BRAZO convertible
Un ARM convertible es una hipoteca de tasa ajustable (ARM) que le da al prestatario la opción de convertirse en una hipoteca de tasa fija. Los ARM convertibles se comercializan como una forma de aprovechar las tasas de interés descendentes y generalmente incluyen condiciones específicas. La institución financiera generalmente cobra una tarifa para cambiar el ARM a una hipoteca de tasa fija.
DESMONTAJE BRAZO Convertible
Los ARMS convertibles son un híbrido de dos tipos de hipotecas: la hipoteca de tasa fija convencional a 30 años y la hipoteca de tasa ajustable (ARM). Las hipotecas de tasa fija le dan al prestatario la seguridad de saber que su pago mensual nunca cambiará, incluso si las tasas aumentan; Con el tiempo, los pagos disminuyen efectivamente en relación con la inflación. Una hipoteca de tasa ajustable comienza con una tasa introductoria "teaser" mucho más baja, pero después de un período establecido (generalmente cinco años) la tasa se ajusta de acuerdo con un índice, como la tasa LIBOR, más un margen. La tarifa generalmente se ajusta cada seis meses y puede subir o bajar (dentro de los límites descritos en el contrato).
Con un ARM convertible, la hipoteca comienza como una tasa ajustable de 30 años, es decir, a una tasa de avance por debajo del promedio del mercado. Pero dentro de un período específico, a menudo después del primer año pero antes del quinto, el prestatario tiene la opción de convertir a una tasa fija. Por lo general, la nueva tasa de interés es la tasa más baja ofrecida dentro de los siete días anteriores al cierre. Por lo tanto, si las tasas de interés están bajando, el prestatario puede obtener una tasa fija más baja de lo que podría haber obtenido inicialmente.
Los ARM convertibles pueden tener sentido cuando las tasas son altas
Introducidos a principios de la década de 1980, los ARM convertibles entraron en escena durante un período de hipotecas de tasa fija de dos dígitos. La teoría era que debido a que históricamente era poco probable que las tasas de interés fueran mucho más altas (salvo una inflación extraordinaria), los prestatarios de ARM convertibles podrían apostar esencialmente por la gran probabilidad de tasas más bajas en el futuro. Los ARM convertibles tempranos eran caros y contenían restricciones onerosas. Pero en 1987, las empresas hipotecarias patrocinadas por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a comprar ARM convertibles en el mercado secundario; Como la mayoría de los bancos comerciales venden sus préstamos hipotecarios en el mercado secundario, la aceptación de ARM convertibles por parte de los dos gigantes hipotecarios condujo a su rápida expansión. La competencia, a su vez, trajo tarifas más bajas y condiciones menos restrictivas.
La baja
El principal inconveniente de los ARMS convertibles es que obligan al prestatario a controlar las tasas de interés y predecir cambios futuros, algo que incluso los expertos no pueden hacer de manera confiable. Además, las tasas de interés en ARMS convertibles, tanto la tasa introductoria como la tasa fija posterior, generalmente son un poco más altas que las tasas de mercado. Y aunque los prestatarios no pagan los costos de cierre al convertir la hipoteca, los prestamistas sí cobran tarifas. Mientras tanto, si las tasas de interés aumentan durante el período introductorio, se pierde el beneficio de una ARM convertible. Finalmente, el pago mensual después de la conversión seguramente será más alto de lo que el propietario estaba pagando bajo la tasa de avance, aunque con la seguridad de que permanecerá fijo.