Casas de alquiler con opción a compra: cómo funciona el proceso

Si es como la mayoría de los compradores de viviendas, necesitará una hipoteca para financiar la compra de una nueva casa. Para calificar, debe tener un buen puntaje de crédito y efectivo para el pago inicial. Sin estos, la ruta tradicional hacia la propiedad de vivienda puede no ser una opción.

Sin embargo, existe una alternativa: un contrato de alquiler con opción a compra, en el cual usted alquila una casa por un cierto período de tiempo, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. Los contratos de alquiler con opción de compra consisten en dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra. Aquí hay un resumen de qué observar y cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra. Es más complicado que alquilar, y deberá tomar precauciones adicionales para proteger sus intereses. Hacerlo lo ayudará a determinar si el acuerdo es una buena opción si está buscando comprar una casa.

Para llevar clave

• Un acuerdo de alquiler con opción de compra es un acuerdo en el que se compromete a alquilar una propiedad por un período específico de tiempo, con la opción de comprarla antes de que se acabe el arrendamiento.
• Los contratos de alquiler con opción de compra incluyen un contrato de arrendamiento estándar y también una opción para comprar la propiedad más adelante.
• Comprenda que los contratos de opción de arrendamiento le otorgan el derecho de comprar la casa cuando vence el contrato de arrendamiento, mientras que los contratos de compra de arrendamiento requieren que usted la compre.
• Usted paga el alquiler durante todo el arrendamiento y, en algunos casos, un porcentaje del pago se aplica al precio de compra.
• Con algunos contratos de alquiler con opción a compra, es posible que deba mantener la propiedad y pagar las reparaciones.

Casas de alquiler con opción a compra: cómo funciona el proceso

Tarifas por adelantado no reembolsables

En un contrato de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) le paga al vendedor una tarifa por única vez, generalmente no reembolsable, llamada tarifa de opción, dinero de opción o consideración de opción. Esta tarifa es lo que le da la opción de comprar la casa para alguna fecha en el futuro. La tarifa de opción a menudo es negociable, ya que no hay una tarifa estándar. Aún así, la tarifa generalmente oscila entre el 2.5% y el 7% del precio de compra.

Opción de arrendamiento versus compra con arrendamiento

Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, y algunos son más amigables y flexibles para los consumidores que otros. Los contratos de opción de arrendamiento le otorgan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa cuando expire el contrato de arrendamiento. Si decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente vence y puede retirarse sin ninguna obligación de continuar pagando el alquiler o comprar.

Cuidado con los contratos de arrendamiento y compra. Con estos, podría estar legalmente obligado a comprar la casa al final del contrato de arrendamiento, ya sea que pueda pagarlo o no. Para tener la opción de comprar sin la obligación, debe ser un contrato de opción de arrendamiento. Debido a que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar cualquier cosa, para que conozca sus derechos y exactamente en qué se está metiendo.

Acordar el precio de compra

Los acuerdos de alquiler con opción de compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la vivienda. En algunos casos, usted y el vendedor acordarán un precio de compra cuando se firme el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando expira el contrato de arrendamiento, en función del valor de mercado actual de la propiedad. Muchos compradores prefieren "fijar" el precio de compra, especialmente en los mercados donde los precios de las viviendas están subiendo.

Aplicando el alquiler al director

Pagará el alquiler durante el plazo del arrendamiento. La pregunta es si una parte de cada pago se aplica al precio de compra final. Como ejemplo, si paga $ 1, 200 en renta cada mes durante tres años, y el 25% de eso se acredita para la compra, obtendrá un crédito de alquiler de $ 10, 800 ($ 1, 200 x 0.25 = $ 300; $ 300 x 36 meses = $ 10, 800). Por lo general, el alquiler es ligeramente más alto que la tasa vigente para el área para compensar el crédito de alquiler que recibe. Pero asegúrese de saber lo que está recibiendo por pagar esa prima.

En algunos contratos, todo o parte del dinero de la opción que debe pagar se puede aplicar al precio de compra eventual al cierre.

