Una introducción al préstamo FHA 203 (k)

¿Está interesado en comprar un fijador superior, pero no tiene el efectivo para remodelarlo? O tal vez ha ahorrado dinero para la remodelación y ha encontrado una casa que le encanta, pero su prestamista no le permitirá comprarla porque la casa no se considera habitable sin baños. Siempre hay propiedades en el mercado que no fueron mantenidas por antiguos propietarios con problemas de liquidez, que fueron maltratados por los inquilinos o fueron deliberadamente destrozados por los propietarios de viviendas que fueron embargados. ¿No debería haber una manera para que alguien como tú arregle estas monstruosidades del vecindario y les devuelva la vida?

Un regalo del gobierno

Hay una manera de comprar un fijador superior, y el gobierno federal se lo ofrece. El producto de préstamo de rehabilitación de la Administración Federal de Vivienda, el préstamo FHA 203 (k), fue diseñado para personas que desean rehabilitar o reparar un hogar dañado para que puedan vivir en él como su residencia principal. Estos préstamos están respaldados por el gobierno para alentar a los prestamistas a ofrecer lo que de otro modo se consideraría un producto de préstamo riesgoso. Debido al riesgo y los gastos involucrados, los proyectos de rehabilitación normalmente son manejados por inversores profesionales de bienes raíces que pueden comprar propiedades en efectivo y, por lo tanto, no necesitan ningún banco para aprobar la condición de la propiedad.

Este artículo describirá cuánto dinero necesita ahorrar, los dos tipos diferentes de préstamos 203 (k), propiedades elegibles, reparaciones elegibles y más, en resumen, lo que necesita saber para ver si este tipo de préstamo es adecuado para tú. (Para leer los antecedentes, ver: Asegurando Hipotecas de la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) ).

Cuánto efectivo necesitas

El préstamo FHA 203 (k) le permite incluir el dinero necesario para reparaciones y gastos relacionados (materiales y mano de obra) en el préstamo. Si desea comprar una casa donde la cocina ha sido arrancada, puede incluir en el préstamo el precio de los gabinetes nuevos, encimeras, pisos, una nevera, estufa, horno, microondas, fregadero, lavavajillas, triturador de basura y el costo. para diseñar, permitir e instalar todo. El préstamo también puede incluir una reserva de contingencia del 10-20% para gastos superiores a los estimados de reparación. También puede obtener hasta seis meses de pagos de hipoteca incluidos para cubrir la hipoteca mientras está renovando la casa para que no tenga que hacer un doble pago de vivienda.

Tipos de hipotecas 203 (k)

Hay dos tipos de hipotecas FHA 203 (k): regulares y simplificadas (también llamadas "modificadas"). Regular es para propiedades que necesitan reparaciones estructurales; optimizado es para aquellos que solo necesitan reparaciones no estructurales. Cualquiera de los dos se puede usar para comprar o refinanciar.

Para el préstamo de compra 203 (k) normal, el monto máximo de la hipoteca se basa en el valor menor del valor actual de la propiedad más los costos de rehabilitación o el 110% del valor esperado de la propiedad después de la rehabilitación. Esto significa que no querría comprar una casa con un valor actual de $ 150, 000 si necesitara $ 25, 000 en reparaciones a menos que tuviera $ 10, 000 adicionales en efectivo porque lo máximo que podría pedir prestado sería $ 165, 000 (110% de $ 150, 000). El préstamo simplificado permite a los compradores de viviendas agregar un máximo de $ 35, 000 al precio de compra para pagar las mejoras. (Para obtener más información, consulte: Hipotecas: ¿cuánto puede pagar? )

Por supuesto, en cualquier caso, tiene los ingresos para respaldar la hipoteca; no puede pedir un préstamo por un monto determinado porque la casa lo justifica.

Propiedades elegibles

Los préstamos FHA 203 (k) están destinados a propietarios ocupantes, no inversores. Los siguientes tipos de propiedades son elegibles:

• Viviendas unifamiliares a cuatro familias
• Construcción existente que se ha completado durante al menos un año.
• Derribos, mientras permanezca parte de la base existente
• Una casa existente que se trasladará a una nueva fundación.
• La porción residencial de una propiedad de uso mixto (comercial / residencial)
• Condominios aprobados por la FHA

Con una gama tan amplia de propiedades que califican, casi cualquier persona puede encontrar la propiedad adecuada que califique para un préstamo 203 (k).

Condiciones de financiación y gastos de rehabilitación y reparación permitidos

Independientemente del trabajo que pueda pensar que necesita la casa, el prestamista y la FHA tienen sus propios requisitos que también deberá cumplir. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) "requiere que las propiedades financiadas bajo este programa cumplan con ciertas normas básicas de eficiencia energética y estructurales" para "cumplir con las Normas mínimas de propiedad de HUD (24 CFR 200.926d y / o el Manual 4905.1 de HUD) y todos códigos y ordenanzas locales ".

