Fideicomiso de inversión inmobiliaria cautivo
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria cautivo es simplemente un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) con el control de la propiedad de una sola empresa. Las empresas con propiedades inmobiliarias asociadas con sus negocios pueden encontrar ventajoso agrupar las propiedades inmobiliarias en un REIT para las exenciones fiscales especiales. Esta estrategia de mitigación de impuestos puede ser utilizada por minoristas y bancos con muchas tiendas o sucursales.
Para llevar clave
- Un REIT cautivo es cualquier REIT con más del 50% de participación de una sola compañía.
- Los REIT cautivos suelen ser filiales.
- Como REIT, los REIT cautivos disfrutan de las mismas ventajas fiscales que un REIT estándar.
- En general, la contabilidad cautiva de REIT puede ser compleja para una empresa matriz y la subsidiaria cautiva de REIT.
- Los profesionales de contabilidad e impuestos deben asegurarse de cumplir plenamente con todas las leyes federales y estatales que abarcan los REIT cautivos.
Comprender los fideicomisos de inversión inmobiliaria cautiva
Se puede crear un fideicomiso de inversión inmobiliaria cautivo para aprovechar las exenciones fiscales que ofrece un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Las empresas pueden optar por desarrollar o tomar el control de la propiedad en un REIT para el estado cautivo. El estado de control o cautivo se define como más del 50% de la participación de propiedad con derecho a voto de un REIT.
Las empresas que construyen un REIT cautivo con el propósito de administrar sus propias propiedades inmobiliarias generalmente los caracterizarán como REIT de alquiler o hipotecarios. Los REIT hipotecarios proporcionan capital hipotecario para la promesa de un ingreso recíproco que a menudo es la base de los ingresos de un REIT. Las compañías también pueden usar fideicomisos de inversión inmobiliaria cautivos transfiriendo bienes inmuebles a un REIT y luego alquilando las propiedades de esos REIT.
Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria
Un REIT cautivo es simplemente un REIT con control de propiedad de una sola compañía. Más allá de eso, los REIT cautivos son simplemente REIT. Una entidad puede clasificarse como REIT si cumple con ciertos requisitos del Servicio de Impuestos Internos y el Título 26 del Código de Impuestos Internos. Los REIT pueden ser fideicomisos, asociaciones o corporaciones, pero independientemente de eso, todos deben elegir tributar como corporaciones.
El Código de Rentas Internas permite que todos los REIT distribuyan todos sus ingresos a sus accionistas. Esto hace que los REIT sean similares a las sociedades bajo el código tributario ya que las sociedades generalmente no tienen ingresos y distribuyen todos sus ingresos a través de un K-1.
Los REIT deben cumplir varios requisitos para calificar para las deducciones de impuestos de distribución de ingresos que caracterizan a los REIT en general. Algunos de los requisitos más importantes incluyen:
- Elección de impuestos como corporación
- Al menos el 90% de los ingresos brutos de dividendos, intereses, alquileres u otros bienes inmuebles
- Al menos el 75% de los activos totales representados por activos inmobiliarios, equivalentes de efectivo y valores gubernamentales
- Debe tener una titularidad real de 100 o más personas (las compañías controladoras pueden nombrar a los ejecutivos como accionistas para cumplir con este requisito)
Si una entidad cumple con los requisitos de REIT, debe pagar al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas y, por lo tanto, se le permite tomar la distribución de ingresos como una deducción. Cualquier saldo restante después de la distribución requerida se grava con la tasa impositiva corporativa necesaria.
Contabilidad subsidiaria
Los REIT cautivos se consideran filiales y, por lo tanto, su propiedad debe contabilizarse de alguna manera en las finanzas de la empresa matriz. En general, hay tres formas de contabilizar las filiales y la propiedad de la filial en los estados financieros de una empresa matriz. Las empresas pueden informar estados financieros consolidados o pueden dar cuenta de la propiedad mediante el método de participación o costo.
Según los Principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), las empresas tienen la opción de crear estados financieros consolidados que integren todos los aspectos financieros de una subsidiaria si la empresa matriz posee más del 50% de los derechos de propiedad. Por lo general, no es beneficioso ni aplicable que una empresa matriz incluya un REIT cautivo en los informes de estados financieros consolidados debido a los beneficios fiscales que el REIT cautivo obtiene por sí mismo, lo que a menudo es la razón para crearlo. Por lo tanto, la propiedad cautiva de REIT generalmente se contabiliza en las finanzas de una empresa matriz a través del método de participación o el método de costo.
Beneficios fiscales REIT cautivos
Puede haber varios beneficios fiscales asociados con los impuestos cautivos REIT. La tributación federal de los REIT se analiza en el Título 26 del Código de Rentas Internas, pero los estados también pueden tener sus propias reglas fiscales para los REIT que pueden aumentar o disminuir los beneficios fiscales.
En general, la empresa matriz de un REIT cautivo puede deducir los costos de pago de alquiler o hipoteca que paga a su REIT cautivo, lo que reduce sus ingresos imponibles. Esto no es necesariamente un gran beneficio porque normalmente deduciría estos gastos de todos modos, pero puede crear algunas ventajas útiles en el procesamiento de pagos, etc. Una de las mayores ventajas es que la empresa matriz recibe una parte de la distribución de dividendos del REIT cautivo que potencialmente pueden gravarse a una tasa más baja.
El REIT cautivo disfruta de todos los beneficios fiscales del estado de REIT. Puede deducir el 90% o más de sus ingresos que distribuye a los accionistas. También paga la tasa del impuesto federal de sociedades sobre cualquier ingreso restante.
Leyes que rigen los REIT cautivos
Debido a que las subsidiarias cautivas de REIT pueden crear varias ventajas, existen algunas disposiciones federales y estatales que se dirigen a ellas. En general, la mayoría de la legislación define cautivo como el control de la propiedad del 50%. Las leyes federales exigen que cualquier tratamiento sea justo y esté en línea con las valoraciones de la propiedad y las negociaciones independientes. Algunos estados tienen sus propios requisitos especiales y, en algunos casos, existen limitaciones que pueden eliminar las tácticas de evasión fiscal de manera integral. En general, los profesionales de contabilidad e impuestos deben asegurarse de que los REIT cautivos y la contabilidad de REIT cautivos cumplan con todas las leyes federales y estatales colectivamente.
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