Control de los alquileres
El control de alquileres es un programa del gobierno que establece un límite en la cantidad que el propietario puede exigir para arrendar una casa o renovar un arrendamiento.
Las leyes de control de alquileres generalmente son promulgadas por los municipios y los detalles varían ampliamente. Todos están destinados a mantener los costos de vida al alcance de los residentes de bajos ingresos.
El control de alquileres no está muy extendido en los EE. UU. Según un estudio reciente del Urban Institute, 182 municipios de los EE. UU. De aproximadamente 89, 000 tienen regulaciones de control de alquileres, y todos estaban en Nueva York, Nueva Jersey, California, Maryland o Washington DC De hecho, 37 estados tienen leyes que prohíben a los gobiernos locales promulgar medidas de control de rentas.
Sin embargo, el tema de la regulación de la renta ha revivido en los últimos años, particularmente en ciudades y estados donde los costos de vida en espiral combinados con salarios estancados han creado una crisis de asequibilidad de vivienda para residentes de ingresos moderados y personas de edad avanzada con ingresos fijos.
Oregon es el primer estado en los Estados Unidos en promulgar una ley estatal de control de alquileres. La ley, firmada en marzo de 2019, restringe los aumentos anuales de renta al 7% más el aumento en el índice de precios al consumidor.
[Importante: los defensores del control de rentas como el Urban Institute argumentan que los controles de precios pueden ser efectivos para la población a la que apuntan las leyes].
Cómo funciona el control de alquileres
Las primeras leyes de control de rentas en los EE. UU. Datan de la década de 1920, y a menudo fueron congelamientos directos de las rentas. Estos generalmente resultaron inviables. En la década de 1970, la idea del control de la renta volvió a surgir, esta vez en una forma más moderada, a menudo llamada estabilización de la renta.
Por ejemplo, la ciudad de Nueva York tiene dos programas de control de alquileres:
- El antiguo programa de control de alquileres ha estado en proceso de eliminación gradual durante décadas. Puso límites severos a los precios de alquiler, pero los únicos inquilinos que todavía están cubiertos por la ley han estado viviendo desde 1971 o antes en edificios construidos antes de 1947.
- El programa de estabilización de alquileres de la década de 1970 regula los precios en aproximadamente la mitad de los alquileres de la ciudad. Las rentas solo se pueden aumentar anualmente, y los aumentos porcentuales permitidos están limitados por una agencia de vivienda. Las reglas y excepciones son laberínticas y son administradas por una combinación de agencias municipales y estatales.
El alto costo de vida en la ciudad de Nueva York se cita con frecuencia como prueba suficiente de que el control de alquileres no funciona. El precio promedio de una habitación en Nueva York fue de $ 3, 070 en 2018.
Los defensores del control de rentas, como el Urban Institute, argumentan que los controles de precios pueden ser efectivos para la población a la que apuntan las leyes. Es decir, las personas de ingresos moderados y las personas de edad avanzada con ingresos fijos pueden quedarse en sus hogares mientras la gentrificación hace que los precios aumenten a su alrededor.
Las ventajas y desventajas del control de alquileres
El control de alquileres siempre ha sido controvertido. Las regulaciones de control de alquileres en las ciudades actuales regulan más comúnmente los aumentos de precios para las renovaciones de arrendamiento, no para los nuevos inquilinos. Podría decirse que tiene algunos beneficios para los propietarios, que pueden cobrar lo que el mercado tenga sobre los apartamentos vacantes o, en el peor de los casos, mantener a los inquilinos que tienen todos los incentivos para quedarse y pagar el alquiler a tiempo.
Los principales argumentos contra el control de alquileres incluyen:
- El control de alquileres reduce la oferta de viviendas dignas, ya que los propietarios prefieren convertir un edificio en condominios o adaptarlo para uso comercial en lugar de acatar una ley que limita sus ganancias.
- La inversión en nuevas viviendas de alquiler se detiene.
- El mantenimiento de los edificios bajo control de alquileres es laxo o inexistente debido al bajo rendimiento de la inversión.
Los principales argumentos para la regulación incluyen:
- Los precios de alquiler en muchas ciudades de Estados Unidos están aumentando mucho más rápido que los salarios para trabajos de ingresos moderados.
- El control de la renta permite a las familias de ingresos moderados y a las personas de edad avanzada con ingresos fijos vivir decentemente y sin temor a un aumento de la renta personalmente catastrófico.
- Los vecindarios son más seguros y más estables con una base de residentes a largo plazo en apartamentos con renta controlada.
Para llevar clave
- La mayoría de las leyes de control de alquileres limitan la cantidad que un propietario puede aumentar los alquileres de los inquilinos existentes.
- El control del alquiler es controvertido. De hecho, 37 estados tienen leyes que prohíben que los gobiernos locales promulguen tales medidas.
- Oregon se convirtió en el primer estado de los EE. UU. En promulgar una ley estatal de control de alquileres en 2019.