Comprender el proceso de depósito de garantía

Comprar una casa puede ser un proceso complicado para el cual la mayoría de las personas generalmente no están preparadas. Uno de esos elementos misteriosos es el proceso de custodia, también llamado cierre. Este proceso, que ocurre entre el momento en que un vendedor acepta la oferta y el comprador obtiene las llaves, puede ser abrumador para muchos compradores de viviendas.

¿Qué es el fideicomiso?

El fideicomiso es un instrumento financiero en manos de un tercero en nombre de otras dos partes que están completando una transacción. Es como una cuenta de fideicomiso mantenida por un tercero mientras se cumplen todas las obligaciones del vendedor y del comprador.

El tiempo que lleva pasar desde el principio hasta el final del proceso de custodia varía. Algunos de los factores que determinan la duración del cierre incluyen una aprobación previa de la hipoteca, tener a mano los documentos adecuados y la cantidad de tiempo que lleva completar la suscripción. Y al igual que el período de tiempo, el proceso también puede variar según el estado. Los pasos, sin embargo, son generalmente los mismos para todos.

Abrir una cuenta de fideicomiso

Una vez que usted y el vendedor hayan firmado un acuerdo de compra mutuamente aceptable, su agente recogerá su cheque de depósito y lo depositará en una cuenta de depósito en la compañía de depósito especificada en el acuerdo de compra.

La compañía de fideicomiso actúa como un tercero neutral para recolectar los fondos y documentos necesarios involucrados en el proceso de cierre desde el depósito de garantía inicial y los documentos del préstamo hasta la escritura firmada. En algunas áreas, los abogados pueden manejar este proceso en lugar de una compañía de custodia y puede llamarse un acuerdo en lugar de una custodia.

Aguarde la tasación del banco

El banco que adelanta la hipoteca hará su propia evaluación, que el comprador generalmente paga, para proteger sus intereses financieros si alguna vez necesita ejecutar una ejecución hipotecaria sobre la propiedad. Si la evaluación es inferior al precio ofrecido, el prestamista no le otorgará financiamiento a menos que usted presente la diferencia o el vendedor reduzca el precio al monto tasado.

Sin embargo, puede intentar cambiar la opinión del tasador mediante uno de los siguientes procedimientos:

• Proporcione información adicional sobre por qué cree que la casa debe evaluarse en una cantidad mayor
• Obtenga una segunda evaluación
• Pruebe con otro prestamista y espere que la evaluación salga a su favor

Si ninguna de estas opciones es posible, puede cancelar el contrato de compra.

Financiamiento seguro

Ya debería haber sido aprobado previamente para una hipoteca antes de que se aceptara su acuerdo. Una vez que le dé a su prestamista la dirección de la propiedad, preparará una estimación de buena fe, o una declaración que detalle el monto de su préstamo, la tasa de interés, los costos de cierre y otros costos asociados con la compra. Asegúrese de negociar los números en este documento antes de firmarlo. Una vez que tenga su compromiso de préstamo por escrito, es hora de eliminar la contingencia financiera por escrito.

Aprobar las divulgaciones del vendedor

Debería recibir una notificación por escrito de cualquier problema obvio que ya haya sido identificado por el vendedor o el agente del vendedor. Por ejemplo, en vecindarios de ingresos moderados a bajos en áreas de alto costo de vida, el garaje puede haberse convertido en una sala de estar en violación de los códigos de vivienda de la ciudad. Es posible que ya esté al tanto de problemas como estos porque a menudo se mencionan en la lista.

La propiedad puede venir con una divulgación sin vendedor, lo que significa que el vendedor no está revelando ningún detalle en los términos de venta. Si todavía está interesado en la propiedad, haga su propia inspección. Asegúrese de obtener el permiso del vendedor antes de que su inspector ingrese a las instalaciones.

Obtenga las inspecciones necesarias

El siguiente paso es considerar si desea el gasto adicional de las inspecciones. Si bien estos no son obligatorios, pueden ser útiles teniendo en cuenta sus circunstancias.

Aunque no es un requisito, le conviene obtener una inspección de la vivienda. Por unos pocos cientos de dólares, un inspector de viviendas profesional le dirá si hay defectos peligrosos o costosos en la casa. Si los hay, querrás saber sobre ellos para que puedas hacer uno de los siguientes:

• Volver a salir de la compra.
• Pídale al vendedor que los arregle.
• Pídale al vendedor que baje el precio para que pueda manejar las reparaciones usted mismo.

Tenga en cuenta que no puede negociar ninguna concesión de vendedor aquí si el contrato dice que comprará la propiedad "tal como está". Si el proceso de inspección concluye satisfactoriamente, deberá eliminar la contingencia de inspección por escrito. Repita este paso después de cualquier otra inspección.

