Préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria - HELOC

Una de las mayores ventajas de ser propietario de una vivienda es la capacidad de generar equidad con el tiempo. Puede usar ese capital para asegurar fondos de bajo costo en forma de una "segunda hipoteca", ya sea un préstamo único o una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC).

Existen ventajas y desventajas para cada una de estas formas de crédito, por lo que es importante comprender las ventajas y desventajas de cada una antes de continuar.

Fundamentos de préstamos de capital

Tanto los préstamos con garantía hipotecaria como los HELOC utilizan el capital en su vivienda, es decir, la diferencia entre el valor de su vivienda y el saldo de su hipoteca, como garantía.

Debido a que los préstamos están garantizados contra el valor de su vivienda, los préstamos con garantía hipotecaria ofrecen tasas de interés extremadamente competitivas, generalmente cercanas a las de las primeras hipotecas. En comparación con las fuentes de préstamos no garantizados, como las tarjetas de crédito, pagará mucho menos en tarifas de financiamiento por el mismo monto del préstamo.

Pero hay un inconveniente en usar su hogar como garantía. Los prestamistas con garantía hipotecaria colocan un segundo gravamen sobre su casa, dándoles el derecho de eventualmente hacerse cargo de su casa si no realiza los pagos. Mientras más pidas prestado contra tu casa o condominio, más te pondrás en riesgo.

Para llevar clave

• El valor acumulado de la vivienda puede ser una gran fuente de valor para que los propietarios accedan al efectivo para renovaciones u otras compras importantes.
• Debido a que están asegurados contra el valor de su casa, los prestamistas están dispuestos a ofrecer tasas más bajas que para la mayoría de los otros tipos de préstamos personales.
• Un préstamo con garantía hipotecaria viene como una suma global de efectivo, a menudo con una tasa de interés fija.
• Las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC) son una fuente rotativa de fondos potenciales, muy similar a una tarjeta de crédito, que usted usa como mejor le parezca con una tasa de interés variable.

Elegibilidad para préstamos de capital

Los bancos suscriben segundas hipotecas al igual que otros préstamos hipotecarios. Cada uno tiene pautas que dictan cuánto pueden prestar en función del valor de su propiedad y su solvencia. Esto se expresa en una relación combinada de préstamo a valor, o CLTV.

Supongamos que está trabajando con un banco que ofrece un CLTV máximo del 80% y que su casa vale $ 300, 000. Si actualmente debe $ 150, 000 en su primera hipoteca, puede calificar para pedir prestados $ 90, 000 adicionales en forma de préstamo con garantía hipotecaria o HELOC ($ 300, 000 x 0.80 = $ 240, 000).

Al igual que otras hipotecas, su elegibilidad para un préstamo y la tasa de interés dependen de su historial laboral, ingresos y puntaje de crédito. Cuanto más alto sea su puntaje, menor será el riesgo de incumplimiento de su préstamo y menor será su tasa.

Préstamos con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria viene como una suma global de efectivo. Es una opción si necesita el dinero para un gasto único, como una boda o una renovación de la cocina. Estos préstamos generalmente ofrecen tasas fijas, por lo que sabe exactamente cuáles serán sus pagos mensuales cuando saque uno.

Los préstamos con garantía hipotecaria no son la respuesta si solo necesita una pequeña infusión de efectivo. Si bien algunos prestamistas otorgarán préstamos por $ 10, 000, muchos no le otorgarán uno por menos de $ 25, 000. Además, tiene que pagar muchos de los mismos costos de cierre asociados con una primera hipoteca, como las tarifas de procesamiento de préstamos, las tarifas de originación, las tarifas de tasación y las tarifas de registro.

Los prestamistas pueden exigirle que pague “puntos”, es decir, intereses prepagos, al momento del cierre. Cada punto es igual al 1% del valor del préstamo. Entonces, en un préstamo de $ 100, 000, un punto le costaría $ 1, 000.

Los puntos reducen su tasa de interés, lo que en realidad podría ayudarlo a largo plazo. Pero si está pensando en pagar el préstamo temprano, ese interés inicial no funciona exactamente a su favor. Si cree que ese podría ser el caso, a menudo puede negociar menos puntos, o incluso ninguno, con su prestamista.

HELOC

Las líneas de crédito con garantía hipotecaria son un poco diferentes. Son una fuente rotativa de fondos, muy similar a una tarjeta de crédito, que usted usa como mejor le parezca. La mayoría de los bancos ofrecen diferentes maneras de acceder a esos fondos, ya sea a través de una transferencia en línea, escribiendo un cheque o usando una tarjeta de crédito conectada a su cuenta. A diferencia de los préstamos con garantía hipotecaria, tienden a tener pocos costos de cierre, si es que tienen alguno, y presentan tasas de interés variables, aunque algunos prestamistas ofrecen tasas fijas por un cierto número de años.

