Cómo elegir un plan de pago de hipoteca inversa
Hay seis formas diferentes en que puede recibir los ingresos del tipo más popular de hipoteca inversa, la hipoteca de conversión de capital de la vivienda (HECM). El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., Que regula los HECM, llama a estas opciones "planes de pago". Puede optar por obtener una gran suma global por adelantado, establecer una línea de crédito a la que pueda recurrir según sea necesario, recibir pagos mensuales iguales o elija alguna combinación de estas opciones.
Contenido
- El plan de pago de tasa fija
- Planes de pago de tasa ajustable
- Opción 1: Plan de pago de tenencia
- Opción 2: Plan de pago a plazo
- Opción 3: línea de crédito
- Opción 4: Plan de tenencia modificado
- Opción 5: Plan de plazo modificado
El plan que elija afectará la cantidad de dinero que recibe a corto y largo plazo, la rapidez con la que gasta el valor acumulado de su vivienda y la eficacia con que una hipoteca inversa le ayuda a alcanzar sus objetivos financieros. Aquí hay un vistazo a cómo funciona cada plan de pago y sus ventajas y desventajas. (Para obtener más información, consulte Una mirada a la regulación de las hipotecas inversas y la Guía completa de hipotecas inversas).
El plan de pago de tasa fija
Si desea una hipoteca inversa de tasa fija, solo tiene una opción de plan de pago: un pago de suma única de desembolso único.
Cómo funciona
Recibirá una gran cantidad de una vez tan pronto como se cierre su hipoteca inversa. Se acumulan intereses sobre esa cantidad, las primas mensuales del seguro hipotecario en curso, así como los costos de cierre financiados hasta que la hipoteca revertida sea pagadera y vencida. La tasa de interés inicial es más alta de lo que es con los planes de tasa ajustable, pero la tasa de interés esperada con el tiempo es más baja.
Los profesionales
Debe usar este tipo de préstamo para pagar un saldo hipotecario alto o cubrir otro gasto importante. "La distribución de suma global funciona mejor para las personas que tienen una gran hipoteca existente que necesitan pagar", dice Casey Fleming, un asesor hipotecario en San José, California, que actualmente trabaja para C2 Financial Corp. y tiene más de 30 años de experiencia en la industria hipotecaria. Él dice que esta es la mejor opción si necesita tomar todos o la mayoría de sus ganancias disponibles a la vez.
Los contras
No puede recibir ingresos adicionales de este préstamo en el futuro. Los prestatarios que no son buenos para administrar el dinero o que han perdido su capacidad de hacerlo corren el riesgo de malgastar las ganancias o gastarlas demasiado rápido. Los estafadores a veces convencen a las personas mayores para que soliciten este tipo de préstamo o se dirijan a los propietarios de viviendas que recientemente sacaron uno. (Para obtener más información, consulte Cuidado con estas estafas hipotecarias inversas ).
Fleming dice que el mayor inconveniente es que "en casi todos los casos, el sorteo máximo en el primer año es el 60% del límite principal inicial. Dado que esta opción solo tiene un sorteo, el monto máximo del préstamo es bastante bajo ”. Usted retiene el otro 40% como valor acumulado de la vivienda. Nunca puede pedir prestado contra ese 40%, pero tenerlo puede ser útil si desea vender su casa y pagar su hipoteca inversa.
Para acceder a todo su capital a lo largo del tiempo, debe elegir un plan de pago de tasa ajustable.
Planes de pago de tasa ajustable
Los otros cinco planes de pago de hipoteca inversa tienen tasas ajustables. Si elige uno de estos, hay tres posibilidades de cómo puede cambiar su tasa de interés. Solo se aplicará uno a su hipoteca, y se revelará en la documentación de su préstamo.
- Su tasa de interés se ajustará una vez al año según el índice del Tesoro de Madurez Constante (CMT) más un margen establecido por el prestamista. La tasa no puede aumentar en más del 2% por año, y no puede aumentar o disminuir en más del 5% de la tasa inicial durante el plazo del préstamo.
- Su tasa de interés se ajustará mensualmente según el índice CMT más un margen establecido por el prestamista. La tasa no puede aumentar en más del 10% durante el plazo del préstamo, y no hay límite en cuanto a la baja tasa de interés.
- Su tasa de interés se ajustará mensualmente en función de la tasa de oferta interbancaria de Londres más un margen establecido por el prestamista. La tasa no puede aumentar en más del 10% durante el plazo del préstamo, y no hay límite en cuanto a la baja tasa de interés.
