¿Las renovaciones de su casa pagarán?

La remodelación de ciertas áreas de una casa unifamiliar es una excelente manera para que los propietarios agreguen una mayor funcionalidad y belleza a una propiedad a expensas de otra persona. Al elegir el proyecto adecuado para mejorar su espacio vital, una parte significativa del gasto se puede transferir a futuros propietarios en forma de un aumento en el valor de las propiedades.

Para llevar clave

• La remodelación puede aumentar el retorno de la inversión (ROI) de una casa. Las cubiertas de madera, el reemplazo de ventanas y las mejoras en la cocina y el baño tienden a generar el ROI más alto.
• Para la recuperación de costos, los proyectos de remodelación generalmente deben corregir un defecto de diseño o estructural para recuperar el costo de la construcción.
• El costo de renovar las propiedades de alquiler puede recuperarse durante una venta, pero también con el aumento de las tarifas de alquiler ordenadas por casas actualizadas.
• Los préstamos con garantía hipotecaria son una forma de financiar proyectos de renovación, permitiendo pagos solo de intereses hasta que se venda la propiedad y se recuperen los costos.
• Uno de los mayores errores de renovación es mejorar una casa muy por encima del promedio de las casas vecinas. Los precios de las viviendas tienden a reflejar los gustos de los compradores locales y la cantidad que están dispuestos a pagar.

Qué considerar antes de renovar

El retorno de la inversión (ROI) de cualquier proyecto de renovación dado es una función de las características del mercado local, la condición del mercado inmobiliario residencial cuando se vende la propiedad y la calidad del trabajo realizado. Históricamente y en promedio, ciertos proyectos, como la adición de una cubierta de madera, mejoras en la cocina y el baño, y el reemplazo de ventanas, han mostrado el mayor ROI, independientemente de la ubicación de la propiedad o el estado del mercado inmobiliario residencial.

Las renovaciones más grandes no siempre son mejores, ya que gastar más no siempre garantiza una mayor creación de valor.

Sin embargo, a menos que el proyecto de remodelación esté diseñado para solucionar un problema estructural o falla de diseño, es poco probable que un propietario recupere más que el costo de la construcción. Si la recuperación de costos es una consideración tan importante como un mayor disfrute al mejorar la propiedad, entonces los propietarios deben considerar los gustos de los posibles compradores al decidir qué proyectos llevar a cabo.

Para los inversionistas que remodelan propiedades de alquiler, el costo de mejorarlo puede recuperarse no solo en el momento de la venta, sino también a través de las mayores tarifas de alquiler ordenadas por las residencias actualizadas.

Aún así, los propietarios deben tener cuidado con los proyectos que eligen completar, ya que las ganancias potenciales de valor solo pueden realizarse en la medida en que haya compradores dispuestos a pagar por las renovaciones.

Considera tu ubicación

Al considerar cualquier tipo de proyecto, es esencial asegurarse de que las mejoras realizadas sean apropiadas para el tipo particular de vivienda y área de propiedad local. Un error que suelen cometer los propietarios es mejorar sus hogares muy por encima del promedio de las casas vecinas. Los compradores se sienten atraídos por vecindarios particulares debido a los servicios ubicados cerca y porque las casas en esa área se venden dentro del rango de precios de ese comprador. Aunque una casa mejorada muy por encima de otras cercanas aún puede recibir el mismo nivel de interés en comparación con otras comercializadas, es poco probable que obtenga una prima muy por encima del promedio simplemente debido a las mejoras adicionales.

Los agentes de bienes raíces sabrán cuándo los aumentos de valor porcentual son más altos para las viviendas de precio promedio o por debajo del promedio en un vecindario determinado, y más bajos para las casas con precios en la parte superior de sus respectivos mercados. Es durante estos períodos de mayor actividad económica y mayor demanda de bienes raíces que las mejoras tendrán el mayor impacto en el valor de mercado de una vivienda.