Hay ventajas y desventajas en la flexibilidad que ofrecen las líneas de crédito. Puede pedir prestado contra su línea de crédito en una fecha posterior sin tener que solicitar un nuevo préstamo. De esa manera, es una buena fuente de fondos de emergencia, siempre que su banco no requiera un retiro mínimo cuando cierre el préstamo.

Pero los HELOC pueden meter en problemas a algunos prestatarios. Independientemente de sus intenciones al abrir la línea de crédito, es fácil gastar los fondos disponibles en cosas que no necesita. Y lo que sea que use, por supuesto, debe pagar con intereses.

Las fases de los HELOC

La mayoría de las líneas con garantía hipotecaria tienen dos fases: durante el período de extracción, que generalmente es de 10 años, puede acceder a su crédito disponible como mejor le parezca. Muchos contratos HELOC requieren pagos pequeños, solo de interés durante este período, aunque es posible que tenga la opción de pagar extra y que vaya en contra del capital.

Después de que finaliza el período de sorteo, a veces puede solicitar una extensión. De lo contrario, el préstamo entra en la fase de reembolso. De ahora en adelante, ya no puede acceder a fondos adicionales y realiza pagos regulares de principal más intereses hasta que desaparezca el saldo. Durante el período de reembolso de 20 años, debe reembolsar todo el dinero prestado, más los intereses a una tasa variable. Algunos prestamistas dan a los prestatarios la opción de convertir un saldo HELOC en un préstamo con tasa de interés fija en este momento.

Aun así, el pago mensual casi puede duplicarse. Según un estudio realizado por TransUnion, el pago de un HELOC de $ 80, 000 a una tasa de porcentaje anual del 7% costará $ 467 por mes durante los primeros 10 años cuando solo se requieren pagos de intereses. Eso salta a $ 719 al mes cuando comienza el período de reembolso.

Ese salto en los pagos al comienzo del nuevo período ha resultado en un shock de pago para muchos prestatarios HELOC no preparados. Si las sumas son lo suficientemente grandes, incluso puede causar el incumplimiento de las personas en dificultades financieras. Y si no cumplen con los pagos, podrían perder sus hogares.

¿Por qué sacar una segunda hipoteca?

Los propietarios pueden usar su préstamo con garantía hipotecaria o HELOC para una amplia gama de propósitos. Desde el punto de vista de la planificación financiera, una de las mejores cosas que puede hacer con los fondos es usarlos para proyectos de renovación y remodelación que aumenten el valor de su hogar. De esta manera, está reconstruyendo la equidad en su hogar al mismo tiempo que lo hace más habitable.

También puede usar el dinero para consolidar deudas con altas tasas de interés, incluidos los saldos de tarjetas de crédito. Está reemplazando efectivamente un préstamo de alto costo con una forma de crédito asegurada y de bajo costo.

Por supuesto, también puede pedir prestado para financiar unas vacaciones en el extranjero o ese nuevo auto deportivo que ha estado mirando. Si vale la pena erosionar su capital para realizar compras discrecionales es algo en lo que querrá pensar seriamente.

Deducciones fiscales de préstamos de capital

Hay otra ventaja de aprovechar su capital si es para proyectos de renovación de viviendas: el IRS le permite cancelar parte de los intereses de esos préstamos, siempre que detalle las deducciones.

A partir de 2018, las parejas pueden deducir el interés de hasta $ 750, 000 de "deuda de adquisición" elegible (o hasta $ 375, 000, si presenta una declaración por separado). Esas son las hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria utilizados para "comprar, construir o mejorar sustancialmente" la casa contra la cual se aseguró.

Los contribuyentes solían poder deducir intereses de hasta $ 100, 000 de préstamos con garantía hipotecaria que se usaron por otras razones, como pagar tarjetas de crédito. Pero a partir de 2018, esa ya no es una opción hasta finales de 2025, un cambio debido a la legislación fiscal aprobada en diciembre de 2017.

Equidad de la casa y HELOC Pros y contras

Incluso si el valor de la propiedad se mantiene estable o aumenta, cada nuevo préstamo estira su presupuesto. Si pierde su trabajo, por ejemplo, será más difícil mantenerse al día con sus pagos. Debido a que el prestamista tiene un derecho de retención sobre su casa, existe la posibilidad de que pueda enfrentar una ejecución hipotecaria si se atrasa por un período lo suficientemente largo.

Pros

• Costo más bajo que muchos otros tipos de préstamos.

• La capacidad de pedir prestado una cantidad relativamente grande de efectivo

• Flexibilidad para usar el dinero para prácticamente cualquier propósito

• Posibles exenciones de impuestos si utiliza los fondos en proyectos de renovación que aumentan el valor de su hogar

• La seguridad de las tasas de interés fijas en los préstamos con garantía hipotecaria

Contras

• Cuando usa su hogar como garantía, está reduciendo la cantidad de capital en su hogar

• Si el mercado inmobiliario se hunde, aquellos con índices de CLTV más altos corren el riesgo de quedar "bajo el agua" en su préstamo.

