Intercambios 1031: 10 cosas que debe saber

La sección 1031 del código del IRS se está abriendo paso lentamente en la conversación diaria. El término está relacionado con agentes inmobiliarios, compañías de títulos, inversores y madres de fútbol. Algunas personas incluso insisten en convertirlo en un verbo, como en: "Vamos a construir ese edificio para otro".

La Sección 1031 del IRS tiene muchas partes móviles que el usuario debe comprender antes de intentar su uso. También hay implicaciones fiscales y plazos que pueden ser problemáticos. Además, la regla estipula las propiedades de tipo de intercambio 1031 y limita el uso de la regla con propiedades de vacaciones.

¿Qué es la Sección 1031?

En términos generales, un intercambio 1031 (también llamado intercambio similar o Starker) es un intercambio de una propiedad de inversión por otra. Aunque la mayoría de los swaps están sujetos a impuestos como ventas, si el suyo cumple con los requisitos de 1031, no tendrá impuestos o impuestos limitados al momento del intercambio.

(Para leer los antecedentes, vea Evite el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de su casa)

En efecto, puede cambiar la forma de su inversión sin (como lo ve el IRS) cobrar o reconocer una ganancia de capital. Eso permite que su inversión continúe creciendo con impuestos diferidos. No hay límite en cuántas veces o con qué frecuencia puede hacer 1031. Puede transferir la ganancia de una propiedad de inversión a otra, a otra y a otra. Aunque puede obtener ganancias en cada intercambio, evita los impuestos hasta que venda por efectivo muchos años después. Entonces, con suerte pagará solo un impuesto, y eso a una tasa de ganancia de capital a largo plazo (actualmente 15% o 20%, dependiendo de los ingresos, y 0% para algunos contribuyentes de ingresos más bajos).

La disposición es solo para inversiones y propiedades comerciales, por lo que no puede cambiar su residencia principal por otra casa. Hay formas en que puede usar 1031 para intercambiar casas de vacaciones, más sobre eso más adelante, pero esta escapatoria es mucho más estrecha de lo que solía ser.

Reglas especiales para bienes depreciables

Advertencia: se aplican reglas especiales cuando se intercambia una propiedad depreciable en 1031. Puede desencadenar una ganancia conocida como recuperación de depreciación que se grava como ingreso ordinario. En general, si cambia un edificio por otro edificio, puede evitar esta recuperación. Pero si intercambia terrenos mejorados con un edificio por terrenos no mejorados sin un edificio, la depreciación que ha reclamado previamente en el edificio se recuperará como ingreso ordinario.

Estas complicaciones son la razón por la que necesita ayuda profesional cuando está haciendo 1031. Sin embargo, si está considerando un 1031, o simplemente tiene curiosidad, aquí hay 10 cosas que debe saber.

Cambios a la regla 1031

Antes de la aprobación de la nueva legislación fiscal el 22 de diciembre de 2017, algunos intercambios de bienes personales, como licencias de franquicia, aviones y equipos, calificaron para un intercambio 1031. Bajo la nueva ley, solo los bienes raíces califican. Los intercambios de acciones corporativas o intereses de sociedades nunca calificaron, y aún así, no lo hacen.

Por otro lado, los intereses como inquilino en común (TIC) en bienes raíces aún se aplican. Vale la pena señalar que la asignación de gastos completos de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos (TCJA) para ciertos bienes personales tangibles puede ayudar a compensar este cambio a la ley tributaria.

La TCJA incluye una regla de transición que permite un intercambio 1031 de propiedad personal calificada en 2018 si la propiedad original fue vendida o la propiedad de reemplazo adquirida antes del 31 de diciembre de 2017. La regla de transición es específica para el contribuyente y no permite un reverso 1031 intercambio donde se compra la nueva propiedad antes de vender la propiedad anterior.

"Like-Kind" es de base amplia

La mayoría de los intercambios deben ser meramente "similares", una frase enigmática que no significa lo que usted cree que significa. Puede cambiar un edificio de apartamentos por tierra en bruto, o un rancho por un centro comercial. Las reglas son sorprendentemente liberales. Incluso puede intercambiar un negocio por otro. Pero, de nuevo, hay trampas para los incautos.

Puedes hacer un intercambio 'retrasado'

Clásicamente, un intercambio implica un simple intercambio de una propiedad por otra entre dos personas. Pero las posibilidades de encontrar a alguien con la propiedad exacta que desea que quiera la propiedad exacta que tiene es escasa. Por esa razón, la mayoría de los intercambios son retrasados, tripartitos o "Starker" (nombrados por el primer caso de impuestos que los permitió).

En un intercambio retrasado, necesita un intermediario calificado (intermediario) que tenga el efectivo después de que "venda" su propiedad y la use para "comprar" la propiedad de reemplazo para usted. Este intercambio tripartito se trata como un intercambio.

1031 Reglamento de plazos

Hay dos reglas clave de tiempo que debe observar en un intercambio retrasado.

