Comprender los títulos de propiedad

Los títulos de propiedad se utilizan para transmitir bienes inmuebles de un otorgante (vendedor) a un concesionario (comprador). Para que una escritura sea legalmente operativa, debe incluir la identificación del otorgante y el concesionario, y la descripción adecuada de la propiedad.

Más específicamente, las escrituras caen en una serie de categorías, que incluyen garantía, renuncia y propósito especial. Este artículo definirá qué son las escrituras, qué debe incluirse en una escritura para que sea legalmente operativa y los diferentes tipos de escrituras que se utilizan en la transferencia de bienes inmuebles.

¿Qué son los títulos de propiedad?

Una escritura de propiedad es un instrumento legal escrito y firmado que se utiliza para transferir la propiedad de bienes inmuebles del antiguo propietario (el otorgante) al nuevo propietario (el concesionario). Históricamente, los bienes inmuebles se transfirieron a través de un acto ceremonial conocido como "librea de seisin". En este acto, la persona que transfirió la tierra entregó una ramita o un terrón de césped de la tierra a la persona que recibió la tierra. Una declaración verbal o escrita a menudo acompañaba el gesto, aunque fue la librea de seisin que transfirió legalmente el título de la propiedad. Hoy, el título de propiedad inmobiliaria se transmite mediante una escritura de papel.

Elementos de escritura esenciales

Si bien cada estado tiene sus propios requisitos, la mayoría de los hechos deben contener varios elementos esenciales para ser legalmente válidos:

• Debe ser por escrito. Si bien la mayoría de las escrituras se completan en formularios impresos, no existe un requisito legal de que se use un formulario específico siempre que se incluyan los elementos esenciales.
• El otorgante debe tener capacidad legal para transferir la propiedad y el concesionario debe ser capaz de recibir la concesión de la propiedad. Una persona que es competente para hacer un contrato válido se considera competente para ser un otorgante.
• El otorgante y el concesionario deben identificarse de tal manera que se pueda determinar.
• La propiedad debe describirse adecuadamente.
• Las palabras operativas de transmisión deben estar presentes. Todas las escrituras estándar incluyen el lenguaje legal necesario que realmente transfiere la propiedad.
• La escritura debe ser firmada por el otorgante o los otorgantes si la propiedad es propiedad de más de una persona.
• La escritura debe entregarse legalmente al concesionario oa alguien que actúe en su nombre.
• La escritura debe ser aceptada por el concesionario. Por lo general, las acciones son aceptadas por el concesionario, pero en ciertas circunstancias, el concesionario podría rechazar la entrega de la escritura.

Comprender los títulos de propiedad

Tipos de hechos

Los hechos pueden clasificarse de muchas maneras. En general, las escrituras se clasifican como oficiales o privadas. Las escrituras oficiales se ejecutan de conformidad con procedimientos judiciales o judiciales. Sin embargo, la mayoría de las transacciones de propiedad involucran a individuos y entidades comerciales que usan títulos privados.

Las escrituras también se clasifican según el tipo de garantías de título proporcionadas por el otorgante. Los diferentes tipos de acciones incluyen:

Escritura de garantía general

La escritura de garantía general ofrece al concesionario la mayor protección. Con este tipo de escritura, el otorgante hace una serie de promesas legalmente vinculantes (llamadas convenios) y garantías para el concesionario (y sus herederos) acordando proteger al concesionario contra cualquier reclamo y demanda previa de todas las personas que, en lo que respecta a la tierra transportada . Los convenios habituales para el título incluidos en una escritura de garantía general son:

• el pacto de seisin, lo que significa que el otorgante garantiza que posee la propiedad y tiene el derecho legal de transmitirla
• el pacto contra gravámenes, que denota que el otorgante garantiza que la propiedad está libre de gravámenes o gravámenes, excepto como se especifica específicamente en la escritura
• el pacto de disfrute tranquilo, que indica que el concesionario tendrá posesión tranquila de la propiedad y no será molestado porque el otorgante tenía un título defectuoso
• el pacto de mayor seguridad, donde el otorgante promete entregar cualquier documento necesario para hacer que el título sea bueno

Escritura de Garantía Especial

Cuando en una escritura de garantía general el otorgante promete garantizar y defender el título transmitido contra los reclamos de todas las personas, el otorgante de una escritura de garantía especial garantiza que recibió el título de propiedad y que no ha hecho nada mientras poseía el título Para crear un defecto.

