Real Estate Flipping: 8 divulgaciones que debe hacer

Cuando vende una propiedad, debe revelar información sobre su condición que pueda afectar negativamente su valor. Si oculta voluntariamente dicha información, podría ser condenado por fraude además de ser demandado. Vender la propiedad "como está" no lo eximirá de estas divulgaciones.

Estas reglas afectan a cualquiera que venda una casa, pero es más probable que afecten las aletas. Las aletas de propiedad tienen más probabilidades de estar tratando con propiedades en mal estado. Además, existen ligeras diferencias estado por estado en la ley relativa a la información de divulgación. Conozca las leyes específicas de su estado sobre las divulgaciones requeridas del departamento de bienes raíces y de planificación local de su estado. Conocer los tipos de información que deben divulgarse puede ayudarlo a comprar propiedades y también puede evitar que se enfrente a una demanda.

(Para obtener más información sobre la compra de una vivienda, consulte: Guía para compradores de vivienda por primera vez ) .

1. Muerte en el hogar

Algunos compradores pueden tener inquietudes o supersticiones acerca de la compra de una casa en la que alguien ha muerto, por lo que es importante saber si su estado requiere que los vendedores revelen una muerte anterior en la casa.

"Cada estado tendrá requisitos ligeramente diferentes para la divulgación", dice Jim Olenbush, un corredor de bienes raíces de Texas. "En Texas, por ejemplo, las muertes por causas naturales, suicidios o accidentes no relacionados con la propiedad no tienen que ser revelados".

"Se requiere que un vendedor revele muertes relacionadas con la condición de la propiedad o delitos violentos", dice. Por ejemplo, si el hijo de un ocupante anterior se ahogó en la piscina porque no tenía la cerca de seguridad adecuada, el vendedor necesitaría revelar la muerte incluso después de remediar el problema de seguridad instalando un recinto adecuado para la piscina. Sin embargo, hay circunstancias en las que los vendedores no tienen que revelar una muerte en la propiedad.

"No hay estados en los que exista la obligación de revelar la muerte de una persona fallecida en condiciones naturales", dice el abogado Matthew Reischer, CEO de LegalAdvice.com. “Sin embargo, algunos estados imponen un deber a una casa o departamento estigmatizado en el que ha habido un suicidio o asesinato. Algunos estados incluso llegan a imponer un deber afirmativo a un vendedor si tienen conocimiento de que sus bienes inmuebles están siendo perseguidos por los muertos ”.

Incluso cuando no se requiere la divulgación, por ejemplo, Georgia no requiere la divulgación del homicidio o el suicidio, es posible que desee equivocarse al avisar al comprador de la muerte en la propiedad. "Si un vendedor está preocupado por la responsabilidad, el mejor consejo es seguir adelante y revelar todo por adelantado, incluso si no es requerido por la ley", dice Olenbush. "Los compradores siempre escucharán las cosas de los vecinos, y la sorpresa podría hacer que se retiren de un contrato de compra o se pregunten qué más no les está diciendo el vendedor".

2. Molestias vecinales

Una molestia es el ruido u olor de una fuente fuera de la propiedad que podría irritar a los ocupantes de la propiedad. Carolina del Norte exige a los vendedores que divulguen ruidos, olores, humo u otras molestias de fuentes comerciales, industriales o militares que afecten la propiedad. Michigan requiere que los vendedores revelen granjas, operaciones agrícolas, rellenos sanitarios, aeropuertos, campos de tiro y otras molestias en los alrededores, pero Pennsylvania deja al comprador determinar la presencia de molestias agrícolas.

3. Peligros

Si la casa tiene un mayor riesgo de daños por un desastre natural o tiene una contaminación ambiental conocida o potencial, es posible que deba divulgar esta información al comprador.

La ley de Texas requiere que los vendedores revelen la presencia de desechos peligrosos o tóxicos, asbesto, aislamiento de urea-formaldehído, gas radón, pintura a base de plomo y el uso previo de las instalaciones para la fabricación de metanfetamina.

La Ley de Divulgación de Condición de la Propiedad de Nueva York requiere que los vendedores notifiquen a los compradores si la propiedad está ubicada en una llanura de inundación, humedal o distrito agrícola; si alguna vez ha sido un vertedero; si alguna vez ha habido tanques de almacenamiento de combustible por encima o por debajo del suelo en la propiedad; si y donde la estructura contiene asbesto; si hay plomería de plomo; si la casa ha sido probada por radón; y si se ha derramado o derramado combustible, aceite, sustancias tóxicas o peligrosas en la propiedad.

Los estados también pueden exigir la divulgación del hundimiento de la mina, pozos subterráneos, asentamientos, deslizamientos, agitación u otros defectos de estabilidad de la tierra. La Ley de Divulgación de Peligros Naturales de California requiere que los vendedores revelen si la propiedad está en una zona de riesgo sísmico y, por lo tanto, podría estar sujeta a licuefacción o deslizamientos de tierra después de un terremoto.

Si bien la mayoría de los requisitos de divulgación están regidos por los estados, el gobierno federal exige uno: la divulgación de que la pintura a base de plomo puede estar presente en cualquier propiedad construida antes de 1978.

