Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria (REIT)
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una compañía propietaria y típicamente operadora de bienes raíces que genera ingresos. La mayoría de los REIT se especializan en un sector inmobiliario específico, centrando su tiempo, energía y financiación en ese segmento particular de todo el horizonte inmobiliario. Sin embargo, los REIT diversificados y especializados a menudo tienen diferentes tipos de propiedades en sus carteras. Las propiedades incluidas en una cartera de REIT pueden incluir complejos de apartamentos, centros de datos, centros de atención médica, hoteles, infraestructura, en forma de cables de fibra, torres de celdas y tuberías de energía, edificios de oficinas, centros comerciales, autoalmacenamiento, bosques y almacenes. . Un beneficio de los REIT para los inversores cotidianos es que brindan la oportunidad de poseer una porción de bienes inmuebles que genera ingresos basados en dividendos.
El Congreso estableció fideicomisos de inversión inmobiliaria en 1960 como una enmienda a la Extensión del Impuesto al Consumo de Cigarros de 1960. La disposición permite a los inversores individuales comprar acciones en carteras de bienes raíces comerciales que reciben ingresos de una variedad de propiedades.
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Entendiendo un REIT
La mayoría de los REIT tienen un modelo comercial directo: el REIT alquila espacio y recauda rentas de las propiedades, luego distribuye esos ingresos como dividendos a los accionistas.
Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir con ciertas disposiciones del Código de Rentas Internas. Estos requisitos incluyen principalmente poseer bienes inmuebles que generen ingresos a largo plazo y distribuir los ingresos a los accionistas. Específicamente, una empresa debe cumplir requisitos específicos que incluyen:
- Invierta al menos el 75% de sus activos totales en bienes raíces, efectivo o bonos del Tesoro de EE. UU.
- Recibir al menos el 75% de sus ingresos brutos de alquileres de bienes inmuebles, intereses sobre hipotecas que financian los bienes inmuebles o de ventas de bienes inmuebles
- Devolver un mínimo del 90% por ciento de sus ingresos imponibles en forma de dividendos para accionistas cada año
- Tener un mínimo de 100 accionistas después de su primer año de existencia.
- Tener no más del 50% de sus acciones en manos de cinco o menos personas durante la última mitad del año contributivo
Otros requisitos, incluido el REIT, deben ser una entidad sujeta a impuestos como corporación a los ojos del IRS. Además, la empresa debe tener la administración de una junta directiva o fiduciarios.
Para llevar clave
- Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, opera o financia propiedades que generan ingresos.
- Equity REIT posee y gestiona propiedades inmobiliarias.
- Los REIT hipotecarios mantienen o negocian hipotecas y valores respaldados por hipotecas.
- Los REIT generan un flujo constante de ingresos para los inversores, pero ofrecen poca apreciación del capital.
- La mayoría de los REIT se cotizan en bolsa como acciones, lo que los hace altamente líquidos, a diferencia de la mayoría de las inversiones inmobiliarias.
Tipos de REIT
Hay varios tipos de REIT. Los fondos tienen clasificaciones que indican el tipo de negocio que realizan y pueden clasificarse aún más según cómo se compren y vendan sus acciones.
Equity REITs es la forma más común de empresa. Estas entidades compran, poseen y administran bienes inmuebles que generan ingresos. Los ingresos provienen principalmente de alquileres y no de la reventa de las propiedades de la cartera.
Los REIT hipotecarios, también conocidos como mREIT, prestan dinero a propietarios y operadores inmobiliarios. Los préstamos pueden ser directamente a través de hipotecas y préstamos o indirectamente a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son inversiones con fondos hipotecarios emitidos por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE). Sus ganancias provienen principalmente del margen de interés neto: la diferencia entre el interés que ganan en préstamos hipotecarios y el costo de financiar estos préstamos. Debido al enfoque hipotecario de este REIT, son potencialmente sensibles a los aumentos de las tasas de interés.
Las empresas REIT híbridas tienen en sus carteras tanto propiedades de alquiler físicas como préstamos hipotecarios. Dependiendo del enfoque de inversión declarado de la entidad, pueden pesar la cartera a más propiedades o más tenencias hipotecarias.
Tipo de REIT | Valores en cartera |
Equidad, patrimonio neto | Poseer y operar bienes inmuebles que generen ingresos |
Hipoteca | Proporcionar hipotecas sobre bienes inmuebles |
Híbrido | Poseer propiedades y hacer hipotecas |
| Comercializado públicamente | Listado en un intercambio nacional |
| Público No negociado | Registrado en la SEC pero no cotizado públicamente |
| Privado | Trabajar solo como inversiones de colocación privada |
Los REIT que cotizan en bolsa ofrecen acciones de REIT que cotizan en bolsa que cotizan en una bolsa de valores nacional, donde son comprados y vendidos por inversores individuales. Están regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos (SEC).
