¿Cómo funcionan las hipotecas de interés solamente?

Si desea un pago mensual de su hipoteca que sea inferior a lo que puede obtener de un préstamo a tasa fija, es posible que se vea atraído por una hipoteca de interés solamente. Al no realizar pagos de capital durante varios años al comienzo del plazo de su préstamo, tendrá un mejor flujo de caja mensual.

Pero, ¿qué sucede cuando el período de solo intereses finaliza? ¿Quién ofrece estos préstamos? ¿Y cuándo tiene sentido conseguir uno? Aquí hay una breve guía de este tipo de hipoteca.

Cómo se estructuran las hipotecas de interés solamente

En su forma más básica, una hipoteca de solo intereses es aquella en la que solo realiza pagos de intereses durante los primeros años, generalmente cinco o diez, y una vez que finaliza ese período, comienza a pagar tanto el principal como los intereses. Si desea realizar pagos de capital durante el período de solo intereses, puede hacerlo, pero ese no es un requisito del préstamo.

Por lo general, verá préstamos solo con intereses estructurados como hipotecas de tasa ajustable (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1. Los prestamistas dicen que las opciones 7/1 y 10/1 son las más populares entre los prestatarios. En general, el período de solo interés es igual al período de tasa fija para préstamos de tasa ajustable. Eso significa que si tiene un ARM 10/1, por ejemplo, pagaría intereses solo durante los primeros diez años.

En un ARM de solo interés, después de que finalice el período introductorio, la tasa de interés se ajustará una vez al año (de ahí proviene el "1") en función de una tasa de interés de referencia, como LIBOR más un margen determinado por el prestamista. La tasa de referencia cambia a medida que cambia el mercado, pero el margen está predeterminado en el momento en que solicita el préstamo.

Los límites de tasas limitan los cambios en las tasas de interés. Esto es cierto para todos los ARM, no solo los ARM de interés solamente. El límite de la tasa de interés inicial en 3/1 ARM y 5/1 ARMS es generalmente dos, dice Casey Fleming, un oficial de préstamos de C2 Financial Corp en San Diego y autor de "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage". Eso significa que si su tasa de interés inicial es del tres por ciento, entonces, dado que el período de solo intereses termina en el año cuatro o el año seis, su nueva tasa de interés no será superior al cinco por ciento. En 7/1 ARM y 10/1 ARM, el límite de tasa inicial suele ser de cinco.

Después de eso, los aumentos de tarifas generalmente se limitan al dos por ciento por año, independientemente del período introductorio de la ARM. Los límites de por vida son casi siempre un cinco por ciento superiores a la tasa de interés inicial del préstamo, dice Fleming. Entonces, si su tasa inicial es del tres por ciento, podría aumentar al cinco por ciento en el año ocho, siete por ciento en el año nueve y alcanzar un máximo de ocho por ciento en el año diez.

Una vez que finaliza el período de interés solamente, deberá comenzar a pagar el capital durante el resto del plazo del préstamo, sobre una base totalmente amortizada, en términos del prestamista. Los préstamos de solo interés de hoy no tienen pagos globales; Por lo general, ni siquiera están permitidos por la ley, dice Fleming. Entonces, si el plazo completo de un ARM 7/1 es de 30 años y el período de solo interés es de siete años, en el año ocho, su pago mensual se volverá a calcular en función de dos cosas: primero, la nueva tasa de interés, y segundo, el reembolso del capital durante los 23 años restantes.

Préstamos de tasa fija solo de interés

Las hipotecas de interés fijo de tasa única no son tan comunes. Con un préstamo de interés fijo a 30 años, puede pagar intereses solo por diez años, luego pagar intereses más capital por los 20 años restantes. Suponiendo que no pone nada al principal durante esos primeros diez años, su pago mensual aumentaría sustancialmente en el año 11, no solo porque comenzaría a pagar el principal, sino porque lo estaría reembolsando en solo 20 años en lugar de 30 años. Como no está pagando el principal durante el período de solo intereses, cuando se restablece la tasa, su nuevo pago de intereses se basa en el monto total del préstamo. Un préstamo de $ 100, 000 con una tasa de interés del 3.5 por ciento costaría solo $ 291.67 por mes durante los primeros diez años, pero $ 579.96 por mes durante los 20 años restantes (casi el doble).