Si bien importa cuál de estos escenarios se aplica a su préstamo porque afecta la cantidad de interés que acumula su préstamo con el tiempo, no importa en términos de afectar sus pagos mensuales programados o su línea de crédito disponible. Un cambio significativo en la tasa de interés con una hipoteca inversa no lo pone en riesgo de ejecución hipotecaria de la manera en que puede hacerlo con una hipoteca a plazo. Sin embargo, una tasa de interés más alta afecta el valor acumulado de su casa y significa que puede recibir menos si vende la casa.
Si planea quedarse en su hogar de por vida, los aumentos en las tasas de interés pueden no ser una preocupación importante. Si no lo hace, puede asegurarse de que la tasa de interés de su préstamo coincida con el primer escenario, ya que el aumento máximo de la tasa de interés es del 5% en lugar del 10%. Su oficial de préstamos y su asesor de hipotecas inversas pueden ayudarlo a comprender sus opciones y cómo las tasas de interés ajustables afectan su situación.
Cuando solicite una hipoteca inversa con una tasa de interés ajustable, las ilustraciones de las opciones de su plan de pago utilizarán una tasa de interés esperada. Esta es la mejor suposición del prestamista sobre el promedio de la tasa de interés ajustable durante la vida de su préstamo. Es uno de los tres factores clave para determinar cuánto puede pedir prestado, junto con la edad del prestatario más joven y el valor de la propiedad.
Ahora que tiene una comprensión general de cómo funcionan los planes de tarifa ajustable, revisemos sus cinco opciones de pago. Recuerde que "pago" en este contexto se refiere a cómo recibirá los ingresos del préstamo.
Opción 1: Plan de pago de tenencia
Cómo funciona
Usted recibe pagos mensuales iguales siempre que al menos un prestatario viva en la casa como residencia principal. Los pagos mensuales se calculan bajo el supuesto de que vivirás en 100. Si no esperas vivir tanto tiempo, un plan de pago a plazo, que se analiza a continuación, podría ser una mejor opción. Si vive más, continuará recibiendo pagos. Si desea recibir un pago mensual estable por el resto de su vida en su hogar, el plan de pago de tenencia es una buena opción.
Los profesionales
"Los pagos de tenencia son excelentes para aquellos que piensan que vivirán en el hogar por mucho tiempo y que necesitan un ingreso mensual estable", dice Fleming. No tiene que preocuparse por quedarse sin ingresos de la hipoteca inversa con un plan de pago de tenencia siempre y cuando continúe cumpliendo con los otros términos del préstamo.
Los contras
Si tiene facturas grandes que pagar, este plan no lo ayudará a pagarlas. Además, si bien este plan de pago aparentemente proporciona ingresos garantizados de por vida, si tiene que mudarse de su hogar por razones de salud, o si no cumple con los cargos de propiedad requeridos, como el seguro del propietario, los impuestos a la propiedad y el mantenimiento básico, el la hipoteca inversa será pagadera y pagadera (esto es cierto bajo cualquier plan de pago), y no recibirá más pagos a menos que resuelva el incumplimiento
Usted o sus herederos recibirán el dinero restante de la venta de su casa después de que se cancele la hipoteca inversa. Sin embargo, en el peor de los casos de un mercado inmobiliario deprimido combinado con altas tasas de interés, es posible que no salga con mucho efectivo.
Opción 2: Plan de pago a plazo
Cómo funciona
Obtiene pagos mensuales iguales durante un período de tiempo determinado que elija: 10 años, por ejemplo. "Los pagos a plazo son mejores si tiene una idea clara de cuánto tiempo vivirá en el hogar", dice Fleming. "Las personas mayores, de 80 años en adelante, o aquellas que quieren mudarse en unos años pueden seleccionar este tipo".
Los profesionales
El pago mensual es más alto en comparación con un plan de pago de tenencia. Aunque no recibirá pagos mensuales adicionales una vez que llegue al final del plazo del préstamo, podrá seguir viviendo en el hogar como su residencia principal hasta que muera o se mude (siempre y cuando continúe cumpliendo con el otro préstamo condiciones, como el pago de los impuestos a la propiedad).
Los contras
No obtendrá un ingreso estable de por vida a menos que muera durante el plazo del préstamo. Es posible que agote el valor de su vivienda demasiado pronto en su vida y no tenga otra fuente de fondos en la que confiar.
Opción 3: línea de crédito
Cómo funciona
Obtiene acceso al dinero cuando lo necesita. Puede decidir cuándo recurrir a su línea de crédito y cuánto tomar, siempre que su saldo esté por debajo del límite principal. Su prestamista no puede exigirle que retire una cantidad mínima o que retire una suma mínima en un horario establecido.