Los REIT públicos no negociados también se registraron en la SEC, pero no operan en bolsas de valores nacionales. Como resultado, son menos líquidos que los REIT que cotizan en bolsa, pero tienden a ser más estables porque no están sujetos a las fluctuaciones del mercado.
Los REIT privados no están registrados en la SEC y no operan en bolsas de valores nacionales. Funcionan únicamente como ubicaciones privadas que venden únicamente a una lista selecta de inversores.
Pros y contras de invertir en REIT
Los REIT pueden desempeñar un papel importante en una cartera de inversiones. Como con todas las inversiones, tienen sus ventajas y desventajas.
En el lado positivo, los REIT son fáciles de comprar y vender, ya que la mayoría cotiza en bolsas públicas. Esta característica comercializable mitiga algunos de los inconvenientes tradicionales de los bienes raíces. Tradicionalmente, los bienes raíces son notoriamente iliquidez (la propiedad puede tomar mucho tiempo para venderse o comprarse) y su falta de transparencia, ya que no todos los mercados ofrecen información confiable sobre impuestos, propiedad y zonificación. Los REIT están regulados por la SEC y deben presentar informes financieros auditados.
En cuanto al rendimiento, los REIT ofrecen retornos atractivos ajustados al riesgo y un flujo de caja estable. Además, una presencia inmobiliaria puede ser buena para una cartera, diversificándola con una clase de activo diferente que puede actuar como contrapeso a las acciones o bonos.
En el lado negativo, los REIT no ofrecen mucho en términos de apreciación del capital. Como parte de su estructura, deben devolver el 90% de los ingresos a los inversores. Por lo tanto, solo el 10% de los ingresos imponibles pueden reinvertirse en la empresa para comprar nuevas participaciones.
Los dividendos recibidos de las participaciones de REIT se gravan como ingreso regular. Un riesgo principal para los REIT es que están sujetos a las fluctuaciones del mercado inmobiliario. Además, como la mayoría de las inversiones, no garantice ganancias ni se asegure contra pérdidas. Además, algunos REIT tienen altas tarifas de gestión y transacción.
Pros
Liquidez
Diversificación / Contrapeso a otros activos
Transparencia
Dividendos constantes
Retornos ajustados al riesgo
Contras
Bajo crecimiento / poca apreciación del capital
Sin ventajas impositivas
Sujeto a riesgo de mercado
Alta gestión y tarifas de transacción
Cómo invertir en REIT
Puede invertir en REIT que cotizan en bolsa, así como en fondos mutuos de REIT y fondos cotizados en bolsa (ETF) de REIT, comprando acciones a través de un corredor. Puede comprar acciones de un REIT no negociado a través de un corredor o asesor financiero que participe en la oferta del REIT no negociado. Los REIT también se incluyen en un número creciente de planes de jubilación e inversión patrocinados por el empleador de beneficios definidos y contribuciones definidas. Naret, una firma de investigación y defensa con sede en Washington DC para el mercado REIT con sede en EE. UU., Estima que 80 millones de inversores estadounidenses poseen REIT a través de sus ahorros para la jubilación y otros fondos de inversión.
Nareit descubre que hay más de 225 REIT que cotizan en bolsa en los EE. UU., Lo que significa que tendrá que hacer algunos deberes antes de decidir qué REIT funcionará mejor para su cartera.
Asegúrese de considerar el equipo de gestión y el historial de REIT, y descubra cómo son compensados. Si se trata de una compensación basada en el rendimiento, es probable que trabajen duro para elegir las propiedades correctas y elegir las mejores estrategias. Por supuesto, también es una buena idea observar los números, como el crecimiento anticipado de las ganancias por acción (EPS) y los rendimientos actuales de dividendos. Una métrica particularmente útil son los fondos de operaciones (FFO) de REIT, que mide el flujo de efectivo generado por los activos de REIT. Otra métrica comúnmente utilizada con los REIT es la tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR).
Ejemplo del mundo real de un REIT
Otra consideración al elegir REITs es observar qué sectores del mercado inmobiliario están de moda. Considere qué sectores en auge de la economía, en general, se pueden aprovechar a través de bienes raíces. Como ejemplo, la atención médica es una de las industrias de más rápido crecimiento en los EE. UU., Especialmente en el crecimiento de edificios médicos, centros de atención ambulatoria e instalaciones de atención para ancianos y comunidades de jubilados.
Varios REIT se centran en este sector. HCP Inc. (HCP) es uno de esos. Con una capitalización de mercado de casi US $ 15 mil millones, es una gran empresa, lo suficientemente grande como para ser parte del S&P 500, de hecho, y muy líquida. Unos 2, 56 millones de acciones cotizan a diario. A $ 31.25 por acción, al 5 de abril de 2019, se cotiza cerca de su máximo de 52 semanas, y ofrece una rentabilidad por dividendo de 4.32%. Su cartera recientemente reestructurada se centra en instalaciones de ciencias de la vida (centros de diagnóstico, laboratorios, genómica y otras instalaciones), edificios de consultorios médicos y viviendas para personas mayores.
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