En otras palabras, solo los defectos que surgieron durante la propiedad del otorgante de la propiedad están garantizados. Debido a esta limitación, la garantía especial ofrece al concesionario menos protección que la escritura de garantía general. Muchos compradores de bienes raíces insistirán en una escritura de garantía general para protegerse contra los problemas que puedan surgir como resultado de una escritura de garantía especial.

Escritura de renuncia

La escritura de renuncia, también llamada escritura de no garantía, ofrece al concesionario la menor cantidad de protección. Este tipo de escritura transmite cualquier interés que el otorgante tenga actualmente en la propiedad, si corresponde. No se hacen garantías ni promesas con respecto a la calidad del título. Si el otorgante tiene un buen título, la escritura de renuncia es esencialmente tan efectiva como una escritura de garantía general. Sin embargo, si el título contiene un defecto, el concesionario no tiene ningún recurso legal contra el otorgante bajo la escritura. Una escritura de renuncia se usa a menudo si el otorgante no está seguro del estado del título (si contiene algún defecto) o si el otorgante no quiere responsabilidad bajo los convenios del título.

Escrituras especiales

Las escrituras de propósito especial se utilizan con frecuencia en relación con los procedimientos judiciales y los casos en que la escritura es de una persona que actúa en algún tipo de capacidad oficial. La mayoría de las acciones de propósito especial ofrecen poca o ninguna protección al concesionario y son esencialmente acciones de renuncia. Los tipos de escrituras de propósito especial incluyen, pero no se limitan a:

• Escritura del administrador: Esto se puede usar cuando una persona muere intestada (sin un testamento). Un administrador designado por el tribunal dispondrá de los bienes del difunto y la escritura de un administrador se puede usar para transmitir el título de bienes inmuebles al concesionario.
• Escritura del ejecutor: Esto se puede usar cuando una persona muere testado (con un testamento). El albacea del patrimonio dispondrá de los bienes del difunto y la escritura del albacea podrá ser utilizada para transmitir el título o los bienes inmuebles al concesionario.
• Escritura del Sheriff: Esto se entrega al postor exitoso en una venta de ejecución realizada para satisfacer un fallo que se ha obtenido contra el propietario de la propiedad. El concesionario recibe cualquier título que tenga el deudor del fallo.
• Escritura fiscal: se emite cuando se vende una propiedad por impuestos morosos.
• Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: Esto es otorgado por un prestatario que está en mora en una hipoteca directamente al prestamista. Esto sirve para evitar procedimientos de ejecución hipotecaria, y si el prestamista acepta la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, el préstamo se rescinde. Muchos prestamistas prefieren ejecutar una ejecución hipotecaria para limpiar el título.
• Escritura de regalo (Escritura de regalo). Esto se usa para transmitir el título de propiedad real que se otorga sin consideración o solo con una consideración simbólica. En algunos estados, la escritura de regalo debe registrarse dentro de dos años o se anulará.

La línea de fondo

La transferencia del título de una propiedad se realiza mediante escritura. Ciertos elementos esenciales deben estar contenidos dentro de la escritura para que sea legalmente operativa. Las diferentes escrituras brindan diversos niveles de protección al concesionario y las obligaciones de un otorgante están determinadas por la forma de la escritura. Dado que las escrituras son documentos legales importantes que afectan los intereses y derechos de propiedad, se debe consultar a un abogado de bienes raíces calificado en cualquier transacción que los involucre, como el cierre de la compra de una vivienda.