Opciones de hipoteca para propietarios de viviendas bajo el agua
Los propietarios de viviendas a menudo se encuentran en una posición poco envidiable de adeudar más del saldo de sus hipotecas de lo que valen sus casas. Esto resulta de una combinación de eventos, muchos de los cuales están fuera del control del propietario. La caída de los precios inmobiliarios, un vecindario deteriorado, malas decisiones de endeudamiento (por ejemplo, pedir prestado más de lo que el prestatario puede pagar o asumir una hipoteca de tasa ajustable de opción) y la refinanciación para obtener capital pueden dejar a los propietarios con una deuda creciente. Cuando el saldo de la hipoteca excede el valor de la propiedad, la posición del propietario se denomina "al revés" o "bajo el agua". Escapar de esta posición incómoda es complicado, y a menudo requiere vender la casa por menos del valor del préstamo, pero hay soluciones. Veamos algunas opciones para propietarios de viviendas con capital negativo.
Venta corta de una casa con poca equidad
La venta en corto es una opción viable si la diferencia entre el precio de venta de la casa y la cantidad hipotecada es pequeña, o si el vendedor tiene bolsillos profundos. Si se puede encontrar un comprador, el propietario puede llegar al cierre con un cheque para pagar el saldo del préstamo. Si el vendedor no puede pagar el saldo pero debe vender, debe comunicarse con el titular de la hipoteca e intentar organizar una venta corta. (Para más información sobre la venta corta de su casa, lea Venta corta de su casa para evitar la ejecución hipotecaria ).
Convencer al prestamista para que acepte una venta corta a menudo implica una cantidad considerable de tiempo y papeleo. Además de lograr que el prestamista esté de acuerdo, el propietario debe encontrar un agente de bienes raíces que esté dispuesto a manejar la venta. Si se encuentra un comprador, las complicaciones continúan. El prestamista a menudo presta el préstamo en nombre de un inversor. Si el prestamista se siente cómodo con la venta, entonces tiene que trabajar con el inversionista que tiene el préstamo para llegar a un acuerdo. Esto puede llevar tiempo. Si la casa está cubierta por un seguro hipotecario privado (PMI), la aseguradora también podría estar involucrada en el proceso. La aseguradora ha asegurado la propiedad contra incumplimiento para proteger los intereses del banco, por lo que la aseguradora tiene una participación en el proceso. En general, el plazo para llegar a un acuerdo es largo y el banco tiene pocos incentivos para cooperar.
Juicio hipotecario
Cuando todo está dicho y hecho, el propietario puede terminar debiéndole dinero al banco, incluso después de la venta, para compensar la diferencia entre lo que un comprador está dispuesto a pagar y lo que el banco está dispuesto a aceptar. Si cree que este podría ser el caso en su situación, la alternativa podría ser la ejecución hipotecaria. Sin embargo, evalúe esta opción con mucho cuidado, aunque una venta corta no es buena para su calificación crediticia, una ejecución hipotecaria es aún peor. (Lea La importancia de su calificación crediticia para conocer cómo sus actividades de endeudamiento afectan su calificación crediticia).
Además de los desafíos de establecer la venta, la posibilidad de adeudar dinero después de la venta y la probabilidad de que su puntaje de crédito se vea afectado, los impuestos también deben tenerse en cuenta. Desde una perspectiva fiscal, la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el saldo de la hipoteca podría considerarse como un ingreso. Pagar el impuesto o demostrar que fue insolvente y, por lo tanto, exento del impuesto, son elementos que deben abordarse porque, desde una perspectiva fiscal, una venta corta se considera una condonación de la deuda.
Las opciones para evitar las molestias de una venta corta son limitadas. El escenario ideal es continuar viviendo en la casa y pagando la hipoteca hasta que el mercado inmobiliario mejore y la casa se pueda vender a un precio que cubra el saldo de la hipoteca. Otras opciones a considerar son contratar a un compañero de cuarto para ayudar a pagar las facturas, o mudarse a un departamento y alquilar la casa.
La línea de fondo
La mejor manera de minimizar las probabilidades de encontrarse al revés es sacar la hipoteca más pequeña que pueda encontrar y pagarla lo más rápido posible. Este esfuerzo comienza comprando una casa que realmente puede pagar, que podría ser una propiedad dramáticamente diferente a la que siente que pertenece. (¿Necesita ayuda para calcular los números? Lea Hipotecas: ¿cuánto puede pagar? )
Los compradores de vivienda prudentes y cautelosos hacen un pago inicial sustancial, lo que les permite evitar tener que comprar un seguro hipotecario privado (PMI) y les proporciona suficiente capital inmobiliario para tener un colchón si los valores de la vivienda disminuyen. Además, al contratar una pequeña hipoteca, debería poder hacer pagos adicionales y salir de la carga de la deuda en menos tiempo. Finalmente, hacer pagos adicionales hace que la probabilidad de encontrarse "al revés" en su hipoteca sea mucho menos probable.
Consulte Comprender la estructura de pago de la hipoteca para comprender el proceso de cálculo y pago, así como el cronograma de amortización de los préstamos hipotecarios.