1. El primero se refiere a la designación de una propiedad de reemplazo. Una vez que se produce la venta de su propiedad, el intermediario recibirá el efectivo. No puede recibir el efectivo o arruinará el tratamiento 1031. Además, dentro de los 45 días posteriores a la venta de su propiedad, debe designar la propiedad de reemplazo por escrito al intermediario, especificando la propiedad que desea adquirir. El IRS dice que puede designar tres propiedades siempre que finalmente cierre una de ellas. Incluso puede designar más de tres si caen dentro de ciertas pruebas de valoración.
2. La segunda regla de tiempo en un intercambio retrasado se relaciona con el cierre. Debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días posteriores a la venta de la anterior. Tenga en cuenta que los dos períodos de tiempo se ejecutan simultáneamente. Eso significa que comienza a contar cuando se cierra la venta de su propiedad. Si designa una propiedad de reemplazo exactamente 45 días después, solo le quedan 135 días para cerrar la propiedad de reemplazo.

Implicación fiscal e hipotecas

Es posible que le quede dinero en efectivo después de que el intermediario adquiera la propiedad de reemplazo. Si es así, el intermediario se lo pagará al final de los 180 días. Ese efectivo, conocido como "arranque", se gravará como ingresos por ventas parciales de la venta de su propiedad, generalmente como una ganancia de capital.

Una de las principales formas en que las personas se meten en problemas con estas transacciones es no considerar los préstamos. Debe considerar los préstamos hipotecarios u otras deudas sobre la propiedad que cede, y cualquier deuda sobre la propiedad de reemplazo. Si no recibe reembolso en efectivo, pero su responsabilidad disminuye, eso también se considerará como un ingreso para usted, al igual que efectivo.

Suponga que tiene una hipoteca de $ 1 millón en la propiedad anterior, pero su hipoteca en la nueva propiedad que recibe a cambio es de solo $ 900, 000. Tiene una ganancia de $ 100, 000 que también se clasifica como "arranque", y se le aplicarán impuestos.

1031s para casas de vacaciones

Puede vender su residencia principal y, combinada con su cónyuge, proteger $ 500, 000 en ganancias de capital, siempre que haya vivido allí durante dos años de los últimos cinco. Pero este descanso no es un 1031 y no está disponible para su segunda casa de vacaciones.

2004 Apriete de la escapatoria de la casa de vacaciones

Es posible que haya escuchado historias de contribuyentes que usaron la disposición 1031 para cambiar una casa de vacaciones por otra, tal vez incluso por una casa donde quieren retirarse y la Sección 1031 retrasó cualquier reconocimiento de ganancia. Más tarde, se mudaron a la nueva propiedad, la convirtieron en su residencia principal y finalmente planearon usar la exclusión de ganancia de capital de $ 500, 000.

En 2004, el Congreso endureció esa escapatoria. Sí, los contribuyentes aún pueden convertir las casas de vacaciones en propiedades de alquiler y hacer 1031 intercambios. Ejemplo: deja de usar su casa de playa, la alquila por seis meses o un año y luego la cambia por otra propiedad. Si obtiene un inquilino y se comporta de una manera profesional, probablemente haya convertido la casa en una propiedad de inversión, lo que debería hacer que su intercambio 1031 esté bien.

Sin embargo, si simplemente lo alquila pero nunca tiene inquilinos, probablemente no esté permitido. Los hechos serán clave, como lo será el momento. Cuanto más tiempo transcurra después de convertir el uso de la propiedad en alquiler, mejor. Aunque no existe un estándar absoluto, algo menos de seis meses de uso de alquiler de buena fe probablemente no sea suficiente. Un año sería mejor.

Mudarse a una residencia de intercambio 1031

Si desea utilizar la propiedad por la que cambió como su nueva segunda casa o incluso su casa principal, no puede mudarse de inmediato. En 2008, el IRS estableció una regla de puerto seguro, bajo la cual dijo que no cuestionaría si una vivienda de reemplazo calificaba como propiedad de inversión para los fines de la Sección 1031. Para cumplir con ese puerto seguro, en cada uno de los dos períodos de 12 meses inmediatamente después del intercambio:

• Debe alquilar la unidad de vivienda a otra persona para un alquiler justo por 14 días o más
• Su propio uso personal de la unidad de vivienda no puede exceder el mayor de 14 días o el 10% del número de días durante el período de 12 meses que la unidad de vivienda se alquila en un alquiler justo.

Además, después de cambiar con éxito una propiedad de vacaciones o inversión por otra, no puede convertir de inmediato la nueva propiedad en su hogar principal y aprovechar la exclusión de $ 500, 000.

Antes de que se modificara la ley en 2004, un inversor podría transferir una propiedad de alquiler en un intercambio 1031 por otra propiedad de alquiler, alquilar la nueva propiedad de alquiler por un período, mudarse a la propiedad durante unos años y luego venderla, aprovechando exclusión de ganancia de la venta de una residencia principal. Ahora, si adquiere una propiedad en un intercambio 1031 y luego intenta vender esa propiedad como su residencia principal, la exclusión no se aplicará durante el período de cinco años que comienza con la fecha en que se adquirió la propiedad en el intercambio similar 1031. En otras palabras, tendrá que esperar mucho más para utilizar la exención de impuestos sobre las ganancias de capital de la residencia principal.