Análisis comparativo del mercado
Un análisis de mercado comparativo es un examen de los precios a los que se vendieron propiedades similares en la misma área recientemente. Los agentes de bienes raíces realizan un análisis de mercado comparativo para sus clientes para ayudarlos a determinar un precio para la lista al vender una casa o un precio para ofrecer al comprar una casa. Dado que no hay dos propiedades idénticas, los agentes hacen ajustes por las diferencias entre las propiedades vendidas y la que está a punto de comprarse o cotizarse para determinar una oferta o precio de venta justos. Esencialmente, un análisis de mercado comparativo es una versión menos sofisticada de una evaluación formal y profesional.
Comprensión del análisis comparativo del mercado
Un análisis de mercado comparable también puede incluir propiedades listadas actualmente, especialmente si no se vendieron propiedades similares recientemente. Sin embargo, los precios de lista solo indican lo que el vendedor espera obtener por la propiedad y no reflejan necesariamente lo que realmente vale.
Si bien el análisis de mercado comparativo no es una evaluación oficial, el agente de bienes raíces utiliza una gran cantidad de prácticas y métodos similares que un tasador usaría para llegar a un valor razonable para la propiedad. Si la casa o propiedad es tan distintiva y / o única donde no se encuentran propiedades comparables, puede ser de interés para el propietario contratar a un tasador formal para valorar la propiedad.
Ejemplo de un análisis comparativo de mercado
Considere una pareja que está pensando en hacer una oferta en una casa unifamiliar de cuatro dormitorios, tres baños y 2, 100 pies cuadrados en un cuarto de acre de terreno. La casa está en venta a $ 300, 000. El agente de bienes raíces de la pareja realiza un análisis de mercado comparativo y localiza tres propiedades similares que se vendieron recientemente en la misma subdivisión:
- El primero es idéntico en todos los sentidos a la propiedad en cuestión, excepto que se encuentra en una calle concurrida; Recientemente se vendió por $ 275, 000.
- El segundo tiene cuatro dormitorios, tres baños, y está ubicado en un cuarto de acre de terreno, pero tiene 2, 400 pies cuadrados porque también incluye un porche con mosquitero; se vendió por $ 315, 000.
- El tercero tiene cuatro habitaciones, está ubicado en un cuarto de acre de terreno y tiene 2, 100 pies cuadrados, pero solo tiene dos baños, los cuales están anticuados; se vendió por $ 265, 000.
Estos son los pasos típicos que el agente inmobiliario podría seguir para completar un análisis comparativo del mercado:
1. Evaluar la calidad del vecindario
El primer paso es evaluar la calidad del vecindario circundante y existen algunas buenas herramientas en línea que lo hacen más fácil que nunca.
Google Street View podría ser la mejor herramienta para investigar el vecindario. Esto es lo que estás buscando:
- Bonitos bloques versus bloques menos atractivos
- Proximidad a servicios como playas, parques, escuelas, etc.
- Proximidad a lugares desagradables como basureros, carreteras, instalaciones industriales, etc.
- Problemas importantes de apelación
Sin embargo, las imágenes de Google pueden estar desactualizadas, por lo que no es un sustituto para conducir por el vecindario.
2. Evalúe el listado original si está disponible
Revise cuidadosamente las fotos y la descripción para evaluar la edad y el estado del hogar, las actualizaciones recientes y los posibles problemas con la estrategia de marketing anterior.
3. Verifique las estimaciones del valor de la propiedad
Una estimación del valor de la propiedad puede ayudarlo a evaluar el valor de mercado probable de la casa de su cliente y brindarle un punto de partida al calcular el costo por pie cuadrado de la propiedad. Sin embargo, estas estimaciones pueden ser inexactas y no consideran aspectos únicos del mercado local.
4. Desarrollar un CMA preliminar
Obtenga una idea aproximada del valor de su casa evaluando los listados vendidos, listados caducados, listados activos y listados pendientes en el área que son comparables en características, tamaño y servicios a su listado. Las propiedades comparables que debe incorporar a su CMA incluyen:
- Viviendas que se han vendido o están vencidas, están pendientes o han sido incluidas en los últimos seis meses. Los listados vendidos le dirán exactamente qué casas similares en el área se han vendido recientemente y son su forma principal de evaluar el valor de su CMA. Los listados vencidos le indicarán los precios que el mercado no está dispuesto a soportar. Los listados con una venta pendiente pueden darle una buena idea de lo que se están vendiendo casas similares en este momento. Los listados actuales le dirán cómo es su competencia.
- Evaluar casas con la misma cantidad de dormitorios y baños. El número de dormitorios y baños en una casa es uno de los criterios más importantes para valorar una casa. Por ejemplo, las casas de dos dormitorios son generalmente menos deseables que aquellas con tres o más. Del mismo modo, las casas con un solo baño o sin baño principal a menudo tienen un valor de reventa más bajo que aquellas con más.
- Evalúe casas dentro de aproximadamente 300 pies cuadrados de la suya. Con una casa de 2, 000 pies cuadrados, mire casas que tienen entre 1, 700 y 2, 300 pies cuadrados. En general, más habitaciones equivalen a un precio más alto, pero los pies cuadrados son casi tan importantes.
- Evaluar casas en el mismo vecindario. Averiguar exactamente en qué "vecindario" se encuentra realmente la casa puede ser difícil si no se trata de una comunidad amurallada. Por esa razón, es importante evaluar primero el vecindario en línea.
- Evaluar hogares en las mismas o similares zonas escolares. Los distritos escolares son especialmente importantes en las ciudades más grandes, donde hay muchas escuelas en cada distrito. Las casas en un lado de la calle pueden estar en una excelente zona escolar, mientras que los estudiantes que viven en casas en el otro lado pueden matricularse en escuelas de baja calidad. La diferencia que hacen las escuelas en el valor de la casa puede ser muy significativa.
- Evaluar casas con un tamaño de lote similar. En general, una casa en 10 acres de tierra valdrá más que una casa comparable en un solo acre.
- Evaluar hogares de edad similar. Las casas nuevas generalmente se valoran más que las casas antiguas, pero algunas casas más antiguas, especialmente las antiguas o las casas modernas de mediados de siglo, podrían tener una prima sobre las nuevas construcciones debido a su diseño.
- Evaluar casas con características similares. Por ejemplo, si la casa tiene una piscina enterrada o se encuentra en un vecindario cerrado con una casa club, intente encontrar otros listados con características similares. Del mismo modo, si la casa se encuentra en una propiedad frente al mar, compararla con otras casas frente al mar arrojará resultados mucho mejores que compararla con casas a pocas cuadras del agua.
5. Obtenga un precio promedio de listados comparables
Tome los precios de venta de las casas comparables que ha elegido y divídalas por sus pies cuadrados para calcular el precio por pie cuadrado de cada casa comparable. Luego, encuentre el precio promedio por pie cuadrado de las casas comparables y multiplíquelo por los pies cuadrados exactos de la casa que está tratando de vender.
6. Evaluar el hogar en persona.
Con base en su investigación, debe tener una idea aproximada de lo que vale la casa, por lo que debe poder responder cualquier pregunta sobre el valor de la propiedad que el propietario tiene para usted. Al recorrer una propiedad, tenga en cuenta factores como: condición, adiciones y mejoras, mejoras necesarias, exteriores y paisajismo, y otras comodidades. Combine los datos preliminares de listados comparables con la información recopilada durante la visita para crear un CMA completo.