Método de repetición de ventas
El método de repetición de ventas es una manera de calcular los cambios en el precio de venta de la misma propiedad durante períodos específicos de tiempo. Los analistas del mercado de la vivienda utilizan ventas repetidas para estimar los cambios en los precios de la vivienda durante un período de meses o años. Varios índices de precios de la vivienda utilizan el método de repetición de ventas para proporcionar información sobre el mercado de la vivienda a compradores y vendedores de viviendas, inversores del mercado de la vivienda y aquellos que trabajan en las industrias de vivienda y financiación de la vivienda.
DESGLOSE Método de ventas repetidas
No todos los índices de precios de la vivienda son iguales. El mercado de la vivienda se considera uno de los principales indicadores económicos de los Estados Unidos, por lo que es importante evaluar con precisión las tendencias del mercado de la vivienda. La mayoría de los índices de precios de la vivienda hacen un seguimiento de los precios de las viviendas en una región específica durante un período de tiempo específico. Sin embargo, la forma en que se calcula el índice puede crear problemas estructurales en los que el índice no presenta una imagen precisa de las tendencias de los precios de la vivienda.
Los cálculos defectuosos incluirían aquellos que seleccionan muestras aleatorias de casas para rastrear, ya que todas estas casas pueden no estar a la venta o sus estructuras y tipos podrían ser muy diferentes. Un índice que rastreara el precio medio de la vivienda en un área específica, como el Índice Mediano de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR) o el Índice Mediano de la Oficina del Censo, no identificaría cambios en la estructura de las viviendas versus factores del mercado externo que pueden afectar el precio.
El Método de repetición de ventas se adoptó para superar estos problemas estructurales, ya que se creó para rastrear el cambio en el precio de los bienes inmuebles entre una venta actual y cualquier venta anterior. Una ventaja de los métodos de venta repetida es que calculan los cambios en los precios de las viviendas en función de las ventas de la misma propiedad, por lo que evitan el problema de tratar de tener en cuenta las diferencias de precios en las viviendas con características variables. Los métodos de repetición de ventas también ofrecen una alternativa más precisa al análisis de regresión o al cálculo del precio de venta promedio por área geográfica. Una deficiencia de los métodos de venta repetida es que no tienen en cuenta las viviendas que se vendieron solo una vez durante el período de tiempo informado. Estas ventas también son indicaciones significativas de la actividad del mercado inmobiliario.
Ejemplos de índices de ventas repetidas
Quizás el índice de vivienda más conocido que utiliza el método de repetición de ventas es el índice Case-Shiller. Excluye nuevas construcciones, condominios y cooperativas. También excluye las transacciones que no se realizan en condiciones de independencia, como la venta de viviendas entre miembros de la familia a precios inferiores a los del mercado. Incluye ventas de ejecución hipotecaria.
Otros índices que utilizan el método de repetición de ventas son el Índice mensual de precios de vivienda de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), que se basa en los datos de Fannie Mae y Freddie Mac sobre precios de venta de viviendas unifamiliares y evaluaciones de refinanciamiento; y el Índice de precios de vivienda LoanPerformance de CoreLogic, que cubre un área geográfica más amplia que los índices Case-Shiller o FHFA.
El principal índice de precios de la vivienda de Canadá, el Índice nacional compuesto de precios de la vivienda, también utiliza el método de repetición de ventas. Los índices como estos generalmente informan cambios en los precios de las viviendas del mes, trimestre y año anteriores. El aumento de los precios de la vivienda indica una demanda creciente, mientras que los precios decrecientes indican una demanda decreciente.
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