Cómo superar al seguro hipotecario privado

Nadie quiere tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) en una hipoteca. No es barato y se suma al costo mensual del préstamo. Determinar si puede evitar el PMI comienza por comprender por qué podría estar atrapado con él en primer lugar.

Una de las medidas de riesgo que utilizan los prestamistas para suscribir una hipoteca es la relación préstamo-valor (LTV) de la hipoteca. Este es un cálculo simple dividido el monto del préstamo por el valor de la vivienda. Cuanto mayor sea la relación LTV, mayor será el perfil de riesgo de la hipoteca. La mayoría de las hipotecas con una relación LTV superior al 80% requieren que el prestatario pague el seguro hipotecario privado (PMI). Esto se debe a que un prestatario que posee menos del 20% del valor de la propiedad tiene más probabilidades de incumplir un préstamo.

Para llevar clave

• El seguro hipotecario privado (PMI) puede ser un requisito costoso para obtener un préstamo hipotecario.
• Es probable que se requiera un seguro hipotecario privado para las hipotecas con una relación LTV superior al 80%.
• Evitar el PMI puede reducir sus pagos mensuales y hacer que su hogar sea más asequible.
• La apreciación anticipada del valor de la vivienda es un factor determinante importante al elegir un camino para evitar el PMI.

PMI en profundidad

Supongamos, por ejemplo, que el precio de la vivienda que está comprando es de $ 300, 000 y el monto del préstamo es de $ 270, 000 (lo que significa que realizó un pago inicial de $ 30, 000), lo que produce una relación LTV del 90%. El pago mensual de PMI sería de entre $ 117 y $ 150, dependiendo del tipo de hipoteca que obtenga. (Las hipotecas de tasa ajustable, o ARM, requieren pagos de PMI más altos que las hipotecas de tasa fija).

Sin embargo, el PMI no es necesariamente un requisito permanente. Los prestamistas deben reducir el PMI cuando el índice LTV de una hipoteca alcanza el 78% a través de una combinación de reducción de capital en la hipoteca y la apreciación del precio de la vivienda. Si parte de la reducción en la relación LTV se debe a la apreciación del precio de la vivienda, tenga en cuenta que tendrá que pagar una nueva tasación para verificar el monto de la apreciación.

Una alternativa al pago de PMI es utilizar una segunda hipoteca o lo que se conoce como préstamo concatenado. Así es como funciona: obtiene una primera hipoteca con un monto igual al 80% del valor de la vivienda, evitando así el PMI, y luego saca una segunda hipoteca con un monto igual al precio de venta de la vivienda menos el monto del pago inicial y el monto de la primera hipoteca.

Usando los números del ejemplo anterior, obtendría una primera hipoteca por $ 240, 000, haría un pago inicial de $ 30, 000 y obtendría una segunda hipoteca por $ 30, 000. Esto elimina la necesidad de pagar PMI porque la relación LTV de la primera hipoteca es del 80%; sin embargo, ahora también tiene una segunda hipoteca que seguramente tendrá una tasa de interés más alta que su primera hipoteca. Aunque hay muchos tipos de segundas hipotecas disponibles, la tasa de interés más alta es normal para el curso. Aún así, los pagos combinados para la primera y segunda hipoteca son generalmente menores que los pagos de la primera hipoteca más PMI.

Las compensaciones

En resumen, cuando se trata de PMI, si tiene menos del 20% del precio de venta o valor de una casa para usar como anticipo, tiene dos opciones básicas:

1. Use una primera hipoteca "independiente" y pague el PMI hasta que el LTV de la hipoteca alcance el 78%, momento en el cual se puede eliminar el PMI.
2. Use una segunda hipoteca. Esto probablemente resulte en gastos iniciales de hipoteca más bajos que pagar PMI. Sin embargo, una segunda hipoteca generalmente tiene una tasa de interés más alta que la primera hipoteca, y solo se puede eliminar pagando o refinanciando la primera y la segunda hipoteca en una nueva hipoteca independiente, presumiblemente cuando el LTV alcanza el 80% o menos (por lo que no se requerirá PMI).

Varias otras variables pueden jugar en esta decisión. Por ejemplo:

• Compare los posibles ahorros fiscales asociados con el pago de PMI versus los ahorros fiscales asociados con el pago de intereses en una segunda hipoteca. La ley tributaria de 2017 ha cambiado los límites de la deducción de intereses hipotecarios, así que consulte con un contador acerca de su situación financiera.
• Compare el costo de una nueva tasación para eliminar el PMI versus los costos de refinanciar una primera y segunda hipoteca en una sola hipoteca independiente. Tenga en cuenta el riesgo de que las tasas de interés puedan aumentar entre el momento de la decisión inicial de la hipoteca y el momento en que se refinanciarían las hipotecas primera y segunda.
• Verifique las diferentes tasas de una reducción principal de las dos opciones.
• Tenga en cuenta el valor temporal del dinero (la idea de que el dinero que gasta ahora vale más que la misma cantidad en el futuro).

