5 tipos de hipotecas de riesgo para evitar

Si hay algo que hemos aprendido de la crisis de alto riesgo de 2008 y el colapso de 1987, es que todos debemos proceder con precaución al pedir prestado dinero para comprar o refinanciar una casa. El tipo de hipoteca que elija puede significar la diferencia entre ser dueño de su casa por un día o encontrarse en medio de una ejecución hipotecaria o incluso una bancarrota. En este artículo, discutiremos los tipos de hipotecas con las que las personas tienen más problemas y explicaremos por qué son una mala idea cuando se compara con el prestatario equivocado.

¿Qué hace que una hipoteca sea riesgosa?

Debido a la crisis de la vivienda, muchos de nosotros hemos llegado a creer que ciertos tipos de hipotecas son inherentemente riesgosos. Sin embargo, los expertos en hipotecas le dirán que una hipoteca riesgosa es realmente un producto de préstamo que no coincide con la capacidad de pago del prestatario. (Eche un vistazo a los factores que causaron que este mercado explotara y se agotara, eche un vistazo a The Fuel That Fed the Subprime Meltdown ).

Keith T. Gumbinger, vicepresidente de HSH Associates, está de acuerdo y dice: "Créalo o no, los productos disponibles [alrededor de 2009] no fueron especialmente riesgosos para la audiencia correcta". El problema era que ciertos tipos de hipotecas se comparaban con los prestatarios equivocados, y los prestamistas decían a los prestatarios: "siempre se puede refinanciar". Esto puede parecer cierto cuando los precios de las viviendas han estado aumentando durante años, pero no es cierto cuando los valores de las viviendas están disminuyendo.

Las estadísticas del mercado inmobiliario poco después de la crisis de 2008-2009 respaldan estas afirmaciones. Según la Encuesta Nacional de Delincuencia de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, en el segundo trimestre de 2010, los tipos de préstamos con el mayor porcentaje de inicio de ejecuciones hipotecarias fueron las hipotecas de tasa ajustable (ARM) subprime, que tenían una tasa de inicio de ejecución hipotecaria de 3.39%. Los ARM, con sus tasas de interés cambiantes, son un producto hipotecario particularmente riesgoso para los prestatarios con situaciones financieras menos que ideales.

En comparación, la encuesta informó que los préstamos VA tenían una tasa de inicio de ejecución hipotecaria de 0.70%, préstamos fijos preferenciales 0.71%, préstamos FHA 1.02%, ARM preferenciales 1.96% y préstamos fijos de alto riesgo 2.3%. Estos datos indican que cualquier tipo de hipoteca puede ser una mala idea para un prestatario subprime y que incluso los prestatarios principales pueden meterse en problemas si no entienden los ARM.

De hecho, incluso las hipotecas de tasa fija pueden ser perjudiciales para los prestatarios. Veamos nuestro primer tipo de hipoteca riesgosa.

1. Hipotecas de tasa fija a 40 años
Los prestatarios con hipotecas de tasa fija pueden tener una tasa baja de ejecución hipotecaria, pero eso no significa que las hipotecas de tasa fija siempre sean una buena idea. La hipoteca de tasa fija de 40 años es uno de esos productos porque cuanto más tiempo preste dinero, más intereses pagará.

Digamos que desea comprar una casa de $ 200, 000 con un pago inicial del 10%. El monto que deberá pedir prestado es de $ 180, 000 ($ 200, 000 menos $ 20, 000).

A una tasa de interés del 5%, estos son los pagos mensuales y el monto total que pagará por la vivienda en varios términos si mantiene el préstamo durante toda su vida:

La tabla anterior es una comparación simplificada. En realidad, la tasa de interés será más baja para el préstamo a 15 años y más alta para el préstamo a 40 años. Aquí hay una comparación más realista:

Como puede ver en la Figura 2 anterior, la hipoteca a 40 años es 0.6% más alta en intereses, y reducirá su factura mensual en solo $ 23, de $ 988 a $ 965. Sin embargo, le costará $ 107, 570.82 adicionales durante la vigencia del préstamo. La mayoría de las personas no pueden darse el lujo de tirar ese tipo de dinero. Sacar una hipoteca de 40 años aumenta el riesgo de no tener lo suficiente para la jubilación, no poder pagar la educación universitaria de sus hijos o cualquier otro escenario. En el mejor de los casos, está renunciando a $ 107, 570.82 que podría haber gastado en vacaciones, productos electrónicos, cenas agradables y otros gastos divertidos. ¿Quién quiere hacer eso?

2. Hipotecas de tasa ajustable
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) tienen una tasa de interés fija por un corto período inicial que puede variar de seis meses a 10 años. Esta tasa de interés inicial, llamada tasa teaser, a menudo es más baja que la tasa de interés de un préstamo fijo de 15 o 30 años. Después del período inicial, la tasa se ajusta periódicamente, es decir, una vez al año, una vez cada seis meses o incluso una vez al mes.

"Cualquier préstamo que tenga una tasa de interés fija por un período más corto que el plazo del préstamo corre un riesgo de tasa de interés enorme", dice el corredor de bienes raíces de California Greg Cook, de First Time Home Buyer Network.

El riesgo de tasa de interés es el riesgo de que si las tasas de interés aumentan, los pagos mensuales bajo un ARM serán más caros y, en algunos casos, es un gasto que el propietario no puede pagar.

El elemento de imprevisibilidad que viene con los ARM es un problema para muchas personas, especialmente si tienen un ingreso fijo o no esperan que sus ingresos aumenten.

