Préstamo bajo / sin documentación
Un préstamo bajo / sin documentación permite que un prestatario potencial solicite una hipoteca mientras proporciona poca o ninguna información sobre su empleo, ingresos o activos. La regulación de estos préstamos ha evolucionado significativamente desde 2008, pero siguen siendo una opción para algunos prestatarios en situaciones financieras no tradicionales.
Cómo funciona un préstamo de baja / sin documentación
Los prestatarios que buscan estos productos tienden a tener flujos de ingresos no tradicionales que pueden ser más difíciles de documentar en una solicitud de hipoteca tradicional. Los ejemplos pueden incluir inversiones alternativas o acuerdos de trabajo por cuenta propia en los que el prestatario minimiza la declaración de ingresos a efectos fiscales. Los prestamistas que consideran estos préstamos tienden a enfocarse en la calificación crediticia del solicitante, la capacidad de hacer un pago inicial mayor de lo normal y la documentación no tradicional, como los extractos bancarios. Las tasas de interés de estos préstamos tienden a ser más altas que las hipotecas documentadas tradicionalmente.
Orígenes del préstamo bajo / sin documentación
Un préstamo bajo / sin documentación puede parecer un retroceso a los días anteriores a 2008 de préstamos mentirosos y préstamos de alto riesgo, pero sigue siendo una opción para algunos segmentos de la industria hipotecaria. Los orígenes del término se encuentran en la acumulación del colapso inmobiliario de 2008. A principios y mediados de la década de 2000, los prestamistas que se sentían presionados para emitir préstamos con términos más favorables relajaron los requisitos de documentación hasta el punto de que los productos con poca documentación se convirtieron vulgar. Los préstamos NINJA fueron una clase de estos productos. NINJA es un acrónimo de "sin verificación de ingresos, trabajo o activos". Los prestamistas a menudo otorgan estos préstamos a los prestatarios basándose únicamente en sus puntajes de crédito, sin ninguna otra documentación de la capacidad del individuo para realizar pagos.
El NINJA y otros préstamos de baja documentación, junto con las prácticas de préstamos de alto riesgo, condujeron directamente al colapso de 2008. El mercado inmobiliario se desaceleró a mediados de la década de 2000, y los prestatarios fueron cada vez más incapaces de mantenerse al día con los pagos requeridos. Las respuestas regulatorias a este colapso incluyeron una regla de 2008 promulgada por la Reserva Federal a través de la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA, por sus siglas en inglés) que requería que los prestamistas verificaran la capacidad del prestatario para hacer pagos en cualquier préstamo donde se impuso una tasa de interés más alta debido a un perfil de solicitante más débil . La Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street de Dodd-Frank de 2010 siguió, y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) finalizó en enero de 2013 una modificación a Dodd-Frank conocida como la regla de capacidad de reembolso. Esta regla requería que los prestamistas determinaran adecuadamente la capacidad de cualquier prestatario para hacer los pagos mensuales requeridos de la hipoteca. Los prestamistas que no lo hicieran estarían sujetos a las sanciones establecidas por el Congreso de los Estados Unidos.
El retorno de los préstamos bajos / sin documentación
Muchas de las categorías de préstamos de baja / nula documentación más riesgosas, como los préstamos NINJA, desaparecieron después del colapso de 2008 y la aprobación de Dodd-Frank. Sin embargo, la regla de capacidad de reembolso permitió cierto margen para préstamos con poca documentación, incluida una clase conocida como préstamos de documentación alternativa.
Una ley de 2018 que deroga porciones de la Ley Dodd-Frank aflojó los estándares para que los préstamos potenciales se consideren hipotecas calificadas. Esta ley no afectó la capacidad de pagar la regla, pero la ley facilitó a los prestatarios evitar la clasificación de baja documentación. Muchos bancos más pequeños presionaron por este ajuste, argumentando que las restricciones Dodd-Frank eran innecesariamente onerosas en estos bancos. Argumentaron que los prestamistas nacionales habían abandonado los préstamos más riesgosos que podrían resultar beneficiosos para las comunidades locales, y que los bancos más pequeños podrían apoyar la recuperación de los mercados inmobiliarios con prácticas crediticias más indulgentes.