Mantenimiento del hogar de alquiler con opción a compra

Dependiendo de los términos del contrato, usted puede ser responsable de mantener la propiedad y pagar las reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del arrendador, así que lea cuidadosamente la letra pequeña de su contrato. Debido a que los vendedores son en última instancia responsables de las tarifas, impuestos y seguros de la asociación de propietarios (después de todo, sigue siendo su casa), por lo general, eligen cubrir estos costos. De cualquier manera, necesitará una póliza de seguro para inquilinos para cubrir las pérdidas de bienes personales y proporcionar cobertura de responsabilidad si alguien resulta lesionado mientras está en el hogar o si accidentalmente lesiona a alguien.

Asegúrese de que los requisitos de mantenimiento y reparación estén claramente establecidos en el contrato (pídale a su abogado que le explique sus responsabilidades). Mantener la propiedad, por ejemplo, cortar el césped, rastrillar las hojas y limpiar las canaletas, etc., es muy diferente de reemplazar un techo dañado o llevar la electricidad al código. Ya sea que usted sea responsable de todo o simplemente cortar el césped, haga inspeccionar la casa, ordene una tasación y asegúrese de que los impuestos a la propiedad estén actualizados antes de firmar cualquier cosa.

Comprando la propiedad

Lo que sucede cuando finaliza el contrato depende en parte del tipo de acuerdo que firmó. Si tiene un contrato de opción de arrendamiento y desea comprar la propiedad, probablemente necesite obtener una hipoteca (u otro financiamiento) para pagarle al vendedor en su totalidad.

Por el contrario, si decide no comprar la casa o no puede asegurar el financiamiento al final del plazo del arrendamiento, la opción caduca y se muda de la casa, como si estuviera alquilando cualquier otra propiedad. Es probable que pierda el dinero pagado hasta ese momento, incluido el dinero de la opción y cualquier crédito de alquiler obtenido, pero no tendrá la obligación de continuar alquilando o comprar la casa.

Si tiene un contrato de arrendamiento-compra, puede estar legalmente obligado a comprar la propiedad cuando expire el contrato de arrendamiento. Esto puede ser problemático por muchas razones, especialmente si no puede obtener una hipoteca. Los contratos de opción de arrendamiento son casi siempre preferibles a los contratos de compra de arrendamiento porque ofrecen más flexibilidad y no corre el riesgo de ser demandado si no está dispuesto o no puede comprar la casa cuando expira el contrato de arrendamiento.

Trate el proceso de la misma manera que lo haría si estuviera comprando una casa: haga su diligencia debida, investigue el área, compare los precios con otras casas cercanas, investigue el contrato e investigue el historial del vendedor.

El candidato ideal para alquilar con opción a compra

Un contrato de alquiler con opción de compra puede ser una excelente opción si es un aspirante a propietario de vivienda, pero no está listo, económicamente hablando. Estos acuerdos le brindan la oportunidad de ordenar sus finanzas, mejorar su puntaje de crédito y ahorrar dinero para el enganche mientras "encerra" la casa que le gustaría tener. Si la opción de dinero y / o un porcentaje de la renta va hacia el precio de compra, que a menudo lo hacen, también puede construir algo de capital.

Si bien los acuerdos de alquiler con opción a compra se han dirigido tradicionalmente a personas que no pueden calificar para préstamos conformes, hay un segundo grupo de candidatos que la industria de alquiler con opción a compra ha pasado por alto: las personas que no pueden obtener hipotecas mercados de préstamos caros y no conformes. “En los mercados inmobiliarios urbanos de alto costo, donde los préstamos gigantes (no conformes) son el estándar, existe una gran demanda de una mejor solución para las personas financieramente viables y solventes que aún no pueden obtener o no desean una hipoteca. ", Dice Marjorie Scholtz, fundadora y directora ejecutiva de Verbhouse, una empresa emergente con sede en San Francisco que redefine el mercado de alquiler con opción a compra.