Los ARM se vuelven aún más riesgosos si tiene una hipoteca gigante, simplemente porque cuanto mayor sea su capital, más afectará un cambio en la tasa de interés a su pago mensual.

Dicho esto, Mary Tootikian, una experimentada procesadora y aseguradora de hipotecas y autora del libro "Aturdido en Estados Unidos", señala que "Históricamente, las personas no permanecen en sus hogares o sus hipotecas por más de cinco a siete años"., ¿por qué pagar una tasa más alta [para un] préstamo fijo a 30 años cuando una hipoteca de tasa más baja servirá? "

También es importante tener en cuenta que una tasa de interés ajustable puede ajustarse a la baja, disminuyendo el pago mensual. Esto significa que los ARM pueden ser una buena opción si espera que las tasas de interés disminuyan en el futuro. Por supuesto, no puedes predecir el futuro. (Ambos tipos de hipotecas tienen ventajas y desventajas dependiendo de sus necesidades financieras y perspectivas. Para obtener más información, lea Hipotecas: tasa fija versus tasa ajustable ).

3. Hipotecas de interés solamente
Con una hipoteca de solo interés (IO), el prestatario solo paga los intereses de la hipoteca durante los primeros cinco a 10 años, lo que permite un pago mensual más bajo durante este tiempo. Esto hace que las hipotecas de interés sean atractivas para algunos inversionistas de bienes raíces que serán propietarios de una casa por un corto período de tiempo y desean reducir sus costos de mantenimiento.

Las hipotecas IO también pueden ser buenas para las personas que obtienen un ingreso irregular y las personas que tienen un potencial significativo para aumentar los ingresos en el futuro, pero solo si son lo suficientemente disciplinados como para hacer pagos más altos cuando pueden permitírselo.

La desventaja es que la tasa de interés de una hipoteca IO tiende a ser más alta que la tasa que pagaría en una hipoteca de tasa fija convencional porque la gente no paga los préstamos de interés con mayor frecuencia. (Estos préstamos pueden ser beneficiosos, pero para muchos prestatarios, presentan una trampa financiera. Obtenga más información en Hipotecas de interés solamente: ¿Libre de vivienda o sin hogar? )

Además, si no es un prestatario financieramente sofisticado, las hipotecas de interés solamente pueden ser extremadamente riesgosas por una o más de las siguientes razones:

• No puede permitirse los pagos mensuales significativamente más altos cuando finaliza el período de solo intereses. En este punto, seguirá pagando intereses, pero también pagará el capital en un período más corto que con un préstamo a tasa fija.
• No puede refinanciar porque tiene poco o ningún valor neto de la vivienda.
• No puede vender porque tiene poco o ningún valor neto de la vivienda y los precios de la vivienda han disminuido, lo que lo sumerge.
• Los prestatarios que mantienen el préstamo de solo interés durante la vigencia del préstamo pagarán significativamente más intereses de lo que tendrían con una hipoteca convencional.
• Dependiendo de cómo esté estructurado el préstamo, puede enfrentar un gran pago global de capital al final del plazo del préstamo.

Si usted es un prestatario que no es un buen candidato para un préstamo IO, cualquiera de estos problemas podría hacer que pierda la casa en el peor de los casos. En un escenario ligeramente menos malo, el préstamo IO simplemente podría costarle mucho más de lo que realmente necesita pagar para ser propietario de una vivienda.

4. ARM de interés solamente
Con algunos préstamos de solo interés, llamados ARM de solo interés, la tasa de interés no es fija, pero puede subir o bajar según las tasas de interés del mercado. Esencialmente, el ARM de interés solo toma dos tipos de hipotecas potencialmente riesgosas y las combina en un solo producto.

Aquí hay un ejemplo de cómo puede funcionar este producto. El prestatario solo paga intereses, a una tasa fija, durante los primeros cinco años. Luego, durante los próximos cinco años, el prestatario continúa pagando solo intereses, pero la tasa de interés se ajusta anualmente en función de las tasas de interés del mercado, lo que significa que la tasa de interés del prestatario puede subir o bajar. Luego, durante el resto del plazo del préstamo, digamos, 20 años, el prestatario pagará una cantidad fija de capital cada mes más intereses cada mes a una tasa de interés que cambia anualmente.

Muchas personas simplemente no tienen los medios financieros o emocionales para resistir la incertidumbre que viene con los ARM de interés solamente. (Para obtener más información, consulte ARM de opciones de pago: ¿una bomba de relojería? )

5. Préstamos de pago inicial bajos
Parece de bajo riesgo solo poner un 3, 5% de descuento porque no se está separando de mucho efectivo. Y de hecho, los préstamos VA y los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), que tienen requisitos de pago inicial del 0% y 3.5%, respectivamente, tienen algunas de las tasas más bajas de inicio de ejecución hipotecaria. El problema con hacer un pago inicial bajo es que si los precios de la vivienda caen, puede quedar atrapado en una situación en la que no puede vender o refinanciar.

Si tiene suficiente dinero en el banco, puede comprar su hipoteca, pero la mayoría de las personas que hacen pagos iniciales bajos en sus casas no tienen reservas de efectivo significativas.

La línea de fondo

Si bien la mayoría de los préstamos que algunos prestamistas hipotecarios podrían considerar realmente de alto riesgo, como el ARM de solo interés, ya no están en el mercado, todavía hay muchas maneras de terminar con una hipoteca mala si se inscribe en un producto que realmente no es adecuado para ti. (Consulte también ¿ Autónomos? 5 pasos para obtener una hipoteca ).