Inspección de plagas

Es posible que desee obtener una inspección de plagas para asegurarse de que la casa no tenga termitas, hormigas carpinteras u otras plagas como cucarachas o ratas. Es posible que estos problemas no sean evidentes durante el día en que probablemente haya visto la casa y sería un descubrimiento terriblemente desagradable después de que se mude. Cualquier problema de plagas deberá rectificarse antes de que la venta pueda continuar, suponiendo que quiera continuar con la compra. Esta es otra área donde es posible que desee renegociar con el vendedor para pagar el trabajo.

Inspeccion Ambiental

A veces se recomienda realizar una inspección ambiental para detectar toxinas en el hogar, como el moho y el asbesto. También puede haber problemas en el sitio de origen, como la contaminación de un lugar cerca de un vertedero, un antiguo campo petrolero, una tintorería, una estación de servicio u otro negocio peligroso para el medio ambiente. Cualquier problema descubierto en esta área puede significar serios riesgos para la salud y puede ser costoso de solucionar.

Informe geológico

Las áreas sujetas a terremotos pueden requerir un informe de suelos y / o un informe geológico para evaluar el riesgo de daños graves a la propiedad en caso de tal desastre. También puede considerar un informe de inundación. Si es muy probable que la casa se inunde, no podrá obtener un seguro para propietarios, lo que significa que no puede obtener una hipoteca. En algunos casos, la compra de un seguro contra inundaciones además del seguro de su propietario resolverá este problema. En las zonas rurales, se debe hacer un reconocimiento de la tierra para verificar los límites de la propiedad. En las zonas urbanas, los límites tienden a ser muy claros.

Seguro de riesgos

Esto incluye el seguro para propietarios de vivienda y cualquier cobertura adicional requerida en su área geográfica (como el seguro contra inundaciones). Deberá tener un seguro de propietario de vivienda hasta que se cancele su hipoteca. Si desea ahorrar unos cuantos dólares, elija su propia compañía de seguros y compare precios para obtener la mejor tarifa. El que selecciona el banco puede no ser el que desea.

Informe de título y seguro de título

El prestamista exige tanto los informes de título como el seguro de título. Incluso si no lo fueran, los querrías de todos modos.

El informe del título asegura que el título de la propiedad sea claro, es decir, no hay gravámenes sobre la propiedad y nadie más que el vendedor tiene derecho a reclamar ninguna parte de ella. El seguro de título lo protege a usted y al prestamista de cualquier desafío legal que pueda surgir más adelante si algo no aparece durante la búsqueda de título.

Si hay algún problema con el título (conocido como una nube o defecto), el vendedor deberá arreglarlo para que la venta pueda continuar o dejarlo ir. Dependiendo de dónde viva, la compañía de custodia y la compañía de títulos pueden ser la misma.

El recorrido final

Es una buena idea volver a inspeccionar la propiedad justo antes del cierre para asegurarse de que no haya ocurrido ningún daño nuevo y que el vendedor le haya dejado los artículos especificados en el acuerdo de compra, como electrodomésticos o accesorios.

En este punto, probablemente no podrá retroceder a menos que la casa haya sufrido daños graves. Sin embargo, no es extraño que un pequeño comprador presione a su agente para que anule el acuerdo por algo insignificante.

Formulario HUD-1

Al menos un día antes del cierre, recibirá un formulario HUD-1 o el estado final de los términos del préstamo y los costos de cierre. Compárelo con el cálculo de buena fe que firmó anteriormente. Los dos documentos deberían ser muy similares. Busque tarifas innecesarias, inesperadas o excesivas, así como errores directos.

Fideicomiso cercano

El proceso de cierre varía un poco según el estado, pero deberá firmar una tonelada de papeleo; Tómese su tiempo y lea atentamente. El vendedor también tendrá papeles para firmar. Después de que se firman todos los documentos, el oficial de custodia preparará una nueva escritura nombrándolo como el dueño de la propiedad y la enviará al registrador del condado. Deberá enviar un cheque de caja u organizar una transferencia bancaria para pagar el pago inicial y los costos de cierre, y su prestamista transferirá los fondos de su préstamo al depósito en garantía para que se pueda pagar al vendedor y, si corresponde, al prestamista del vendedor.

Si llegas hasta aquí, finalmente podrás tomar posesión de la casa.

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La línea de fondo

Su agente supervisará todo este proceso, así que no se preocupe demasiado si no comprende todos los detalles. Sin embargo, en cualquier transacción en la que esté poniendo tanto dinero en juego financieramente, es una buena idea tener al menos una idea básica de lo que está sucediendo para que no lo aprovechen. (Para lecturas relacionadas, consulte "Comprensión del proceso y los requisitos del depósito en garantía")