Los estándares de eficiencia energética incluyen calafateo, aislamiento y ventilación, así como el uso de sistemas de calefacción y aire acondicionado del tamaño correcto para el hogar. También se requiere que la casa tenga detectores de humo adyacentes a cada área para dormir.

Es posible que se sorprenda por la variedad de reparaciones y mejoras en el hogar que se pueden financiar con el préstamo 203 (k). Estos incluyen, entre otros, los siguientes:

• pintura
• adiciones de habitación
• cubiertas
• patios
• nivelación y drenaje del sitio
• remodelación del baño
• remodelación de cocinas, incluidos electrodomésticos
• terminar un ático o sótano
• alteraciones estructurales y reparaciones
• Agregar o disminuir el número de unidades en una vivienda (por ejemplo, unifamiliar a dúplex)
• revestimiento nuevo
• adiciones de la segunda historia
• eliminación de problemas de pintura a base de plomo
• sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC)
• plomería
• Techumbre
• piso
• conservación de energía
• Acceso desactivado

La FHA no permite que los "artículos de lujo" como canchas de tenis, piscinas, jacuzzis y parrillas se financien con un préstamo 203 (k), pero algunos artículos que podría considerar lujosos, como las bañeras de hidromasaje, son De hecho permitido. Hable con su prestamista sobre las mejoras específicas que desea realizar para ver qué puede financiar.

Completando la rehabilitación

Una vez que complete la compra y la casa sea suya, puede comenzar las reparaciones y la remodelación. La FHA requiere que todas las reparaciones se completen dentro de los seis meses, aunque los prestamistas pueden requerir un plazo más corto.

Comenzará a hacer los pagos de la hipoteca de inmediato como lo haría en cualquier casa. Después de todo, lo tienes, no importa si aún no estás viviendo en él. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, puede financiar sus primeros pagos de hipoteca.

El dinero de rehabilitación y reparación se coloca en una cuenta de depósito en garantía y se libera a medida que se completa e inspecciona el trabajo para garantizar la aprobación de HUD. HUD también debe aprobar el producto terminado una vez que se haya completado todo el trabajo.

Problemas a evitar

Muchos prestamistas no otorgan préstamos FHA 203 (k), ya sea porque no saben cómo o no quieren hacer el papeleo adicional. Debe evitar trabajar con un prestamista que no tiene experiencia con los préstamos FHA 203 (k): el proceso es lo suficientemente complejo como es. No se preocupe por trabajar con alguien que no sabe lo que está haciendo.

Además, asegúrese de no invertir demasiado en la casa: no gaste tanto en reparaciones y mejoras que no podrá recuperar sus costos si vende la casa algún día. Mire los precios de venta promedio de las casas listas para la mudanza en su vecindario e intente poner su casa dentro de este rango. No desea tener una casa de $ 300, 000 en un vecindario de casas de $ 200, 000 porque la mayoría de las personas que pueden pagar una casa de $ 300, 000 querrán vivir en un vecindario más agradable donde todas las casas tengan un valor comparable.

Inconvenientes

Los préstamos FHA 203 (k) tienen un período de cierre más largo que otros tipos de préstamos. Por lo general, demoran entre 60 y 90 días en cerrarse, en comparación con los 30 a 45 días que son comunes para otros préstamos, incluidos los préstamos regulares de la FHA. Si tiene prisa por mudarse, el préstamo 203 (k) no es el producto para usted. También puede esperar pagar una tasa de interés más alta debido al mayor riesgo asociado con los préstamos para mejoras en el hogar. (Para obtener más información, consulte Puntos de hipoteca: ¿cuál es el punto? )

Estos préstamos también requieren más trabajo para el prestamista y requieren un conocimiento especializado del préstamo, por lo que puede ser más difícil encontrar un prestamista que trabaje con usted. Los procesos de solicitud y renovación requieren mucho trabajo para los propietarios de viviendas, y hay muchos trámites burocráticos involucrados. Algunos prestatarios han informado demoras en la recepción de sus fondos de rehabilitación, lo que agrega estrés adicional al proceso.

La línea de fondo

Aunque puede ser más trabajo encontrar un prestamista que otorgue préstamos FHA 203 (k) y completar tanto los procesos de solicitud como de renovación, el esfuerzo adicional puede ser rentable. Este producto de préstamo puede permitirle comprar esa casa perfecta que solo necesita un poco de reacondicionamiento para volver a ser habitable. También puede permitirle dar el salto del alquiler a la propiedad de la vivienda, ya que puede haber un reparador superior en su rango de precios cuando no hay viviendas listas para la mudanza que pueda pagar. (Para más información, vea ¿Está listo para comprar una casa? )