Préstamos con garantía hipotecaria versus refinanciación

Las segundas hipotecas no son la única forma de aprovechar el capital de su hogar para obtener dinero extra. También puede hacer lo que se conoce como refinanciamiento de retiro de efectivo, donde solicita un nuevo préstamo para reemplazar la hipoteca original.

Cuando su nuevo préstamo es mayor que el saldo de su préstamo anterior, se queda con el dinero extra. Al igual que con un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC, los propietarios pueden usar esos fondos para realizar mejoras en su propiedad o consolidar la deuda de la tarjeta de crédito.

La refinanciación tiene ciertas ventajas sobre una segunda hipoteca. La tasa de interés es generalmente un poco más baja que la de los préstamos con garantía hipotecaria. Y si las tasas han caído en general, querrá que su hipoteca principal refleje eso.

Pero los refis también tienen inconvenientes. Está sacando una nueva primera hipoteca, por lo que los costos de cierre tienden a ser mucho más altos que los HELOC, que generalmente no tienen costos iniciales elevados. Y si la refinanciación significa que tiene menos del 20% del capital en su hogar, es posible que también deba pagar un seguro hipotecario primario o PMI. Es algo de lo que no tendrá que preocuparse si simplemente tiene una segunda hipoteca añadida a su préstamo original.

No está de más hacer que su oficial de préstamos ejecute los números para cada opción, para que pueda comprender mejor cuál es el mejor para su situación.

Obtener un préstamo

Las opciones y tarifas de préstamos varían significativamente de un prestamista a otro, por lo que vale la pena darse una vuelta. Además de los bancos tradicionales, también puede llegar a ahorros y préstamos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. También puede usar agentes hipotecarios, que esencialmente hacen las compras por usted y el prestamista le paga.

Nunca hable con un solo prestamista; necesita al menos tres opciones, y es posible que también necesite la ayuda de un profesional de hipotecas para comparar las ofertas. Si ya tiene varias cuentas en un banco, pregunte por mejores tarifas o promociones especiales para clientes existentes.

La compra de un préstamo de un prestamista tradicional, un banco o una compañía hipotecaria, depende de la cantidad que esté buscando. En general, para préstamos de menos de $ 100, 000, un pequeño banco comunitario o cooperativa de crédito ofrecerá la mejor oferta. Para préstamos más grandes ($ 150, 000 o más), hable con bancos locales y nacionales junto con corredores de hipotecas. Al igual que con las hipotecas tradicionales, los corredores hipotecarios a menudo pueden ofrecer las mejores ofertas en préstamos con garantía hipotecaria debido a sus relaciones con múltiples prestamistas y grupos de inversión. Para préstamos "intermedios" de $ 100, 000 a $ 150, 000, "solo tiene que comprar", dice Casey Fleming, agente hipotecario y autor de "La guía de préstamos: cómo obtener la mejor hipoteca posible".

No se deje engañar por las bajas tasas de avance. Haga que el prestamista envíe la documentación que muestre la tasa de interés y los costos de cierre de su préstamo específico. Con los préstamos con garantía hipotecaria, los honorarios iniciales pueden ser elevados, generalmente entre el 2% y el 5% del monto de su préstamo.

Tarifas de negociación

Muchas de las tarifas que un prestamista trata de cobrar no están escritas en piedra. Algunos prestamistas, por ejemplo, están dispuestos a ceder en las tarifas de originación de préstamos, que cubren la comisión pagada al agente o corredor de préstamos. Si requieren que pague puntos en su préstamo, también pueden estar dispuestos a regatear sobre eso. Pero tienes que preguntar.

Los prestamistas pueden ofrecer varias opciones cuando se trata de fijar una tasa de interés fija en su HELOC. Cuanto mayor sea el período de tiempo en el que obtiene una tasa fija, mayor será la tasa de interés que cobran. Pero también hay menos riesgo de su parte si las tasas suben. Así que piense detenidamente qué términos funcionan mejor para usted.

En general, obtendrá los mejores términos si tiene un historial de empleo estable y una excelente calificación crediticia. Al igual que con cualquier solicitud de hipoteca, es una buena idea revisar sus informes de crédito con anticipación y asegurarse de que estén libres de errores.

Retirarse de un préstamo

Para evitar una angustia grave, más adelante, asegúrese de revisar cuidadosamente todos los documentos del préstamo antes de firmar en la línea punteada.

Tiene algún recurso si se da cuenta de que ha cometido un error, siempre que actúe rápidamente. Existe una regla de cancelación de tres días obligatoria a nivel federal que se aplica tanto a los préstamos con garantía hipotecaria como a los HELOC.

