Cómo las tasas de interés afectan el mercado inmobiliario

Los préstamos hipotecarios se presentan en dos formas principales: tasa fija y tasa ajustable, con algunas combinaciones híbridas y múltiples derivados de cada una. Una comprensión básica de las tasas de interés y las influencias económicas que determinan el curso futuro de las tasas de interés puede ayudarlo a tomar decisiones financieras hipotecarias sólidas. Dichas decisiones incluyen elegir entre una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable (ARM) o decidir si refinanciar con una hipoteca de tasa ajustable.

La línea de producción de hipotecas

La industria hipotecaria tiene tres partes o negocios principales: el originador de la hipoteca, el agregador y el inversor.

El originador de la hipoteca es el prestamista. Los prestamistas vienen en varias formas, desde cooperativas de crédito y bancos hasta corredores de hipotecas. Los creadores de hipotecas introducen y comercializan préstamos a los consumidores. Venden préstamos. Compiten entre sí según las tasas de interés, las tarifas y los niveles de servicio que ofrecen. Las tasas de interés y las tarifas que cobran determinan sus márgenes de beneficio. La mayoría de los originadores de hipotecas no otorgan préstamos de "cartera" (lo que significa que no retienen el activo del préstamo). En cambio, venden la hipoteca en el mercado secundario de hipotecas. Las tasas de interés que cobran a los consumidores están determinadas por sus márgenes de beneficio y el precio al que pueden vender la hipoteca en el mercado hipotecario secundario.

El agregador compra hipotecas recién originadas de otras instituciones. Forman parte del mercado hipotecario secundario. La mayoría de los agregadores también son originadores de hipotecas. Los agregadores agrupan muchas hipotecas similares para formar valores respaldados por hipotecas (MBS), un proceso conocido como titulización. Una garantía respaldada por hipotecas es un bono respaldado por un conjunto subyacente de hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas se venden a los inversores. El precio al que se pueden vender los valores respaldados por hipotecas a los inversores determina el precio que los agregadores pagarán por las hipotecas recién originadas de otros prestamistas y las tasas de interés que ofrecen a los consumidores por sus propias hipotecas.

Hay muchos inversores en valores respaldados por hipotecas: fondos de pensiones, fondos mutuos, bancos, fondos de cobertura, gobiernos extranjeros, compañías de seguros y Freddie Mac y Fannie Mae (empresas patrocinadas por el gobierno). A medida que los inversores intentan maximizar los rendimientos, con frecuencia realizan análisis de valor relativo entre valores respaldados por hipotecas y otras inversiones de renta fija, como los bonos corporativos. Al igual que con todos los valores financieros, la demanda de los inversores de valores respaldados por hipotecas determina el precio que pagarán por estos valores.

Impacto de los inversores en las tasas hipotecarias

En gran medida, los inversores de seguridad respaldados por hipotecas determinan las tasas hipotecarias ofrecidas a los consumidores. Como se explicó anteriormente, la línea de producción de hipotecas termina en forma de garantía respaldada por hipotecas comprada por un inversor. El mercado libre determina los precios de compensación del mercado que los inversores pagarán por los valores respaldados por hipotecas. Estos precios regresan a través de la industria hipotecaria para determinar las tasas de interés que se le ofrecerán cuando compre su casa.

Hipotecas de tasa de interés fija

La tasa de interés de una hipoteca de tasa fija se fija durante la vida de la hipoteca. Sin embargo, en promedio, las hipotecas de tasa fija a 30 años tienen una vida útil más corta, debido a que los clientes se mudan o refinancian sus hipotecas. La regla general solía ser que los propietarios se quedaban en sus hogares un promedio de siete años. Sin embargo, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informó en enero de 2018 que esto ahora ha cambiado de 12 a 13 años.

Los precios de los valores respaldados por hipotecas están altamente correlacionados con los precios de los bonos del Tesoro de EE. UU. Esto significa que el precio de los valores respaldados por hipotecas respaldados por hipotecas a 30 años se moverá con el precio del pagaré del Tesoro de los Estados Unidos a cinco años o del bono del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años basado en un principal financiero conocido como duración. En la práctica, la duración de una hipoteca a 30 años está más cerca de la nota de cinco años, pero el mercado tiende a utilizar el bono a 10 años como punto de referencia. Esto también significa que la tasa de interés de las hipotecas de tasa fija a 30 años ofrecidas a los consumidores debería subir o bajar con el rendimiento del bono del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años. El rendimiento de un bono es una función de su tasa de cupón y precio.

Las expectativas económicas determinan el precio y el rendimiento de los bonos del Tesoro de los Estados Unidos. El peor enemigo de un bono es la inflación, que erosiona el valor de los pagos futuros de bonos, tanto los pagos de cupones como el reembolso del capital. Por lo tanto, cuando la inflación es alta o se espera que aumente, los precios de los bonos caen, lo que significa que sus rendimientos aumentan; existe una relación inversa entre el precio de un bono y su rendimiento.

