Enfoque de comparación de ventas (SCA)
El enfoque de comparación de ventas es un método de tasación de bienes raíces que compara una propiedad con otras propiedades con características similares que se han vendido recientemente. El método tiene en cuenta el efecto que las características individuales tienen en el valor general de la propiedad. En otras palabras, el valor total de una propiedad es la suma de los valores de todas sus características. Los agentes y tasadores de bienes raíces pueden usar el enfoque de comparación de ventas cuando evalúan propiedades para vender.
Comprensión del enfoque de comparación de ventas (SCA)
El enfoque de comparación de ventas ayuda a los profesionales y compradores de bienes raíces a determinar si el precio de una vivienda es justo y comparable al mercado actual.
El enfoque se utiliza como columna vertebral para el análisis comparativo del mercado, que es un análisis de los precios de propiedades vendidas recientemente que son similares y están dentro de la misma área geográfica. En otras palabras, el enfoque a menudo implica mirar las propiedades locales para ver qué tienen en común. A partir de ahí, los tasadores pueden determinar un valor para una propiedad en función de sus características. Al examinar las propiedades dentro de la misma ubicación, se evita utilizar métodos menos confiables, como comparar las ventas de propiedades en un área geográfica más amplia.
Aplicación del enfoque de comparación de ventas
Aunque hay muchos pasos que un tasador de bienes raíces puede tomar para evaluar el valor de una propiedad, a continuación se detallan algunos de los más comunes. Es importante tener en cuenta que el enfoque de comparación de ventas no es una evaluación oficial, y si una propiedad es única, podría ser necesaria una evaluación formal.
Ubicación y barrio
La geografía de la ubicación de los bienes inmuebles y la condición de la topografía local podrían tener efectos directos sobre el valor asignado a todas las propiedades comparables. Por ejemplo, una fila de casas ubicadas cerca de un aeropuerto tendría problemas de ruido que serían parte de sus comparaciones de ventas. Si esas mismas casas estuvieran ubicadas en una zona más tranquila de la ciudad, la valoración sería diferente.
Sería más apropiado comparar casas ubicadas en el mismo vecindario que casas en otra sección de la ciudad, incluso si comparten los mismos diseños arquitectónicos. Algunos de los factores a tener en cuenta al evaluar un vecindario incluyen,
- Proximidad a las escuelas cercanas, si las hay.
- Agua, lagos o playas
- Parques o áreas comunes
- Proximidad a autopistas o pasos elevados.
- Edificios abandonados, vías férreas, edificios industriales.
Otros factores externos pueden entrar en juego con una evaluación, como los niveles de contaminación en la propiedad y el área circundante.
Listados vendidos recientemente
Revise el valor de la propiedad de la casa y el costo por pie cuadrado. Los listados vendidos recientemente pueden ayudar a proporcionar un punto de partida para el valor de las viviendas en el área. Aunque las viviendas se venden a diferentes precios según sus características y el mercado en el momento de la venta, revisar los valores de las propiedades y las ventas recientes proporcionará un buen punto de partida o un número de referencia.
Características de la casa en venta con similares
Una casa debe compararse con propiedades que tienen la misma cantidad de dormitorios, garajes y baños. La comparación debe incluir hogares de aproximadamente el mismo tamaño cuadrado en parcelas de tierra que son aproximadamente del mismo tamaño.
Edad y condición de los hogares
Compare la casa con otras de edad similar, y si es una casa más vieja, si necesita mejoras. La condición general del hogar puede influir significativamente en una evaluación. Por ejemplo, dos casas pueden ser del mismo diseño, con el mismo número de habitaciones, pero una de las casas puede necesitar reparación. Podría haber daños por termitas, problemas con la plomería o el techo que deben reemplazarse o repararse. Cualquier mejora que se requiera afectaría el valor de la propiedad, independientemente de tener características comparables.
Calcular un precio promedio por pie cuadrado
Una vez que se compilan las viviendas con características, edad y geografías similares, tome cada uno de sus precios de venta y divídalos entre sus pies cuadrados. El resultado arrojará el costo por pie cuadrado basado en las viviendas en el análisis de comparación de ventas. Calcule el costo por metro cuadrado para todas las casas comparables y multiplique ese número por el cuadrado de la casa que se está evaluando.
Por ejemplo, echemos un vistazo a las casas en la misma área y calculemos su superficie cuadrada promedio. Tres casas en el área se vendieron recientemente y se enumeraron de la siguiente manera:
- $ 300, 000 con 3, 500 pies cuadrados y un precio por metraje cuadrado de $ 85.70 (300, 000 / 3, 500)
- $ 285, 000 con 2, 800 pies cuadrados y un precio por metro cuadrado de $ 101.78
- $ 232, 000 con 2, 500 pies cuadrados y un precio por metro cuadrado de $ 92.80
- El precio promedio por metro cuadrado para las tres propiedades es $ 93.42 o ((85.70 + 101.78 + 92.80 = $ 280.28) / 3)
La casa que se está evaluando tiene una superficie de 2, 600 pies cuadrados y cuando multiplicamos la cantidad promedio de pies cuadrados para las casas comparables, llegamos a una cantidad tasada de $ 242, 892 o ($ 93.42 * 2, 600). El análisis debe proporcionar un valor razonable para el hogar.
Por supuesto, muchas otras características pueden aumentar el valor de la casa. Sin embargo, un análisis de comparación de ventas no es una ciencia exacta ya que el valor de una casa es algo subjetivo, lo que significa que una familia podría encontrar más valor que otra y aumentar su oferta. Como se indicó anteriormente, factores externos como las condiciones económicas, el mercado laboral y el estado del mercado inmobiliario influyen enormemente en cuánto se vende una casa o cuánto tiempo permanece en el mercado.