Tasa de rendimiento de la gestión financiera - Definición de FMRR
La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una medida utilizada para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y pertenece a un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Los REIT son acciones ofrecidas al público por una compañía de bienes raíces o un fideicomiso que posee una cartera de propiedades y / o hipotecas que generan ingresos.
El FMRR es similar a la tasa interna de rendimiento y tiene en cuenta la duración y el riesgo de la inversión. La FMRR especifica los flujos de efectivo (entradas y salidas) a dos tasas distintas conocidas como tasa segura y tasa de reinversión.
La tasa de rendimiento de la gestión financiera explicada
Debido a que el cálculo de la tasa de rendimiento de la gestión financiera es tan complejo, muchos profesionales e inversores inmobiliarios eligen utilizar otras métricas para el análisis inmobiliario. El beneficio de usar FMRR es que permite a los inversores comparar oportunidades de inversión a la par entre sí.
Aunque la tasa interna de rendimiento (TIR) ha sido durante mucho tiempo una medida estándar de rendimiento dentro del léxico financiero, un inconveniente principal es la incapacidad del valor de contabilizar el tiempo o un período de mantenimiento. Como tal, es un indicador débil de liquidez, que juega un papel importante en la determinación del nivel de riesgo general de cualquier seguridad o vehículo de inversión. Por ejemplo, cuando se usa solo IRR, dos fondos pueden parecerse en función de sus tasas de rendimiento, pero uno puede tomar el doble de tiempo que el otro para simplemente volver al monto original de la inversión principal. Muchos analistas complementarán las medidas de retorno IRR o MIRR con el período de recuperación de la inversión para evaluar el tiempo requerido para recuperar una suma de inversión principal.
La tasa de rendimiento interna modificada mejora el valor de la tasa de rendimiento interna estándar al ajustar las diferencias en las tasas de reinversión asumidas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. FMRR lleva las cosas un paso más allá al especificar las salidas de efectivo y las entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como la "tasa segura" y la "tasa de reinversión". FMRR también hace una suposición adicional no incluida con IRR y MIRR de que los flujos de efectivo positivos ocurren inmediatamente antes a flujos de efectivo negativos se utilizará para cubrir ese flujo de efectivo negativo.
- Las tasas seguras suponen que los fondos necesarios para cubrir los flujos de efectivo negativos están generando intereses a una tasa fácilmente alcanzable y pueden retirarse cuando sea necesario en cualquier momento (es decir, desde un día de cuenta de depósito). En este caso, una tasa es "segura" porque los fondos son altamente líquidos y están disponibles de forma segura con un riesgo mínimo cuando sea necesario.
- Las tasas de reinversión incluyen una tasa a recibir cuando los flujos de efectivo positivos se reinvierten en una inversión similar a mediano o largo plazo con un riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (es decir, pertenece a otra inversión) y por lo tanto requiere una tasa de descuento de mayor riesgo.
Para llevar clave
- La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica utilizada para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y corresponde a los REIT.
- El FMRR se basa en una formulación IRR modificada que emplea una tasa de rendimiento segura y una tasa de rendimiento de reinversión.
- Debido a que el cálculo de la tasa de rendimiento de la gestión financiera es tan complejo, muchos profesionales e inversores inmobiliarios eligen utilizar otras métricas para el análisis inmobiliario.
Cálculo de FMRR
Dado que FMRR es una tasa de rendimiento interna modificada, no existe una forma formulada de calcularla, sino que debe calcularse mediante iteraciones de prueba y error, facilitadas por el software de la computadora. Antes de usar dicho software, hay algunos pasos importantes que deben llevarse a cabo para determinar una tasa segura y una tasa de reinversión (más alta que la tasa segura) para aplicar a todos los flujos de efectivo futuros en el transcurso de un período de tenencia específico.
- Elimine todos los flujos de efectivo negativos futuros observando los flujos de efectivo positivos del año anterior siempre que sea posible. En cambio, las salidas se descuentan a la tasa de rendimiento segura y se restan de cualquier flujo de caja positivo.
- Descuente todas las otras salidas de efectivo que pueden no haberse aplicado al paso 1 hasta el presente a la tasa segura también.
- Compuesto hasta el final del período de tenencia de los flujos de efectivo positivos restantes a la tasa de reinversión. Estos se agregarán a los flujos de efectivo previstos de una venta al final del período de tenencia de la inversión.
- Calcule la TIR.
El resultado de estos pasos es la tasa de rendimiento de la gestión financiera.
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