Los profesionales
Una línea de crédito ofrece mucha flexibilidad. Puede retirar una gran suma global por adelantado, luego pedir prestados fondos adicionales con el tiempo y obtener acceso a ese capital adicional que permanece bloqueado con el plan de pago de tasa fija. También puede dejar la línea intacta durante años antes de un día en que la necesite. También puede retirar cantidades iguales o similares cada mes. Básicamente, puede personalizar sus retiros según sus necesidades y ajustarlos a medida que cambian sus necesidades.
Una línea de crédito puede funcionar como un plan de suma global, tenencia o plazo, pero usted tiene más control. Además, la parte no utilizada de su línea de crédito crece con el tiempo a la misma tasa de interés que está pagando sobre el monto que ha pedido prestado. Además, solo paga intereses sobre el dinero que realmente pide prestado, lo que puede hacer que sea más fácil venderlo y mudarse más tarde o potencialmente dejar dinero a sus herederos. A diferencia de una línea de crédito con garantía hipotecaria, no se puede revocar una línea de crédito con hipoteca inversa, incluso si el valor de su vivienda disminuye o su situación financiera empeora.
Los contras
Puede quemar una línea de crédito pidiendo prestado el máximo del 60% de su límite de capital en el primer año y el 40% restante en el primer día del segundo año. Si lo hace, no tendrá acceso a los fondos. Además, puede tomar hasta cinco negocios días para recibir los fondos que solicita de su línea de crédito, por lo que debe asegurarse de tener suficiente efectivo en su cuenta corriente para necesidades urgentes.
Opción 4: Plan de tenencia modificado
Cómo funciona
Obtiene pagos mensuales fijos combinados con acceso a una línea de crédito mientras un prestatario ocupe la casa como residencia principal. Los pagos mensuales fijos serán menores que si obtiene un plan de tenencia directo, y la línea de crédito será menor que si obtiene un plan de línea recta de crédito, pero tendrá acceso a la misma cantidad total de fondos.
Los profesionales
Tiene flexibilidad tanto para establecer sus pagos mensuales como para elegir el tamaño de su línea de crédito. Si desea pagos mensuales más grandes, puede elegir una línea de crédito más pequeña. Si desea una línea de crédito más grande, puede optar por pagos mensuales más pequeños.
Le permite satisfacer sus necesidades regulares de flujo de caja mensual sin pedir prestado más de lo necesario. Esta opción mantiene bajos sus gastos de intereses y lo pone en menos riesgo de usar todo su capital y no poder permitirse el lujo de mudarse si lo desea o necesita más adelante.
Los contras
Si necesita una gran suma de inmediato, este plan de pago probablemente no sea su mejor opción.
Opción 5: Plan de plazo modificado
Cómo funciona
Obtiene un pago mensual fijo por un número predeterminado de meses, además de acceso a una línea de crédito mientras un prestatario mantenga la casa como su residencia principal. Los pagos mensuales fijos serán más pequeños que si obtiene un plan de plazo directo, y la línea de crédito será menor que si obtiene un plan de crédito de línea recta, pero tendrá acceso a la misma cantidad total de fondos.
Los profesionales
Tiene flexibilidad para establecer el tamaño de sus pagos mensuales y durante cuánto tiempo los recibirá, y serán más altos de lo que serían bajo un plan de tenencia modificado, asumiendo el mismo tamaño de línea de crédito. También obtiene flexibilidad para elegir el tamaño de su línea de crédito.
Al final del plazo, todavía tendrá acceso a los ingresos del préstamo si no ha agotado su línea de crédito. Al igual que con el plan de tenencia modificado, puede mantener bajos sus intereses y posiblemente tener suficiente capital para moverse más adelante.
Los contras
Podría quedarse sin ingresos de la hipoteca inversa. Solo recibe pagos mensuales durante un número determinado de meses o años, por lo que debe usar su línea de crédito con cuidado si espera recibir ingresos más allá del final del plazo. Este plan tampoco es la mejor opción para grandes necesidades de efectivo por adelantado.
La línea de fondo
Los HECM ofrecen tantos planes de pago porque los propietarios mayores tienen muchas necesidades financieras diferentes. Ninguna opción en particular es universalmente buena o mala. "La mejor opción depende completamente de la situación y las necesidades del cliente", dice Fleming. Sin embargo, continúa, "como regla general, estoy a favor de la línea de crédito sobre los pagos de tenencia o plazo", explicando que es porque la línea de crédito le permite tomar retiros mensuales, tal como podría hacerlo con un plan de tenencia o plazo, pero da usted tiene la flexibilidad de sacar más en caso de emergencia y acumula ahorros de intereses si no necesita usarlo.
Investigue y haga muchas preguntas a su prestamista y al asesor de hipotecas inversas para determinar qué plan de pago es mejor para usted. (Para obtener más información, consulte 5 Señales de que una hipoteca inversa es una buena idea y elegir el prestamista hipotecario inverso correcto ).
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