El papel de la Fed

La Reserva Federal juega un papel importante en las expectativas de inflación. Esto se debe a que la percepción del mercado de bonos sobre qué tan bien la Reserva Federal controla la inflación a través de la administración de las tasas de interés a corto plazo determina las tasas de interés a más largo plazo, como el rendimiento del bono del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años. En otras palabras, la Reserva Federal establece las tasas de interés actuales a corto plazo, que el mercado interpreta para determinar las tasas de interés a largo plazo, como el rendimiento del bono del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años.

Recuerde, las tasas de interés de las hipotecas a 30 años están altamente correlacionadas con el rendimiento del bono del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años. Si está tratando de pronosticar qué harán las tasas de interés hipotecarias de tasa fija a 30 años en el futuro, observe y comprenda el rendimiento del bono a 10 años del Tesoro de EE. UU. (O la nota a cinco años) y siga el mercado diciendo acerca de la política monetaria de la Reserva Federal.

Hipotecas de tasa ajustable - ARM

La tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable puede cambiar mensualmente, cada seis meses, anualmente o con menos frecuencia, según los términos de la hipoteca. La tasa de interés consiste en un valor de índice más un margen. Esto se conoce como la tasa de interés totalmente indexada. Generalmente se redondea a un octavo de punto porcentual. El valor del índice es variable, mientras que el margen se fija durante la vida de la hipoteca. Por ejemplo, si el valor del índice actual es 6.83% y el margen es 3%, redondear al octavo más cercano de un punto porcentual haría que la tasa de interés completamente indexada sea 9.83%. Si el índice cayera a 6.1%, la tasa de interés completamente indexada sería 9.1%.

La tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable está vinculada a un índice. Existen varios índices hipotecarios diferentes que se utilizan para diferentes hipotecas de tasa ajustable, cada uno de los cuales se construye utilizando las tasas de interés sobre un tipo de garantía financiera activamente negociada, un tipo de préstamo bancario o un tipo de depósito bancario. Todos los diferentes índices de hipotecas están ampliamente correlacionados entre sí. En otras palabras, se mueven en la misma dirección, hacia arriba o hacia abajo, a medida que cambian las condiciones económicas.

La mayoría de los índices hipotecarios se consideran índices a corto plazo. "Corto plazo" o "plazo" se refiere al plazo de los valores, préstamos o depósitos utilizados para construir el índice. Por lo general, cualquier garantía, préstamo o depósito que tenga un plazo de un año o menos se considera a corto plazo. La mayoría de las tasas de interés a corto plazo, incluidas las utilizadas para construir índices hipotecarios, están estrechamente relacionadas con una tasa de interés conocida como la tasa de fondos federales.

Previsiones de cambios

Si está tratando de pronosticar cambios en la tasa de interés en las hipotecas de tasa ajustable, observe la forma de la curva de rendimiento. La curva de rendimiento representa los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE. UU. Con vencimientos de tres meses a 30 años.

Cuando la forma de la curva es plana o con pendiente descendente, significa que el mercado espera que la Reserva Federal mantenga estables las tasas de interés a corto plazo o las baje. Cuando la forma de la curva tiene pendiente ascendente, el mercado espera que la Reserva Federal suba las tasas de interés a corto plazo.

La inclinación de la curva en cualquier dirección es una indicación de cuánto espera el mercado que la Reserva Federal suba o baje las tasas de interés a corto plazo. El precio de los futuros de los fondos federales también es una indicación de las expectativas del mercado para las tasas de interés futuras a corto plazo.

La línea de fondo

Comprender qué influye en las tasas hipotecarias actuales y futuras de tasa fija y ajustable puede ayudarlo a tomar decisiones hipotecarias sólidas desde el punto de vista financiero. Por ejemplo, puede informar su decisión sobre la elección de una hipoteca de tasa ajustable sobre una hipoteca de tasa fija y ayudarlo a decidir cuándo tiene sentido refinanciar una hipoteca de tasa ajustable.

No creas todo lo que escuchas en la televisión. No siempre es "un buen momento para refinanciar su hipoteca de tasa ajustable antes de que la tasa de interés aumente aún más". Las tasas de interés podrían aumentar aún más en el futuro, o podrían caer. Descubra lo que dice la curva de rendimiento.

• (Para obtener más información, consulte Cómo funcionan las tasas de interés en una hipoteca, Consulte las tasas hipotecarias actuales, Cómo funcionan las tasas de interés en una hipoteca, Comprender la estructura de pago de la hipoteca, Puntos de hipoteca: ¿Cuál es el punto?
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