Pero debe notificar al prestamista por escrito. Ese aviso debe enviarse por correo o archivarse electrónicamente antes de la medianoche del tercer día (sin incluir los domingos) o será nulo.

Cuando no puede pagar su préstamo

A veces, incluso si se le otorga un préstamo, puede encontrar problemas financieros más adelante que dificultan el reembolso. Curiosamente, si bien perder la casa es un riesgo si no puede pagar su préstamo o línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda, no es una conclusión inevitable. Sin embargo, incluso si puede evitar perder su hogar, enfrentará graves consecuencias financieras.

Según Springboard, un asesor aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), los prestamistas generalmente persiguen una demanda estándar para obtener el dinero en lugar de ir directamente a la ejecución hipotecaria. Esto se debe a que, para excluir, el prestamista debe pagar su primera hipoteca antes de subastar la propiedad. Si bien una demanda puede parecer menos aterradora que los procedimientos de ejecución hipotecaria, aún puede dañar su crédito. Sin mencionar que los prestamistas pueden embargar salarios, tratar de recuperar otra propiedad o cobrar sus cuentas bancarias para obtener lo que se debe.

Si el mercado inmobiliario se hunde, las personas con mayores índices de CLTV corren el riesgo de quedar "bajo el agua" en su préstamo.

La mayoría de los prestamistas hipotecarios y los bancos no quieren que usted no cumpla con su préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria, por lo que trabajarán con aquellos que luchan por hacer los pagos. Lo importante es contactar a su prestamista lo antes posible. Lo último que debe hacer es evitar el problema. Es posible que los prestamistas no estén tan dispuestos a trabajar con usted si ha ignorado sus llamadas y cartas ofreciéndole ayuda durante meses.

Cuando se trata de lo que el prestamista puede hacer, existen algunas opciones. Algunos prestamistas ofrecerán a ciertos prestatarios una modificación de su préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria: los términos, la tasa de interés, los pagos mensuales o alguna combinación de los tres para hacer que pagar el préstamo sea más asequible. (Tenga en cuenta que extender el plazo del préstamo puede significar que paga más al final, pero los pagos mensuales disminuirán).

El gobierno federal cuenta con programas para ayudar a los prestatarios con dificultades con su primera hipoteca y su deuda hipotecaria. Para aprovechar el Segundo Programa de Modificación de Gravamen del gobierno, usted tuvo que haber modificado su primera hipoteca bajo el Programa de Hipoteca Asequible o HAMP. El Segundo Programa de Modificación de Gravamen, en conjunto con HAMP, permite a los prestatarios reducir los pagos en la línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda. HUD publica información útil sobre estos y otros programas.

Cuidado con el fraude

Debido a que los documentos verificados para obtener un HELOC son menos que para una hipoteca regular, y porque hay un período extendido en el que puede pedir prestados fondos, los delincuentes pueden, desafortunadamente, usar HELOC para robarle. Últimamente, ha aumentado el número de ladrones que adquieren estas cuentas de manera fraudulenta y extraen miles de dólares robando identidades y engañando a los prestamistas.

Así es como sucede. Los delincuentes obtienen su información personal a través de registros públicos. Luego, establecen una cuenta de internet HELOC y manipulan el proceso de verificación de la cuenta del cliente para obtener fondos, que por supuesto nunca pagan. Los expertos en robo de identidad han descubierto que las víctimas se enteran del delito solo cuando la institución financiera les llama sobre el pago atrasado, reciben una notificación por escrito del pago atrasado o aparece un mariscal en su casa para desalojarlos.

Si bien a menudo se aprovechan de las personas que ya tomaron HELOC, cualquier persona con equidad en su hogar puede convertirse en una víctima, especialmente los propietarios con buen crédito y los ciudadanos de la tercera edad que han pagado sus hipotecas (porque los prestamistas a menudo aprueban sus solicitudes). Para reducir su riesgo, revise sus estados de cuenta HELOC regularmente y examine sus informes de crédito para cualquier información inexacta.

La línea de fondo

Puede llegar un momento en su vida en que el acceso a un poco de dinero extra se convierta en una necesidad. Si es así, una segunda hipoteca es una opción convincente. Debido a que están asegurados contra el valor de su casa, los prestamistas están dispuestos a ofrecer tasas más bajas que para la mayoría de los otros tipos de préstamos.

Pero el hecho de que pueda usar su hogar como cajero automático no significa que deba hacerlo. Un préstamo adicional significa un pago de préstamo adicional cada mes. Y si no puede cumplir con las fechas de vencimiento, está poniendo en peligro su hogar. Por lo tanto, use la deuda con garantía hipotecaria sabiamente, si concluye que es la mejor opción para usted.