Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler

¿Es dueño de bienes inmuebles que alquila? Además del potencial para una revalorización continua del ingreso y el capital, tales inversiones ofrecen deducciones que pueden reducir el impuesto sobre la renta de sus ganancias. Pero primero, ¿qué tipo de inversor inmobiliario es usted: un inversor pasivo o un profesional inmobiliario? En este artículo, le mostraremos cómo su clasificación podría marcar una gran diferencia en la cantidad de exenciones fiscales que obtiene.

Si pasa la mayor parte de su tiempo en el negocio inmobiliario como profesional inmobiliario, sus pérdidas de alquiler no son pasivas. Esto significa que sus pérdidas son totalmente deducibles contra todos los ingresos, pasivos y no pasivos. De lo contrario, sus pérdidas son pasivas y solo deducibles hasta $ 25, 000 contra los ingresos de sus alquileres (la deducción se reduce gradualmente si su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) está entre $ 100, 000 y $ 150, 000). Sin embargo, las pérdidas de más de $ 25, 000 se pueden transferir al año siguiente.

El IRS define a un profesional de bienes raíces como alguien que pasa más de la mitad de su tiempo de trabajo en el negocio de alquiler. Esto incluye el desarrollo de propiedades, construcción, adquisición y administración. También debe pasar más de 750 horas al año trabajando en sus propiedades de alquiler de bienes raíces.

Fuentes de ingresos comunes
Los ingresos por alquiler
El dinero que recibe por alquiler generalmente se considera imponible en el año en que lo recibe, no cuando se debió o ganó; por lo tanto, debe incluir los pagos anticipados como ingresos.

Por ejemplo, suponga que alquila una casa por $ 1, 000 por mes y requiere que los nuevos inquilinos paguen el alquiler del primer y último mes cuando firman un contrato de arrendamiento. En este caso, tendrá que declarar los $ 2, 000 que recibió como ingreso, aunque $ 1, 000 de esos $ 2, 000 cubren un período que podría ser de varios años en el futuro.

Gastos pagados por el inquilino
Los gastos que el inquilino paga por usted se consideran ingresos. Esto incluiría, por ejemplo, una reparación de emergencia en un refrigerador que un inquilino debe haber realizado mientras está fuera de la ciudad. Luego puede deducir el pago de reparación como un gasto de alquiler.

Comercio de servicios
Su inquilino podría ofrecer intercambiar sus servicios a cambio de alquiler. Sin embargo, debe incluir un valor justo de mercado de los servicios como ingreso. Como ejemplo, si su inquilino ofrece pintar la casa de alquiler a cambio de un mes de alquiler (valorado en $ 1, 000), debe incluir los $ 1, 000 como ingreso, aunque en realidad no recibió el dinero. Sin embargo, podrá deducir los $ 1, 000 como gasto.

Depositos de seguridad
Los depósitos de seguridad no están sujetos a impuestos cuando los recibe si la intención es devolver este dinero al inquilino al final del arrendamiento. Pero, ¿qué pasa si su inquilino no cumple con los términos del arrendamiento?

Por ejemplo, suponga que cobra un depósito de seguridad de $ 500 y luego su inquilino se muda y deja agujeros en las paredes que cuestan $ 400 para reparar. Puede deducir ese monto del depósito de seguridad durante el año en que lo devuelve. En ese momento, sin embargo, debe incluir los $ 400 que usó para reparar la pared como ingreso. También podrá mostrar los $ 400 como gasto deducible.

Reparaciones vs. Mejoras
Los propietarios de propiedades de alquiler pueden asumir que cualquier cosa que hagan en su propiedad es un gasto deducible. No es así, según el IRS.

Una reparación mantiene su propiedad de alquiler en buenas condiciones y es un gasto deducible en el año en que la paga. Las reparaciones incluyen pintura, arreglar un inodoro roto y reemplazar un interruptor de luz defectuoso. Las mejoras, por otro lado, agregan valor a su propiedad y no son deducibles cuando las paga. Debe recuperar el costo de las mejoras depreciando el gasto sobre la esperanza de vida de su propiedad. Las mejoras pueden incluir un nuevo techo, patio o garaje.