Durante 30 años, el préstamo de $ 100, 000 le costaría $ 174, 190.80, calculado como ($ 291.67 x 120 pagos) + ($ 579.96 x 240 pagos). Si hubiera obtenido un préstamo a tasa fija a 30 años con la misma tasa de interés del 3.5 por ciento (como se mencionó anteriormente), su costo total durante 30 años sería de $ 161, 656.09. Eso es $ 12, 534.71 más en intereses sobre el préstamo de solo interés, y ese costo de interés adicional es la razón por la cual no desea mantener un préstamo de solo interés por su término completo. Sin embargo, su gasto de interés real será menor si toma la deducción de impuestos de interés hipotecario.

¿Están estos tipos de préstamos ampliamente disponibles?

Dado que muchos prestatarios tuvieron problemas con los préstamos de interés solamente durante los años de la burbuja, los bancos dudan en ofrecer el producto hoy, dice Yael Ishakis, vicepresidente de FM Home Loans en Brooklyn, NY, y autor de "La guía completa de compras". una casa."

Fleming dice que la mayoría son préstamos jumbo de tasa variable con un período fijo de cinco, siete o diez años. Un préstamo jumbo es un tipo de préstamo no conforme. A diferencia de los préstamos conformes, los préstamos no conformes no suelen ser elegibles para ser vendidos a empresas patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, los mayores compradores de hipotecas conformes y una razón por la cual los préstamos conformes están tan ampliamente disponibles.

Cuando Fannie y Freddie compran préstamos de prestamistas hipotecarios, ponen más dinero disponible para que los prestamistas emitan préstamos adicionales. Los préstamos no conformes, como los préstamos de solo intereses, tienen un mercado hipotecario secundario limitado, por lo que es más difícil encontrar un inversor que quiera comprarlos. Más prestamistas se aferran a estos préstamos y los atienden internamente, lo que significa que tienen menos dinero para hacer préstamos adicionales. Por lo tanto, los préstamos con intereses solamente no están tan ampliamente disponibles. Incluso si un préstamo de interés solo no es un préstamo jumbo, todavía se considera no conforme.

Debido a que los préstamos de interés solo no están tan disponibles como, por ejemplo, los préstamos de tasa fija a 30 años, “la mejor manera de encontrar un buen prestamista de interés solo es a través de un corredor acreditado con una buena red, porque tomará algo de tiempo compras serias para encontrar y comparar ofertas ", dice Fleming.

Comparando los costos

"El aumento de la tasa para la función de solo interés varía según el prestamista y por día, pero calcula que pagará al menos una prima del 0.25 por ciento en la tasa de interés", dice Fleming.

De manera similar, Whitney Fite, presidente de Angel Oak Home Loans en Atlanta, dice que la tasa de una hipoteca de solo interés es aproximadamente de 0.125 a 0.375 por ciento más alta que la tasa de un préstamo de tasa fija amortizable o ARM, dependiendo de los detalles.

Así es como se verían sus pagos mensuales con un préstamo de solo $ 100, 000 de interés en comparación con un préstamo a tasa fija o un ARM totalmente amortizador, cada uno a una tasa típica para ese tipo de préstamo:

• ARM de 7 años con solo intereses, 3.125 por ciento: pago mensual de $ 260.42
• Préstamo convencional de tasa fija a 30 años (no solo intereses), 3.625 por ciento: pago mensual de $ 456.05
• ARM de amortización total de 7 años (amortización de 30 años), 2.875 por ciento: pago mensual de $ 414.89

A estas tasas, en el corto plazo, un ARM de solo interés le costará $ 195.63 menos por mes por $ 100, 000 prestados durante los primeros siete años en comparación con un préstamo a tasa fija a 30 años, y $ 154.47 menos por mes en comparación con una amortización total 7/1 BRAZO.

Es imposible calcular el costo real de por vida de un préstamo de interés ajustable con tasa de interés única cuando lo solicita porque no puede saber de antemano a qué tasa de interés se restablecerá cada año. Fleming dice que tampoco hay una forma de reducir el costo, aunque puede determinar el límite de la tasa de interés de por vida y el piso de su contrato. Esto le permitiría calcular el costo mínimo y máximo de por vida y saber que su costo real estaría en algún punto intermedio. "Sin embargo, sería un rango enorme", dice Fleming.

La línea de fondo

Las hipotecas de solo intereses pueden ser difíciles de entender, y sus pagos aumentarán sustancialmente una vez que finalice el período de solo intereses. Si su préstamo de solo interés es un ARM, sus pagos aumentarán aún más si aumentan las tasas de interés, lo cual es una apuesta segura en el entorno de bajas tasas de hoy. Estos préstamos son los mejores para prestatarios sofisticados que entienden completamente cómo funcionan y qué riesgos corren.