Cuándo (y cuándo no) para refinanciar su hipoteca

Refinanciar una hipoteca significa pagar un préstamo existente y reemplazarlo por uno nuevo. Hay muchas razones por las cuales los propietarios refinancian: para obtener una tasa de interés más baja; acortar el plazo de su hipoteca; para convertir de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija, o viceversa; aprovechar el valor neto de la vivienda para financiar una compra grande o consolidar la deuda.

Dado que la refinanciación puede costar entre el 3% y el 6% del capital de un préstamo y, al igual que con una hipoteca original, requiere una tasación, búsqueda de título y tarifas de solicitud, es importante que el propietario determine si la refinanciación es una decisión financiera acertada.

Refinanciación para asegurar una tasa de interés más baja

Una de las mejores razones para refinanciar es reducir la tasa de interés de su préstamo existente. Históricamente, la regla general es que la refinanciación es una buena idea si puede reducir su tasa de interés en al menos un 2%. Sin embargo, muchos prestamistas dicen que un 1% de ahorro es un incentivo suficiente para refinanciar.

Para llevar clave

• Una tasa de interés más baja en su hipoteca es una de las mejores razones para refinanciar.
• Cuando caen las tasas de interés, considere la posibilidad de refinanciar para acortar el plazo de su hipoteca y pagar significativamente menos en pagos de intereses.
• Cambiar a una hipoteca de tasa fija, o una de tasa ajustable, puede tener sentido dependiendo de las tasas y cuánto tiempo planea permanecer en su hogar actual.
• Aprovechar la equidad o consolidar la deuda puede ser una buena razón para refinanciar, o hacerlo a veces puede empeorar la trampa de la deuda.

Reducir su tasa de interés no solo lo ayuda a ahorrar dinero, sino que también aumenta la tasa a la que acumula capital en su hogar y puede disminuir el monto de su pago mensual. Por ejemplo, una hipoteca de tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 9% en una casa de $ 100, 000 tiene un pago de capital e intereses de $ 804.62. Ese mismo préstamo al 4.5% reduce su pago a $ 506.69.

Refinanciación para acortar el plazo del préstamo

Cuando las tasas de interés caen, los propietarios a menudo tienen la oportunidad de refinanciar un préstamo existente para otro préstamo que, sin muchos cambios en el pago mensual, tiene un plazo significativamente más corto. Para una hipoteca de tasa fija a 30 años en una casa de $ 100, 000, la refinanciación del 9% al 5, 5% puede reducir el plazo a la mitad a 15 años con solo un ligero cambio en el pago mensual de $ 804.62 a $ 817.08.

Refinanciamiento para convertir a una hipoteca de tasa ajustable o tasa fija

Si bien los ARM a menudo comienzan ofreciendo tasas más bajas que las hipotecas de tasa fija, los ajustes periódicos pueden resultar en aumentos de tasas que son más altos que la tasa disponible a través de una hipoteca de tasa fija. Cuando esto ocurre, la conversión a una hipoteca de tasa fija da como resultado una tasa de interés más baja y elimina la preocupación sobre futuras subidas de tasas de interés.

Por el contrario, la conversión de un préstamo de tasa fija a un ARM puede ser una buena estrategia financiera si las tasas de interés están cayendo. Si las tasas continúan bajando, los ajustes periódicos de las tasas en un ARM resultan en tasas decrecientes y pagos mensuales más pequeños de la hipoteca, eliminando la necesidad de refinanciar cada vez que las tasas caen. Con las tasas de interés hipotecarias en aumento, por otra parte, esta sería una estrategia imprudente.

La conversión a un ARM, que a menudo tiene un pago mensual más bajo que una hipoteca a plazo fijo, puede ser una buena idea para los propietarios que no planean quedarse en su hogar por más de unos pocos años. Si las tasas de interés están cayendo, estos propietarios pueden reducir la tasa de interés y el pago mensual de su préstamo, pero no tendrán que preocuparse por tasas de interés más altas en el futuro porque no vivirán en la casa el tiempo suficiente.

Refinanciación para aprovechar la equidad o consolidar la deuda

Si bien las razones mencionadas anteriormente para refinanciar son todas sólidas desde el punto de vista financiero, la refinanciación de hipotecas puede ser una pendiente resbaladiza hacia una deuda interminable.

Los propietarios de viviendas a menudo acceden a la equidad en sus hogares para cubrir gastos mayores, como los costos de la remodelación del hogar o la educación universitaria de un niño. Estos propietarios pueden justificar la refinanciación por el hecho de que la remodelación agrega valor a la casa o que la tasa de interés del préstamo hipotecario es menor que la tasa del dinero prestado de otra fuente.

Otra justificación es que el interés sobre las hipotecas es deducible de impuestos. Si bien estos argumentos pueden ser ciertos, aumentar la cantidad de años que debe en su hipoteca rara vez es una decisión financiera inteligente ni gastar un dólar en intereses para obtener una deducción de impuestos de 30 centavos. También tenga en cuenta que desde que entró en vigencia la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos, el monto del préstamo sobre el cual puede deducir intereses ha caído de $ 1 millón a $ 750, 000 si compró su casa después del 15 de diciembre de 2017.

Muchos propietarios refinancian para consolidar su deuda. A primera vista, reemplazar una deuda de alto interés con una hipoteca de bajo interés es una buena idea. Desafortunadamente, la refinanciación no trae prudencia financiera automática. Tome este paso solo si está convencido de que puede resistir la tentación de gastar una vez que la refinanciación lo libere de la deuda.

Lleva años recuperar del 3% al 6% del capital que cuesta la refinanciación, así que no lo haga a menos que planee permanecer en su hogar actual por más de unos pocos años.

Tenga en cuenta que un gran porcentaje de personas que alguna vez generaron deudas de alto interés en tarjetas de crédito, automóviles y otras compras simplemente lo volverán a hacer después de que la refinanciación de la hipoteca les otorgue el crédito disponible para hacerlo. Esto crea una pérdida cuádruple instantánea compuesta por comisiones desperdiciadas en la refinanciación, pérdida de capital en la casa, años adicionales de aumento en los pagos de intereses de la nueva hipoteca y el retorno de la deuda de alto interés una vez que las tarjetas de crédito se agoten nuevamente, lo posible El resultado es una perpetuación interminable del ciclo de la deuda y la eventual bancarrota.

La línea de fondo

La refinanciación puede ser un gran movimiento financiero si reduce el pago de su hipoteca, acorta el plazo de su préstamo o lo ayuda a generar capital más rápidamente. Cuando se usa con cuidado, también puede ser una herramienta valiosa para controlar la deuda. Antes de refinanciar, observe cuidadosamente su situación financiera y pregúntese: ¿Cuánto tiempo planeo seguir viviendo en la casa? ¿Cuánto dinero ahorraré refinanciando?

La Ley de reducción de impuestos y empleos ha cambiado el tamaño del préstamo del que puede deducir intereses: ha bajado de $ 1 millón a $ 750, 000 si compró su casa después del 15 de diciembre de 2017.

Nuevamente, tenga en cuenta que la refinanciación cuesta del 3% al 6% del capital del préstamo. Lleva años recuperar ese costo con los ahorros generados por una tasa de interés más baja o un plazo más corto. Por lo tanto, si no planea quedarse en la casa por más de unos pocos años, el costo de la refinanciación puede negar cualquiera de los ahorros potenciales. También vale la pena recordar que un propietario inteligente siempre está buscando formas de reducir la deuda, generar capital, ahorrar dinero y eliminar el pago de su hipoteca. Sacar efectivo de su capital cuando refinancia no ayuda a alcanzar ninguno de esos objetivos.