4. Información de la Asociación de Propietarios

Si la casa está gobernada por una asociación de propietarios (HOA), debe revelar ese hecho. También debe conocer la salud financiera de la HOA y proporcionar esta información al comprador para que pueda tomar una decisión de compra informada.

"Un comprador que conozco compró un condominio, [y] el vendedor olvidó por error darle al comprador los últimos 12 meses de notas de la reunión", dice Ed Kaminsky, presidente y director ejecutivo de la reubicación de SportStar en Manhattan Beach, California. "Siete meses después El comprador recibió $ 30, 000 para mejoras de propiedad. Posteriormente, el comprador demandó al vendedor por no revelar estas notas importantes ".

5. Reparaciones

¿Qué has reparado y por qué? Los compradores deben conocer el historial de reparaciones de la vivienda para que su inspector de viviendas preste especial atención a las áreas problemáticas y esté al tanto de posibles problemas futuros. La ley de Texas, por ejemplo, exige que los vendedores divulguen reparaciones estructurales o de techos anteriores; vertedero, asentamiento, movimiento del suelo o fallas; y defectos o mal funcionamiento en paredes, techo, cercas, cimientos, pisos, aceras y cualquier otro problema actual o anterior que afecte la integridad estructural de la casa. También es posible que necesite revelar reparaciones eléctricas o de plomería y cualquier otro problema que desee saber si fuera a comprar la casa y vivir en ella.

6. Daño por agua

Cuando el agua entra donde no debería, puede dañar las posesiones personales, socavar la estructura de la casa e incluso crear un peligro para la salud si fomenta el crecimiento de moho. Los vendedores deben revelar fugas pasadas o presentes o daños por agua. Michigan, por ejemplo, requiere que los vendedores revelen evidencia de agua en un sótano o espacio de arrastre, goteras en el techo, daños importantes por inundaciones, el tipo de sistema de plomería (por ejemplo, galvanizado, cobre, otros) y cualquier problema de plomería conocido. Puede ser difícil saber acerca de los problemas de agua (y muchos otros tipos de problemas) si está volteando la casa y solo la posee por un mes o dos.

"Hay muchos riesgos para las aletas u otras personas involucradas en el cierre de una casa donde se necesita algún trabajo en la propiedad que no era obvio en el recorrido, particularmente en invierno o durante un período de sequía", dice Bill Price, un abogado de negocios de Illinois. . “Con el invierno, el comprador o su inspector de viviendas no pueden inspeccionar un techo con goteras o tejas muy viejas. Del mismo modo, un período de sequía puede ocultar problemas con un sótano con goteras ”. En situaciones como estas, verifique cuánta protección ofrecen las leyes de su estado de revelar información que no habría tenido forma de conocer.

7. Artículos faltantes

A veces, los compradores de vivienda tienen tanto en mente que podrían no darse cuenta de que a una casa le falta un componente esencial hasta después de mudarse. Las leyes de divulgación de algunos estados intentan evitar este problema. Texas y Michigan, por ejemplo, requieren que los vendedores revelen si la propiedad viene con una larga lista de artículos, que incluyen electrodomésticos de cocina, aire acondicionado y calefacción central, canalones, extractores y calentadores de agua.

8. Otras posibles divulgaciones

Los compradores deben saber si la casa se encuentra en un distrito histórico especial porque afectará su capacidad de hacer reparaciones y alteraciones, y también podría aumentar el costo de esas actividades.

La ley de Texas requiere que los vendedores revelen termitas activas u otros insectos destructores de la madera, daños por termitas o podredumbre de la madera que necesiten reparación, daños por termitas anteriores y tratamiento previo de termitas. Las leyes de Michigan y Carolina del Norte también requieren que los vendedores revelen cualquier historial de infestación. Consulte las leyes de su estado para ver si debe divulgar información sobre cualquier plaga.

También es posible que deba divulgar problemas de drenaje o clasificación, zonificación, litigios pendientes, cambios realizados sin permisos, disputas de límites y servidumbre.

Cómo divulgar

Algunos estados, como Michigan y Carolina del Norte, requieren que los vendedores utilicen un formulario de divulgación específico. De lo contrario, su departamento de estado o comisión de bienes raíces o la asociación de agentes inmobiliarios del estado generalmente tendrán un formulario recomendado que puede usar. El formulario puede ser más o menos completo de lo que requiere la ley estatal. Si el formulario no es lo suficientemente completo para su situación, complételo con una lista de los elementos adicionales que desea divulgar. El vendedor debe hacer todas las divulgaciones al comprador por escrito, y tanto el comprador como el vendedor deben firmar y fechar el documento. Asegúrese de revisar lo que necesita revelar y cómo debe redactarse con un abogado de bienes raíces.

La línea de fondo

Incluso si no se requiere una divulgación particular en su área, si tiene una información sobre una casa que podría hacer que un comprador no esté satisfecho, es posible que desee divulgarla de todos modos. Además de las razones morales para ser honesto con los posibles compradores, y el deseo de evitar los gastos y las molestias de una demanda, tiene una reputación que proteger. Si tiene alguna inquietud sobre si ha revelado la condición de la propiedad correctamente, comuníquese con un abogado de bienes raíces en su estado.