Por lo tanto, desde el punto de vista fiscal, debe realizar reparaciones a medida que surjan los problemas en lugar de esperar hasta que se multipliquen y requieran renovaciones.

Deducciones Comunes
Gastos hipotecarios
Los gastos para obtener una hipoteca no son deducibles cuando los paga. Estos incluyen comisiones y tasaciones. Sin embargo, puede amortizarlos durante la vida de su hipoteca.

Una vez que comience a hacer los pagos de la hipoteca, recuerde que no todo el pago es deducible. Como parte de cada pago se destina al pago del principal, este monto no es un gasto deducible; la parte pagada por intereses es deducible. Su compañía hipotecaria le enviará un Formulario 1098 cada año que muestra cuánto ha pagado en intereses durante el año. Esto es deducible. Además, si una parte de su pago incluye dinero que ingresa a una cuenta de depósito en garantía para cubrir impuestos y seguros, su compañía hipotecaria también debe informarle eso.

Los gastos de viaje
El dinero que gasta en viajes para cobrar el alquiler o mantener su propiedad de alquiler es deducible. Sin embargo, si el propósito del viaje era para mejoras, debe recuperar ese gasto como parte de la mejora y su depreciación.

Tiene dos opciones sobre cómo deducir los gastos de viaje: los gastos reales o la tarifa estándar por milla. Puede leer más sobre los requisitos del IRS y la asignación actual de millas en la Publicación 463.

Otros gastos comunes
Además de las reparaciones y la depreciación, algunos de los otros gastos comunes que puede deducir son:

• Seguro
• Impuestos
• Cuidado del césped
• Tarifa de preparación de declaración de impuestos
• Pérdidas por causalidades (huracanes, terremotos, inundaciones, etc.) o robos

Condominios y Cooperativas
Si posee un condominio o cooperativa de alquiler, cada uno tiene algunas reglas especiales.

Condominios
Con un condominio, puede pagar cuotas o evaluaciones para cuidar la propiedad de propiedad común. Esto incluye la estructura del edificio, vestíbulos, ascensores y áreas recreativas.

Cuando alquila su condominio, puede deducir gastos, tales como depreciación, reparaciones, intereses e impuestos relacionados con la propiedad común. Sin embargo, al igual que con un alquiler unifamiliar, no puede deducir el dinero gastado en mejoras de capital, como una evaluación para una cabaña en la casa club. En cambio, debe depreciar su costo de cualquier mejora sobre su expectativa de vida.

Cooperativas
Los gastos que tiene por un apartamento cooperativo que alquila son deducibles. Esto incluye las tarifas de mantenimiento pagadas a la corporación cooperativa de vivienda. Las mejoras de capital se tratan de manera diferente: no puede deducir el costo de la mejora ni puede depreciarla. Debe agregar el costo de la mejora a su costo base en las acciones de la corporación. Esto reducirá su ganancia de capital cuando venda el apartamento.

Mantenga buenos registros
Según el Anexo E del IRS, hay espacios para numerosas categorías de gastos. Por lo tanto, el IRS le brinda flexibilidad en los artículos que puede deducir. Pero prepárese para respaldar su reclamo y asegúrese de dividir los gastos que son para reparaciones y mantenimiento de aquellos que son mejoras de capital. Recuerde, el dinero que gasta en mejoras podría reducir su obligación tributaria cuando venda.

Además, si afirma ser un profesional de bienes raíces, debe conservar la documentación de respaldo (agendas, diarios, calendarios, registros, etc.) para demostrar su participación activa y el tiempo dedicado a sus propiedades cada año.

En general, hay bastantes tipos de deducciones disponibles para los inversores inmobiliarios y vale la pena saber para cuáles califica.