diferentes tasas, por no mencionar diferentes tarifas, dependiendo de factores tales como su puntaje de crédito, situación laboral y relación préstamo-valor. La única forma real de asegurarse de que está obteniendo el mejor trato es darse una vuelta con un puñado de proveedores. Es posible que desee incluir una combinación de bancos más grandes, así como bancos locales y cooperativas de crédito para ver quién puede ofrecerle los términos más atractivos.

Puede ser tentador visitar un mercado en línea que promete cotizaciones instantáneas de una variedad de compañías hipotecarias. Pero tenga en cuenta que los números que proporcionan a menudo son estimaciones, no ofertas reales. Además, no siempre tiene control sobre cuán ampliamente se compartirá la información personal que proporcione con otras partes. Es por eso que contactar a prestamistas acreditados uno a la vez, incluso si lleva más tiempo, generalmente es una buena idea.

Cuando vaya de compras, no mire solo la tasa de interés. Incluso antes de solicitar formalmente un refinanciamiento, puede preguntarle al prestamista si le proporcionará un "estimado de buena fe", que detalle cuánto tendrá que pagar también en costos de cierre. En algunos casos, pagar una tasa un poco más alta si se trata de tarifas iniciales más bajas puede resultarle beneficioso.

Para determinar las tasas, cada prestamista tendrá que sacar su informe de crédito, lo que puede reducir su puntaje de crédito. Puede minimizar, o incluso eliminar, el impacto en su puntaje haciendo su investigación durante un corto período de tiempo. La compañía que desarrolla los puntajes FICO, por ejemplo, no lo rechaza (o no mucho) por las consultas hipotecarias realizadas dentro de 30 - 45 dias de puntuación, dependiendo de qué versión de la fórmula FICO use el prestamista. (Vea más sobre su puntaje de crédito, a continuación).

¿Puede obtener una mejor refinanciación con un corredor de hipotecas?

Acercarse a múltiples proveedores de hipotecas puede parecer mucho trabajo, especialmente si tiene una cantidad limitada de tiempo libre. Ese es uno de los beneficios de trabajar con un agente hipotecario, que recopila su información y se pone en contacto con varios prestamistas en su nombre. Es como una ventanilla única para sus necesidades hipotecarias.

Debido a que los corredores son pagados por los bancos y las compañías hipotecarias con las que trabajan, no es necesario que les pague directamente por sus servicios. Además, los prestamistas a veces los recompensan por atraer clientes al proporcionarles tarifas especiales.

Pero hay inconvenientes para externalizar su búsqueda. Los corredores pueden ser compensados ​​por ponerlo en un préstamo más grande, por ejemplo, incluso si no es lo mejor para usted. Y ciertos prestamistas no trabajan con corredores, por lo que a veces puede limitar sus opciones.

Sin embargo, no hay problema en usar ambos métodos. Puede utilizar un corredor para hacer el trabajo pesado, pero busque uno o dos presupuestos por su cuenta para ver cómo se comparan y encontrar el mejor prestamista para usted.

Bloqueando su tarifa: Conozca la estrategia

Predecir dónde se moverán las tasas de interés con semanas de anticipación es una tontería, ni siquiera los bancos saben a dónde se dirigen. Entonces, una vez que haya encontrado una buena oferta, siempre es una buena idea fijar su tarifa para que sepa que será la misma para su fecha de cierre.

Supongamos, por ejemplo, que el banco estima que puede cerrar el préstamo dentro de los 30 días. Es posible que desee solicitar el bloqueo de su tasa de interés durante 45 días para asegurarse de que no aumente en el momento en que finalice la nota.

Sin embargo, obtener un bloqueo de velocidad que sea más largo de lo necesario no siempre funciona a su favor. Cada vez que los bancos congelan su tasa, asumen el riesgo si las tasas de interés suben. Por lo tanto, generalmente compensarán un período de bloqueo más largo con una tasa más alta o tarifas adicionales.

¿Puntos o no puntos?

Otra forma de obtener una tasa de interés más baja en su préstamo es pagar “puntos”, que son intereses prepagos en su nota. Cada punto es el equivalente al uno por ciento del valor de su préstamo. Entonces, pagar dos puntos en una hipoteca de $ 200, 000 significa que está ahorrando más de $ 4, 000.

A cambio, el prestamista ofrece una tasa más baja, que puede beneficiarlo si permanece en su casa el tiempo suficiente. Y al igual que con los intereses que paga en el transcurso del préstamo, la cantidad que paga en puntos es generalmente deducible de impuestos (esto supone que todavía tiene sentido financiero para usted detallar sus deducciones en lugar de tomar la nueva deducción estándar más alta).