"A medida que aumentan los precios de las viviendas y cada vez más ciudades tienen precios fuera de los límites de préstamos conformes y se ven obligadas a obtener préstamos gigantes, el problema pasa de los consumidores a la industria de financiamiento de viviendas", dice Scholtz. Con pautas estrictas de suscripción automática y requisitos de pago inicial del 20% al 40%, incluso las personas financieramente capaces pueden tener problemas para obtener financiamiento en estos mercados.

"Cualquier cosa inusual, en ingresos, por ejemplo, arroja a los que obtienen buenos ingresos a un estado 'atípico' porque los aseguradores no pueden colocarlos perfectamente en una caja", dice Scholtz. Esto incluye a personas que tienen ingresos no tradicionales, que trabajan por cuenta propia o por contrato, o que tienen crédito estadounidense no establecido (por ejemplo, ciudadanos extranjeros), y aquellos que simplemente carecen del enorme pago inicial del 20% al 40% que los bancos requieren para préstamos no conformes.

Los mercados de alto costo no son el lugar obvio donde encontrará propiedades de alquiler con opción a compra, que es lo que hace que Verbhouse sea inusual. Pero todos los compradores potenciales de viviendas de alquiler con opción a compra se beneficiarían al tratar de incluir sus características centradas en el consumidor en los contratos de alquiler con opción de compra: la tarifa de opción y una parte de cada pago de alquiler reducen el precio de compra dólar por dólar, el precio de la renta y la compra están bloqueados por hasta cinco años, y los participantes pueden generar capital y capturar la apreciación del mercado, incluso si deciden no comprar. Según Scholtz, los participantes pueden "retirar dinero" al valor justo de mercado: Verbhouse vende la casa y el participante mantiene la apreciación del mercado más cualquier capital que haya acumulado a través de los pagos de "rebaja" del alquiler.

Antes de firmar el contrato

Aunque va a alquilar antes de comprar, es una buena idea ejercer la misma diligencia debida que si estuviera comprando la casa directamente. Si está considerando una propiedad de alquiler con opción a compra, asegúrese de:

• Elige los términos correctos. Ingrese un acuerdo de opción de arrendamiento en lugar de un contrato de compraventa de arrendamiento.
• Consigue ayuda. Contrata a un abogado de bienes raíces calificado para explicar el contrato y ayudarte a comprender tus derechos y obligaciones. Es posible que desee negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el acuerdo si no es lo suficientemente favorable para usted.
• Investigue el contrato. Asegúrate de entender:
• los plazos (lo que vence cuando)
• la tarifa de opción y los pagos de alquiler, y cuánto de cada uno se aplica al precio de compra
• cómo se determina el precio de compra
• cómo ejercer su opción de compra (por ejemplo, el vendedor puede solicitarle que notifique por adelantado su intención de comprar)
• si se permiten mascotas
• quién es responsable del mantenimiento, cuotas de asociación de propietarios, impuestos a la propiedad y similares.
• Investigue el hogar. Solicite una tasación independiente, obtenga una inspección de la propiedad, asegúrese de que los impuestos sobre la propiedad estén actualizados y asegúrese de que no haya gravámenes sobre la propiedad.
• Investigue al vendedor. Revise el informe de crédito del vendedor para buscar signos de problemas financieros y obtenga un informe de título para ver cuánto tiempo el propietario ha sido propietario de la propiedad: cuanto más tiempo la tenga y más capital, mejor.
• Doble verificación. ¿En qué condiciones perdería su opción de comprar la propiedad? Según algunos contratos, pierde este derecho si llega tarde a un solo pago de alquiler o si no le notifica al vendedor por escrito su intención de comprar.

La línea de fondo

Un acuerdo de alquiler con opción a compra permite a los posibles compradores de vivienda mudarse a una casa de inmediato, con varios años para trabajar en mejorar sus puntajes de crédito y / o ahorrar para un pago inicial antes de intentar obtener una hipoteca. Por supuesto, se deben cumplir ciertos términos y condiciones, de acuerdo con el contrato de alquiler con opción a compra. Incluso si un agente de bienes raíces ayuda con el proceso, es esencial consultar a un abogado de bienes raíces calificado que pueda aclarar el contrato y sus derechos antes de firmar cualquier cosa.