Sin embargo, la variable más importante en la decisión es la tasa esperada de apreciación del precio de la vivienda. Si elige una primera hipoteca independiente que requiera que pague PMI, en lugar de obtener una segunda hipoteca sin PMI, ¿qué tan rápido podría apreciar su casa en valor hasta el punto en que el LTV es del 78%, y el PMI puede eliminarse? ? Este es el factor decisivo primordial y, por lo tanto, en el que nos centraremos ahora.

Apreciación: la clave para la toma de decisiones

Este es el factor de decisión más importante: una vez que se elimine el PMI de la primera hipoteca independiente, el pago mensual que deberá será menor que los pagos combinados en la primera y segunda hipoteca. Esto plantea dos preguntas. Primero, ¿cuánto tiempo pasará antes de que se pueda eliminar el PMI? Y segundo, ¿cuáles son los ahorros asociados con cada opción?

A continuación hay dos ejemplos basados ​​en diferentes estimaciones de la tasa de apreciación del precio de la vivienda.

Ejemplo 1: una tasa lenta de apreciación del precio de la vivienda

Las tablas a continuación comparan los pagos mensuales de una hipoteca de tasa fija de 30 años con PMI versus una primera hipoteca de tasa fija de 30 años combinada con una segunda hipoteca de 30 años con vencimiento en 15 años.

Las hipotecas tienen las siguientes características:

Figura 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

En la Figura 2, se estiman las tasas anuales de apreciación del precio de la vivienda.

Figura 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tenga en cuenta que el pago de $ 120 PMI se elimina del pago mensual total de la primera hipoteca independiente en el mes 60 (ver Figura 3 ) cuando el LTV alcanza el 78% a través de una combinación de reducción de capital y apreciación del precio de la vivienda.

Figura 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

La tabla en la Figura 4 muestra los pagos mensuales combinados de la primera y segunda hipoteca. Tenga en cuenta que el pago mensual es constante. La tasa de interés es un promedio ponderado. El LTV es solo el de la primera hipoteca.

Figura 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Usando la primera y segunda hipoteca, se pueden ahorrar $ 85 dólares por mes durante los primeros 60 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 5, 100. A partir del mes 61, la primera hipoteca independiente gana una ventaja de $ 35 por mes para los términos restantes de las hipotecas. Si dividimos $ 5, 100 por $ 35, obtenemos 145. En otras palabras, en este escenario de apreciación lenta del precio de la vivienda, a partir del mes 61, tomaría otros 145 meses antes de que la ventaja de pago de la primera hipoteca independiente sin PMI pudiera ganar respaldar la ventaja inicial de la primera y segunda hipotecas combinadas. (Este período de tiempo se alargaría si se considerara el valor temporal del dinero).

Ejemplo 2: Una tasa rápida de apreciación del precio de la vivienda

El siguiente ejemplo se basa en las mismas hipotecas que se demostraron anteriormente. Sin embargo, se utilizan las siguientes estimaciones de apreciación del precio de la vivienda.

Figura 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

En este ejemplo, solo mostramos una única tabla de pagos mensuales para las dos opciones (ver Figura 6 ). Tenga en cuenta que el PMI se redujo en este caso en el mes 13 debido a la rápida apreciación del precio de la vivienda, que rápidamente reduce el LTV al 78%.

Figura 6

Con la rápida apreciación del precio de la vivienda, el PMI puede eliminarse relativamente rápido.

Las hipotecas combinadas solo tienen una ventaja de pago de $ 85 por 12 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 1, 020. A partir del mes 13, la hipoteca independiente tiene una ventaja de pago de $ 35. Si dividimos $ 1, 020 por 35, podemos determinar que tomaría 29 meses compensar los ahorros iniciales de la primera y segunda hipoteca combinadas. En otras palabras, a partir del mes 41, el prestatario estaría mejor financieramente al elegir la primera hipoteca independiente con PMI. (Este período de tiempo se alargaría si se considerara el valor temporal del dinero).

La línea de fondo

Si usted es un prestatario que tiene un pago inicial inferior al 20%, la decisión de utilizar una primera hipoteca independiente y PMI u optar por una combinación de una primera y una segunda hipoteca depende en gran medida de la rapidez con la que espera El valor de su casa para aumentar.

• Si elige pagar el PMI, puede eliminarse mediante una evaluación una vez que el LTV alcance el 78%.
• Si elige usar una combinación de primera y segunda hipoteca, es probable que tenga ahorros en el pago inicial. Sin embargo, la única forma de eliminar la segunda hipoteca, que probablemente tendrá una tasa de interés más alta que la primera hipoteca, es pagarla o refinanciar su primer y segundo préstamo en una nueva hipoteca independiente.

Si no puede obtener un pago inicial más alto o una casa menos costosa, calcule sus opciones en función de su horizonte temporal y de cómo espera que se desarrolle el mercado inmobiliario. Nada es completamente predecible, por supuesto, pero esto le dará la mejor oportunidad de tomar la decisión más favorable.