Por supuesto, necesitará tener un poco de dinero extra al momento del cierre para aprovechar el uso de puntos. Si, por otro lado, está buscando el costo inicial más bajo posible en su refi, es mejor que evite los intereses prepagos y viva con una tasa de interés ligeramente más alta.

¿Cuánto costará la refinanciación?

La perspectiva de una tasa de interés significativamente menor en su préstamo puede ser tentador para cualquier propietario. Pero antes de proceder con una refi, realmente necesita saber cuánto costará. A menudo, lo que parece mucho pierde su brillo cuando ves las tarifas.

Por eso es importante comparar las estimaciones de buena fe de varios prestamistas. Estos documentos incluyen la tasa de interés, así como un desglose de los gastos proyectados para cerrar el préstamo.

Uno de los mayores desembolsos es la "tarifa de originación" del prestamista. Pero también enfrentará una serie de otros cargos, como los costos de una tasación actualizada, las tarifas de búsqueda de títulos y la prima del seguro de títulos. En total, todos esos costos pueden sumar hasta un 5% del valor del préstamo.

Determinar el punto de equilibrio

A menos que tenga la intención de permanecer en su hogar durante mucho tiempo, esos costos iniciales pueden hacer que una refi sea prohibitiva. Para resolverlo, divida los costos de cierre por la cantidad que ahorra cada mes de su nueva tasa de interés. El resultado es la cantidad de meses que tomará antes de que salga de su nuevo préstamo.

Si detalla sus deducciones fiscales, solo asegúrese de ajustar la cantidad que ahorra en intereses por su tasa impositiva marginal, ya que el gobierno esencialmente le está dando un descuento en sus costos de financiamiento.

Probablemente haya oído hablar de prestamistas que ofrecen préstamos sin costos de cierre, lo que podría parecer la forma perfecta de ahorrar algo de dinero. Pero hay una trampa: el prestamista tiene que cobrarle una tasa de interés más alta para contabilizar esos gastos. Si permanece en su casa el tiempo suficiente, podría estar mejor ahorrando las tarifas ahora a cambio de un pago mensual más bajo.

La importancia de los puntajes de crédito

Las tendencias económicas tienen un gran impacto en la tasa de interés que recibirá. Las hipotecas de tasa fija, por ejemplo, tienden a moverse en el paso de bloqueo con el rendimiento de un bono del Tesoro a 10 años.

Pero los factores individuales también tienen mucho que ver con su tasa. Sus ingresos y su historial laboral juegan un papel importante, al igual que su puntaje de crédito, que se basa en la información en su informe de crédito. Cuanto mayor sea su puntaje, menor será la tasa que tendrá que pagar por su nuevo préstamo.

Según el sitio web myFICO, un prestatario que tiene un puntaje de 760 o superior generalmente pagará más de $ 200 menos por mes en una hipoteca de tasa fija a 30 años por valor de $ 216, 000 que alguien con un puntaje de 620.

Mejorando su puntaje

Vale la pena, entonces, obtener su puntaje de crédito lo más alto posible antes de comenzar el proceso de refi. Muchos proveedores de tarjetas de crédito los ofrecen de forma gratuita, aunque algunos utilizan sistemas de puntuación distintos de FICO, que es el modelo más utilizado. También puede comprar su puntaje en myFICO.com.

También querrá ver su informe de crédito real de las tres agencias de informes: Experian, Equifax y TransUnion. Afortunadamente, puede obtener una copia gratuita de cada una una vez al año en annualcreditreport.com. Asegúrese de que la información en sus cuentas de crédito existentes sea precisa. Si detecta un error en su informe, deberá comunicarse con la agencia de crédito correspondiente para que pueda investigar.

Salvo cualquier error importante en su informe, puede llevar tiempo aumentar sus números. Los factores más importantes que afectan su puntaje son su uso de crédito y su historial de pagos, que en conjunto conforman el 65% de su número FICO. Por lo tanto, lo mejor que puede hacer para reducir su tasa de interés hipotecario es reducir los saldos de sus otros préstamos y siempre hacer sus pagos a tiempo.

La línea de fondo

No hay una respuesta única para todos si tiene sentido refinanciar su hipoteca. En la mayoría de los casos, todo se reduce a las matemáticas. Si la cantidad que ahorra mensualmente eventualmente eclipsará los costos de cierre, solicitar un nuevo préstamo puede ser una buena decisión.

Si busca una refi, comparar ofertas de múltiples prestamistas es la forma más segura de obtener el mejor trato. Una vez que lo haya encontrado, querrá fijar la tasa para asegurarse de que no se quede atrapado con tasas de interés más altas una vez que llegue la fecha de cierre.