La forma REIT

La abundancia de vehículos de inversión crea un desafío para el inversionista promedio que trata de comprender de qué se trata. Las acciones son el pilar de la inversión, los bonos siempre han sido el lugar seguro para estacionar su dinero, las opciones han aumentado el apalancamiento para los especuladores y los fondos mutuos se consideran uno de los vehículos más fáciles para los inversores. Un tipo de inversión que no cae dentro de estas categorías y que a menudo se pasa por alto es el fideicomiso de inversión inmobiliaria, o REIT.

Para llevar clave

• Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, opera o financia propiedades que generan ingresos.
• Equity REIT posee y gestiona propiedades inmobiliarias.
• Los REIT hipotecarios mantienen o negocian hipotecas y valores respaldados por hipotecas.
• Los REIT generan un flujo constante de ingresos para los inversores, pero ofrecen poca apreciación del capital.
• La mayoría de los REIT se cotizan en bolsa como acciones, lo que los hace altamente líquidos, a diferencia de la mayoría de las inversiones inmobiliarias.

¿Qué es un REIT?

Una compañía fiduciaria REIT que acumula un grupo de dinero, a través de una oferta pública inicial (IPO), que luego se utiliza para comprar, desarrollar, administrar y vender activos en bienes raíces. La IPO es idéntica a cualquier otra oferta de seguridad con muchas de las mismas reglas con respecto a prospectos, requisitos de informes y regulaciones; sin embargo, en lugar de comprar acciones en una sola compañía, el propietario de una unidad REIT está comprando una porción de un grupo administrado de bienes inmuebles. Este grupo de bienes inmuebles genera ingresos mediante el alquiler, el arrendamiento y la venta de propiedades y los distribuye directamente al titular de REIT de forma regular. (Para más explicaciones, lea nuestro artículo: ¿Qué son los REIT? )

Tipos de REIT

Los REIT, como la mayoría de las inversiones, vienen en una variedad de sabores. Estos fondos tienen clasificaciones que indican el tipo de negocio que hacen y pueden clasificarse aún más en función de cómo se compran y venden sus acciones.

Equity REITs es la forma más común de empresa. Estas entidades compran, poseen y administran bienes inmuebles que generan ingresos. Los ingresos provienen principalmente de alquileres y no de la reventa de las propiedades de la cartera.

Los REIT hipotecarios, también conocidos como mREIT, prestan dinero a propietarios y operadores inmobiliarios. Los préstamos pueden ser directamente a través de hipotecas y préstamos o indirectamente a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son inversiones con fondos hipotecarios emitidos por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE). Sus ganancias provienen principalmente del margen de interés neto: la diferencia entre el interés que ganan en préstamos hipotecarios y el costo de financiar estos préstamos. Debido al enfoque hipotecario de este REIT, son potencialmente sensibles a los aumentos de las tasas de interés.

Las empresas REIT híbridas tienen en sus carteras tanto propiedades de alquiler físicas como préstamos hipotecarios. Dependiendo del enfoque de inversión declarado de la entidad, pueden pesar la cartera a más propiedades o más tenencias hipotecarias.

Ventajas

Cuando compra una parte de un REIT, esencialmente está comprando un activo físico con una larga vida útil esperada y un potencial de ingresos a través del alquiler y la apreciación de la propiedad. Esto contrasta con las acciones comunes donde los inversores compran el derecho a participar en la rentabilidad de la empresa a través de la propiedad. Al comprar un REIT, uno no solo está tomando una participación real en la propiedad de la propiedad a través de aumentos y disminuciones de valor, sino que también está participando en los ingresos generados por la propiedad. Esto crea una especie de red de seguridad para los inversores, ya que siempre tendrán derechos sobre la propiedad subyacente al fideicomiso mientras disfrutan de los beneficios de sus ingresos.

Otra ventaja que este producto proporciona al inversionista promedio es la capacidad de invertir en bienes raíces sin los requisitos de capital y mano de obra normalmente asociados. Además, a medida que los fondos de este fideicomiso se agrupan, se genera una mayor diversificación, ya que las compañías fiduciarias pueden comprar numerosas propiedades y reducir los efectos negativos de los problemas con un solo activo. Los inversores individuales que intentan imitar un REIT necesitarían comprar y mantener una gran cantidad de propiedades de inversión, y esto generalmente implica una cantidad sustancial de tiempo y dinero en una inversión que no se liquida fácilmente. Al comprar un REIT, la inversión de capital se limita al precio de la unidad, la cantidad de trabajo invertido se limita a la cantidad de investigación necesaria para realizar la inversión correcta, y las acciones son líquidas en las bolsas de valores regulares.

La ventaja final, y probablemente la más importante, que proporcionan los REIT es su requisito de distribuir a sus accionistas cerca del 90% de sus ingresos imponibles anuales, creados por bienes inmuebles que generan ingresos. Este monto es deducible a nivel corporativo y generalmente se grava a nivel personal. Entonces, a diferencia de los dividendos, solo hay un nivel de impuestos para las distribuciones pagadas a los inversores. Esta alta tasa de distribución significa que el titular de un REIT está participando en gran medida en la rentabilidad de la administración y la propiedad dentro del fideicomiso, a diferencia de la propiedad de acciones comunes, donde la corporación y su junta deciden si el exceso de efectivo se distribuye o no al accionista.

Elegir el REIT correcto

Al igual que con cualquier inversión, debe hacer su tarea antes de decidir qué REIT comprar. Hay algunas señales obvias que debe observar antes de tomar la decisión:

1. Gestión
Siempre es importante al comprar en un fideicomiso o grupo administrado de activos para comprender y conocer el historial de los gerentes y su equipo. La rentabilidad y la apreciación de los activos están estrechamente asociadas a la capacidad del administrador para elegir las inversiones correctas y decidir las mejores estrategias. Al elegir en qué REIT invertir, asegúrese de conocer el equipo de gestión y su historial. Verifique para ver cómo se compensan. Si se basa en el rendimiento, es probable que también estén buscando sus mejores intereses.

2. Diversificación
Los REIT son fideicomisos enfocados en la propiedad de la propiedad. Como los mercados inmobiliarios fluctúan por ubicación y tipo de propiedad, es crucial que el REIT que decida comprar esté debidamente diversificado. Si el REIT está fuertemente invertido en bienes raíces comerciales y hay una caída en las tasas de ocupación, entonces experimentará problemas importantes. La diversificación también significa que el fideicomiso tiene acceso suficiente al capital para financiar iniciativas de crecimiento futuro y aprovechar adecuadamente el aumento de los rendimientos.

3. Ganancias
El elemento final que debe considerar antes de comprar en un REIT específico son sus fondos de operaciones y efectivo disponible para su distribución. Estas cifras son importantes ya que miden el rendimiento general de REIT, que a su vez se traduce en el dinero que se transfiere a los inversores. Tenga cuidado de no utilizar los números de ingresos regulares generados por REIT, ya que incluirán cualquier depreciación de la propiedad y, por lo tanto, alterarán los números. Estos números solo son útiles si ya ha mirado detenidamente los otros dos signos, ya que es posible que el REIT pueda estar experimentando retornos anómalos debido a las condiciones del mercado inmobiliario o la suerte de la administración al elegir inversiones. (Para obtener más información, consulte Cómo evaluar una REIT ).

La línea de fondo

Con tantas formas diferentes de invertir su dinero, es importante que cualquier decisión que tome esté bien informada. Esto se aplica a acciones, bonos, fondos mutuos, REIT o cualquier otra inversión. Sin embargo, los REIT tienen algunas características interesantes que pueden encajar bien en su cartera.