El tiempo también tendrá un impacto en la capacidad de una mejora para aumentar el valor de las propiedades. Hacer mejoras estructurales o de diseño, como adiciones de edificios o terminar el espacio en bruto, agregará valor por un período de tiempo más largo que, por ejemplo, actualizaciones de cocinas y baños o mejoras tecnológicas, como nuevos sistemas de aire acondicionado, porque estos últimos tienden a volverse obsoletos a través del tiempo.

La ubicación geográfica también tendrá un gran impacto en la recuperación más rápida o mayor de los proyectos. Por ejemplo, el tiempo de mantenimiento y el costo de las piscinas enterradas dificultan la recuperación del costo de instalación y, en algunos casos, reducirán el valor general de una casa. Sin embargo, este puede no ser el caso en las regiones del sur de los EE. UU., Donde los períodos prolongados de clima extremadamente caluroso hacen que las piscinas sean una valiosa adición para algunos propietarios.

Cómo puede ayudar el gobierno

Debido a que el interés hipotecario es deducible de los impuestos sobre la renta, el Tío Sam puede ayudar a subsidiar las mejoras en el hogar, haciendo que el costo de la construcción sea aún menos oneroso para los propietarios.

Para los que tienen menos aversión al riesgo, los propietarios que han acumulado capital adecuado en sus hogares pueden utilizar instrumentos financieros, como un refinanciamiento de retiro de efectivo o un préstamo con garantía hipotecaria, para financiar sus proyectos de construcción. Usando estos métodos, el único efectivo necesario para completar los proyectos planificados serían los pagos de intereses para mantener los préstamos, que en la mayoría de los casos son deducibles de impuestos. El principal se puede pagar cuando la propiedad finalmente se vende.

Proyecto de retorno de la inversión

La razón principal para asumir cualquier proyecto de remodelación de una casa como propietario-ocupante es el disfrute recibido de vivir en una casa actualizada. Para aquellos que esperan beneficiarse también de una remodelación, hay varias fuentes que ofrecen información sobre la recuperación esperada de proyectos específicos. Por ejemplo, la revista REALTOR® publica un informe anual "Costo vs. Valor" que compara el costo de los proyectos comunes de remodelación y muestra la recuperación que los propietarios pueden esperar. Estas estimaciones de recuperación se basan en los fundamentos del mercado inmobiliario residencial en ese momento, así como en el costo promedio de construcción.

La Tabla 1 contiene estimaciones promedio nacionales, pero los propietarios pueden encontrar información más específica en Remodeling Online, que ofrece las mismas estimaciones para diferentes áreas geográficas de los EE. UU. Estos rangos de recuperación promedio para los proyectos de remodelación más comunes brindan a los posibles vendedores una amplia indicación de qué proyectos tienen mayor probabilidad de devolver una gran parte del costo del proyecto a la venta. Las diferencias en las recuperaciones promedio se explican por el alcance y la calidad del trabajo realizado, con proyectos más pequeños y menos útiles en el extremo inferior del rango.

Fuente: Remodelación en línea

Las mejoras, como la remodelación de oficinas y dormitorios, tuvieron los mayores rangos de recuperación, del 50 al 70%. La gran extensión se debe a las diferencias en el tamaño de las renovaciones y la importancia que tiene la habitación en el diseño general de la casa, como el dormitorio de invitados versus la suite principal. (Para lecturas relacionadas, consulte "6 cosas que cree que agregan valor a su hogar, pero no lo hacen")

La línea de fondo

Al contemplar cualquier proyecto de remodelación, los propietarios deben considerar el valor que recibirán del proyecto sobre cualquier recuperación de costos que pueda estar disponible en una venta. Sin embargo, al contemplar dos cambios igualmente útiles, los propietarios deben investigar las guías locales de bienes raíces para determinar qué proyectos tienen más probabilidades de pagarse. Recuerde que más grande no siempre es mejor, y gastar más no siempre garantiza un mayor grado de creación de valor. Los precios de las viviendas siempre reflejarán los gustos de los compradores de propiedades locales y las cantidades que esos compradores están dispuestos a pagar en un vecindario o subdivisión en particular.